0城中村改造涉及的法律問題與實(shí)踐-wenkub
2023-04-11 23:01:34 本頁面
【正文】 十四次會(huì)議通過 2003年5月29日河南省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2005年4月28日鄭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議通過 2005年9月30日河南省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議批準(zhǔn)的《關(guān)于修改〈鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例〉的決定》修正）；《關(guān)于成立鄭州市都市村莊改造工作協(xié)調(diào)小組的通知》（鄭政辦文[2002]80號(hào)，二○○二年七月八日發(fā)布）；《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》（鄭政〔2003〕32號(hào)，二ΟΟ三年九月三十日發(fā)布）；《鄭州市人民政府關(guān)于加快都市村莊改造有關(guān)問題的通知》（鄭政文〔2003〕1272003529號(hào)發(fā)布）；《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》（鄭政〔2004〕35號(hào)，二○○四年四月五日）；《河南省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)民集體所有土地征地補(bǔ)償費(fèi)分配和使用的意見》(豫政辦〔2006〕50號(hào))；《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》（鄭政文〔2007〕103號(hào)，2007年6月12日發(fā)布）；《鄭州市舊城改造暫行辦法》（鄭政（2008）16號(hào)，二○○八年五月十六日發(fā)布）；1《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》（鄭政文〔2008〕120號(hào)，二○○八年七月五日發(fā)布）1《關(guān)于調(diào)整國家建設(shè)征收集體土地青苗費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭政文〔2009〕127號(hào)，二○○九年五月三十一日發(fā)布）；1《河南省人民政府關(guān)于公布實(shí)施河南省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知豫政》（〔2009〕87號(hào)，2009年10月16日發(fā)布）；1《關(guān)于公布各地征地區(qū)片綜合地價(jià)社會(huì)保障費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（豫勞社辦[2008]72號(hào)）；三、城中村（都市村莊）改造中的法律關(guān)系鄭州市城中村改造中現(xiàn)行的運(yùn)作方式一是由開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)方式，開發(fā)商、投資商資金雄厚，融資渠道多元，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理經(jīng)營豐富。改造的過程更涉及投資地產(chǎn)公司、政府、村委、村民利益的博弈和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，是一個(gè)涉及土地產(chǎn)權(quán)制度、投融資體制、居民社會(huì)保障制度等等多方面糾葛、纏繞，有待踐行理順的問題總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)的如火如荼，地價(jià)的飆升，地王的頻現(xiàn)，使與鄭州市的城中村改造相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目、改造村莊和公司走到了一個(gè)新的節(jié)點(diǎn)。地價(jià)的水漲船高為城中村改造提供了絕佳的市場(chǎng)環(huán)境，誘人的蛋糕誘無數(shù)地產(chǎn)巨子競(jìng)相百舸爭流。這其中涉及的法律關(guān)系和法律問題及其矛盾更是復(fù)雜，多數(shù)法律問題需要更高層次法律制度建設(shè)的不斷破題立意。既可以緩解政府、村委、村民資金的局限性和有限性，使財(cái)政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會(huì)問題，和群訪事件。適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況。在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置的問題，拆遷當(dāng)事人可以以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。依法成立的協(xié)議，受法律保護(hù)。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。兩個(gè)法律關(guān)系表面上是獨(dú)立的，但實(shí)際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個(gè)法律關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)一并考慮。因此，拆遷人在拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋過程中應(yīng)當(dāng)將抵押關(guān)系和拆遷補(bǔ)償關(guān)系一并考慮。拆遷人依法可以自行拆遷，但實(shí)踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實(shí)施拆遷與補(bǔ)償安置工作?？梢?，強(qiáng)制性與補(bǔ)償性是相互應(yīng)的，正是因?yàn)閺?qiáng)制性的存在，才使補(bǔ)償性有了可能，無論強(qiáng)制性，還是補(bǔ)償性，皆是為了公共利益而服務(wù)的。由此可見，申請(qǐng)行政許可是進(jìn)行房屋拆遷的前置程序。另外還特別強(qiáng)調(diào)，若當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除時(shí)，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢载?zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。④強(qiáng)制拆遷國務(wù)院行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定：被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以做出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣
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