【正文】 薦]L村推進(jìn)城中村改造的現(xiàn)狀及路徑分析[內(nèi)容提要]隨著城市發(fā)展，主觀方面，部分城中村居民后代自愿融入現(xiàn)代城市，脫離城中村社會(huì)關(guān)系。盡快建立城中村改造相關(guān)監(jiān)管機(jī)制。盡快出臺(tái)中心城區(qū)舊村改造實(shí)施意見。（三）實(shí)施建議盡快完善城中村改造規(guī)劃方案。目前，我市舊村改造項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)施缺乏指導(dǎo)性意見的規(guī)范約束，對(duì)舊村改造項(xiàng)目規(guī)劃、土地、拆遷、建設(shè)、后期管理等缺少統(tǒng)一的指導(dǎo)意見來規(guī)范監(jiān)督，特別對(duì)改造項(xiàng)目實(shí)施中的經(jīng)營收入部分應(yīng)用于村民的社會(huì)保障、醫(yī)療保險(xiǎn)經(jīng)費(fèi)及發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)等。從其申請情況看，這8個(gè)城中村中有4個(gè)村申請利用空閑地邊建設(shè)回遷樓、邊建設(shè)商品樓開發(fā)，用開發(fā)利潤部分補(bǔ)貼舊村搬遷費(fèi)用，進(jìn)而推進(jìn)舊村改造。④土地供應(yīng)問題。③拆遷補(bǔ)償問題。②規(guī)劃容積率指標(biāo)控制較嚴(yán)。尤其是產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、土地及拆遷補(bǔ)償安置等問題,給城中村改造帶來了很大的壓力,令改造工作步履艱難。城中村改造試點(diǎn)情況為改善駐城村民居住條件和推進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，市政府于2007年在紫荊山街道司家莊社區(qū)實(shí)施了城中村改造試點(diǎn)工作。隨著我市城市建設(shè)、工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，部分村莊逐步前移，或被合攏包圍，逐漸進(jìn)入建城區(qū)。其中，傳統(tǒng)建城區(qū)內(nèi)有13個(gè)行政村，住房建筑面積91萬平方米，其中，八十年代以前住房建筑面積占總數(shù)的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占總數(shù)的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。通過試點(diǎn)項(xiàng)目，一定程度上積累了在城中村改造中建設(shè)管理、盈虧平衡調(diào)控、房屋拆遷補(bǔ)償安置等方面的經(jīng)驗(yàn)。①產(chǎn)權(quán)問題。城中村現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度大,大部分城區(qū)容積率高,市政公用設(shè)施缺乏。城中村現(xiàn)狀住宅面積大,建筑成本高,尤其是住宅用于經(jīng)營的住房，每年還可為業(yè)主帶來相當(dāng)可觀的租金收益,其所需要補(bǔ)償安置的成本巨大（現(xiàn)拆遷住房按產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般在1：）。為保證改造單位在改造中贏利或至少不虧損,政府需要給改造單位實(shí)行大幅度的地價(jià)優(yōu)惠政策（土地零收益）,這不僅影響到土地收益，而且容易造成土地供應(yīng)失控,沖擊商品房市場。若其真正做到按申請及規(guī)劃要求達(dá)到拆建同步原則完成整體改造，則互利可行；若借舊村改造的名義將空閑地開發(fā)建成商品樓后出售，不再推進(jìn)舊村改造則其行為就成為變相開發(fā)，勢必增加今后舊村改造成本。該資金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、審計(jì)、監(jiān)管機(jī)制。城中村改造本身就是對(duì)城市進(jìn)行高速優(yōu)化，使之更加合理。通過試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步論證完善已擬訂的《關(guān)于城市中心區(qū)域內(nèi)舊村改造的若干意見》（討論稿），抓緊修改，爭取市政府早日批復(fù)，指導(dǎo)城中村改造工作。要盡快建立城中村改造的相關(guān)監(jiān)督管理機(jī)制，確保規(guī)范運(yùn)作?？陀^方面，城中村給城市景觀、交通、治安、防災(zāi)等方面帶來了不利影響，最終城中村社區(qū)將逐漸瓦解，村民融入市民社會(huì)，逐漸完成市民化。本次調(diào)研得到了S鎮(zhèn)政府的支持，取得了L村進(jìn)行城中村改造的一手資料，并通過訪談法對(duì)L村情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，以L村村委成員、部分村民為主要訪談對(duì)象，共采訪了10人。全村共有261戶，人口為637人，其中有33戶72人未在村內(nèi)居?。毁徺I戶口的空掛戶有51戶103人。近三年的總體收入及人均收入呈逐年上漲趨勢，且均高于全區(qū)農(nóng)村的平均水平。二、推進(jìn)城中村改造的經(jīng)驗(yàn)做法，村民資產(chǎn)壯大，贏得了廣泛支持。這樣一來，舊村居民舊房變新房，且居住面積普遍擴(kuò)大；舊村居民無需支付額外的費(fèi)用便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境；舊村居民的房屋成為商品房，可直接進(jìn)入市場自由交易，按每戶平均面積133平方米計(jì)算，原舊房價(jià)值從原來的約10萬升值到現(xiàn)在的40萬元左右，壯大了村民資產(chǎn)；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費(fèi)用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織，大大激發(fā)了村民對(duì)于開展舊村改造的熱情。村民A：每戶村民一套舊房，按照占地面積給予回遷新樓房，所以基本上一套舊房都能變成兩套樓房，給居民解決了沒有錢給子女蓋房結(jié)婚的實(shí)際難題。村集體每年還需40萬元續(xù)交保費(fèi)，由此實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老保障全覆蓋，消除了村民的后顧之憂，夯實(shí)了舊村改造的群眾基礎(chǔ)。L村作為首個(gè)鎮(zhèn)試點(diǎn)，于近期開展了村（居）集體產(chǎn)權(quán)制度改革工作，計(jì)劃逐步將村集體經(jīng)濟(jì)組織改制為股份制企業(yè)或其他具有法人地位的經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)管理與社會(huì)事務(wù)管理相分離。三、問題及思考在調(diào)查中仍發(fā)現(xiàn)了一些存在的問題，集中表現(xiàn)為：目前L村尚未完成“村改居”工作，因此未能真正納入城市化社區(qū)管理軌道，許多相關(guān)政策信息銜接不暢，造成工作上的被動(dòng)。針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，筆者從以下兩個(gè)方面提出建議：，落實(shí)監(jiān)督機(jī)制，確保各項(xiàng)制度改革中農(nóng)民的發(fā)言權(quán)。成立L村居民委員會(huì)，按照城市社區(qū)的規(guī)范和要求進(jìn)行管理，與市區(qū)的有關(guān)政策進(jìn)行銜接，保證村民享有城鎮(zhèn)居民應(yīng)有的權(quán)益。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地?，F(xiàn)在全世界都沒有一個(gè)解決城中村難題的通行辦法。找出問匙的特殊規(guī)律所在。37平方公里，耕地面積418畝。對(duì)“城中村改造的意見:過程中讓村民自主開發(fā)。將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來源問題。這也是后面提到的廉租屋。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對(duì)的問越，也是必須解決的問題。據(jù)調(diào)查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里?！俺侵写濉案脑焓且豁?xiàng)政府讓利，群眾受益的公益性荃礎(chǔ)I程，所以無論是41民自主開發(fā)還是引進(jìn)開發(fā)商都必須堅(jiān)持政府贏在環(huán)境改造。三、為什么要開展“城中村”改造。讓農(nóng)民進(jìn)城。勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動(dòng)人口。所以“城中村”改造勢在必行。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費(fèi)使用，通過城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)效益。卻一直處r閉置落后的狀態(tài)。四、采取何種模式進(jìn)行“城中村”改造。該種模式是指由政府牽頭，多個(gè)職能部門共同參與。將土地通過招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓一將日常管理納入到城,管理中來。政府主導(dǎo)改造工程。意見大，工作非常困難。政府而要投入的資金多。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無法承受。組建開發(fā)公司，對(duì)集體土地進(jìn)行4體開發(fā)。利:村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小?？梢晕写迕褡晕夜芾?，減少管理成木。村民缺少足夠的資金。村民中普遍的存在兩種認(rèn)識(shí)。出現(xiàn)問題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。政策與實(shí)際摩擦的復(fù)雜過程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。給村民湊集基本資金。過招拍掛讓A公司以接近評(píng)估價(jià)仇的價(jià)格獲得安置地外的土地。該模式是指，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司?？梢酝ㄟ^招拍掛的方式以接近評(píng)估的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運(yùn)作，所得利潤需用來對(duì)村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對(duì)來自他們的阻力。關(guān)稅費(fèi)的減免。即按征地政策對(duì)41民的原住房進(jìn)行評(píng)估后，進(jìn)行補(bǔ)償，消除村民因原住房的差異對(duì)安置產(chǎn)生的矛盾。以和憑的名義進(jìn)行銷件。開發(fā)商按照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。第 二種模式對(duì)村民的要求過商。總之，我們深刻的集訓(xùn)到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對(duì)勝利村一個(gè)擴(kuò)容提質(zhì)的過程，更是 資興在實(shí)踐省委省政府的“彎道超車”理