【正文】 ，但在具體操作過程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權(quán)的程序來完成土地轉(zhuǎn)性問題。二、雁塔城中村改造的基本情況?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。（補(bǔ)償）針對以上的瓶頸問題要給與專門研究并拿出確實可行的辦法或意見。（規(guī)劃）作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠(yuǎn)，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調(diào)動各方參與改造的積極性。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)龋┑那邦}下，他才會簽同意改造的協(xié)議，否則他寧愿按部就班地過現(xiàn)在的“舊”生活。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。出現(xiàn)這樣的先例，也可能產(chǎn)生不良的社會效應(yīng)，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應(yīng)政府號召的非典型范例，也在有限范圍內(nèi)履行了一些簡單的手續(xù)，但是很不完備經(jīng)不起推敲。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關(guān)部門應(yīng)該關(guān)注的大問題。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。這樣的情況是否會產(chǎn)生更多的社會問題可想而知。居民新居的公共設(shè)施配套問題這其實可以說是規(guī)劃問題的次生。再者，據(jù)城建局張文武局長介紹：我國的規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃工作只針對國有土地的主權(quán)者，在建的村民宅基地要求給于規(guī)劃沒有法律依據(jù)。而且 “城中村”類型復(fù)雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。于是又帶來了另一些值得關(guān)注的問題：宅基地所有權(quán)歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。當(dāng)說到居民的水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施問題時，該負(fù)責(zé)人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯(lián)合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎(chǔ)上開始新建5個單元的7層住宅樓。而縣里鎮(zhèn)里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠(yuǎn)整體規(guī)劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經(jīng)得村委會同意并履行一些簡單手續(xù)后已經(jīng)開始動作。當(dāng)然這些都還在醞釀階段。這次城中村改造，經(jīng)坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機(jī)會（政府行為，已拆民宅4050戶，一撞高層村民住宅樓已在建設(shè)中），村里再進(jìn)一步運(yùn)作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃改造。據(jù)村支書介紹這樣的設(shè)想是完全有能力兌現(xiàn)的，而且所有環(huán)節(jié)都圍繞穩(wěn)妥二字操作，程序正在進(jìn)行中。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進(jìn)度等方面都存在一定的差異：黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學(xué)習(xí)，現(xiàn)在已有一基本成型的草規(guī)出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進(jìn)行改造，而且改造工作都由村集體統(tǒng)一組織規(guī)劃?，F(xiàn)將其作簡單總結(jié)匯報。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī) 律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。實現(xiàn)的過程中還可以對各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新。不符合勝利村實際。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。村集體對改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。多退少補(bǔ)。政策采取“報建不批、違建不究”的態(tài)度。或以“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商，或就在集休土地上進(jìn)行開發(fā)。部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設(shè)用地。開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。具體步驟:引進(jìn)一個實力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份。相關(guān)政策:征地拆遷政策。土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。弊:違背集體土地使用政策。村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。利:引進(jìn)開發(fā)商。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地。村集體占一定股份。村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。A公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。A公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。關(guān)稅費(fèi)的減免。相關(guān)政策:運(yùn)作集體土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)政策。一旦出現(xiàn)問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無利可圖的村民。是一個涉及到各方利益博弈。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。政府對村民自建缺乏足夠的控制力。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補(bǔ)償。大多數(shù)村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。農(nóng)民大都屬于貧困人群。他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場運(yùn)作的能力。弊:村民缺少足夠的知識和素質(zhì)來進(jìn)行公司組建以及后期的市場運(yùn)作。城中村改造后。村民通過自主開發(fā)獲利。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開，政府加以規(guī)劃和控制。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發(fā)成木。若通過該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達(dá)萬元。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。勝利村多次征地，農(nóng)民對政策法規(guī)熟悉，對征地工作作經(jīng)驗豐富。弊:大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。上有政策可依，有實踐經(jīng)驗可用，無論如何都不會出現(xiàn)原則性錯誤。利：符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。征收的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設(shè)用地。整體開發(fā)。(一)采取政府主異，集中安置。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。在原村民的新生代中。歸根結(jié)底就是人的問題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。有非常重大的意義。(四)對推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說:他們是社會的弱勢群體。(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補(bǔ)，城中村改造就是一個契機(jī)和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。解決三農(nóng)問題的根木出路就是減少農(nóng)民。(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進(jìn)行改造。找到一個平衡的契合點。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來源得到解決。(五)是一項基礎(chǔ)性改造工積，不是點利性質(zhì)工積。所以，鯉負(fù)江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長期發(fā)展做好準(zhǔn)備。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在8001000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無安置r人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近工業(yè)園，所帶來的低成本務(wù)工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對村集體土地的開發(fā)路了。(三)是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索。通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來源問題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問題。以深圳大沖村為例，在二十年里。通過城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過商業(yè)運(yùn)作、開發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強(qiáng)烈的要求政府對其居住地進(jìn)行城市化改造?！俺侵写濉案脑觳煌谡鞯夭疬w。(一)是以村民自愿開展改造為主。支持“城中村”改造。且相關(guān)稅費(fèi)能得到減免。政府提供政策和資金支持。近年來，我村發(fā)展經(jīng)濟(jì)的措施以及成果：1；路燈3公里；勝利小學(xué)球場。我村年平