0城中村改造涉及的法律問題與實(shí)踐-文庫(kù)吧資料
2025-04-02 23:01本頁(yè)面
【正文】 的確認(rèn)問題在城中村改造過程中土地使用權(quán)的權(quán)屬關(guān)系到補(bǔ)償面積，根據(jù)中國(guó)法律的規(guī)定，中國(guó)的土地使用權(quán)歸國(guó)家和集體所有，而城中村改造項(xiàng)目中的，大部份土地是歸集體所有的，但是還尚有一部份土地是歸國(guó)家所有的。⑤城市房屋拆遷行政裁決《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第14條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。其中拆遷人是房屋拆遷主管行政機(jī)關(guān)及法規(guī)授權(quán)的組織。但是從人民法院的性質(zhì)與現(xiàn)有條件看，不宜由人民法院動(dòng)用司法手段去執(zhí)行房屋拆遷。④強(qiáng)制拆遷國(guó)務(wù)院行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定：被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以做出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。地方人民政府在行使這項(xiàng)權(quán)利的時(shí)候，要充分保護(hù)當(dāng)事人正當(dāng)、合法的權(quán)利。另外還特別強(qiáng)調(diào)，若當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除時(shí)，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢载?zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。③對(duì)違章建筑的行政處罰《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條規(guī)定：城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。由此可見，申請(qǐng)行政許可是進(jìn)行房屋拆遷的前置程序。申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明?？梢?，強(qiáng)制性與補(bǔ)償性是相互應(yīng)的，正是因?yàn)閺?qiáng)制性的存在，才使補(bǔ)償性有了可能，無(wú)論強(qiáng)制性，還是補(bǔ)償性，皆是為了公共利益而服務(wù)的。各國(guó)法律所規(guī)定的征收的法定條件有三項(xiàng)：一是為了公共利益的目的；二是必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序；三是必須予以公正補(bǔ)償。拆遷人依法可以自行拆遷，但實(shí)踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實(shí)施拆遷與補(bǔ)償安置工作。實(shí)質(zhì)上拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系類似于拆遷人與被拆遷主體的法律關(guān)系，只是在簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議中要考慮到繼受人對(duì)房屋權(quán)利的現(xiàn)實(shí)性。因此，拆遷人在拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋過程中應(yīng)當(dāng)將抵押關(guān)系和拆遷補(bǔ)償關(guān)系一并考慮。如果房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。兩個(gè)法律關(guān)系表面上是獨(dú)立的，但實(shí)際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個(gè)法律關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)一并考慮。拆遷租賃房屋應(yīng)當(dāng)考慮兩個(gè)因素：一是保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式；二是保護(hù)承租人的合法權(quán)益。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。②拆遷人與城中村內(nèi)物業(yè)承租人、抵押權(quán)人、繼受人之間的法律關(guān)系拆遷租賃房屋，應(yīng)銜接好補(bǔ)償與租賃的關(guān)系。依法成立的協(xié)議，受法律保護(hù)。依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置的問題，拆遷當(dāng)事人可以以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財(cái)政資金有限，目前還沒有大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況。二是由村委和村民主導(dǎo)開發(fā)，村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。既可以緩解政府、村委、村民資金的局限性和有限性，使財(cái)政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會(huì)問題，和群訪事件。鄭州市范圍內(nèi)的城中村主要是指在城市發(fā)展的進(jìn)程中，由于農(nóng)村土地全部被征收，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居?
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