【正文】 安置村民，商品房這一塊要補(bǔ)安置房這一塊的成本，對(duì)開發(fā)商資金量的要求很高。我們?cè)谖鹘几汩_發(fā)，感到國(guó)家“70張振海：實(shí)際上老百姓的購(gòu)房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實(shí)需求，研究好市場(chǎng)。所以有不少客戶到售樓部一看，對(duì)你的房子有些興趣，但又覺得你這個(gè)房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個(gè)問題。趙大偉：說(shuō)到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個(gè)問題，就是以前我們對(duì)這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。晚報(bào)記者 盧志峰/文圖“開盤死”凸顯剛性需求記者：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對(duì)同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？羅超：現(xiàn)在有一個(gè)很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時(shí)的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里不行，我們后來(lái)也分析了，開盤的時(shí)候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項(xiàng)目甚至陷入停頓狀態(tài)。第三篇：城中村改造問題城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持來(lái)源：鄭州晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2011825 閱讀：125次自從2007年鄭州市政府103號(hào)文件出臺(tái)后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。相信在不久的將來(lái)，襄州區(qū)的城中村改造將會(huì)在區(qū)委區(qū)政府、各有關(guān)職能部門和城中村居民的共同努力下，建設(shè)成“安樂、文明、優(yōu)美、舒適”的新型社區(qū)。對(duì)工作不力的單位部門要問責(zé)主要領(lǐng)導(dǎo)，不斷增強(qiáng)其工作的主動(dòng)性和創(chuàng)造性。對(duì)參與征地拆遷的各有關(guān)部門、單位要制定嚴(yán)格的考核辦法，明確各級(jí)各部門的工作職責(zé)和工作責(zé)任，并限期按時(shí)辦結(jié)。這就要督促相關(guān)部門切實(shí)加強(qiáng)對(duì)建房的監(jiān)督和管理，夯實(shí)管理工作責(zé)任，打消村（居）民套取拆遷補(bǔ)償資金的念頭，12 做到補(bǔ)償公平、群眾不受損失，同時(shí)也能為拆遷改造創(chuàng)造有利的條件。（六）加強(qiáng)對(duì)城中村建房的監(jiān)督和管理。要從解決被拆遷人生活出路的深層次問題入手，在扶持發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、提供勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障等方面多做文章，確保被征地集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益及時(shí)得到有力落實(shí)，真正解決好被拆遷人和集體經(jīng)濟(jì)組織的后顧之憂。（五）政府在政策思路上要以人為本，保障城中村村（居）民的合法權(quán)益，切實(shí)解決群眾的后顧之憂。對(duì)即將改造的城中村，要將總體安臵方案和分戶安臵方案 11 予以公告，并廣泛聽取被征收房屋拆遷人的意見，無(wú)論是原地安臵還是就近安臵，都應(yīng)采取先建房后拆遷的程序安排，這樣有利于消除被征收拆遷人的疑慮，節(jié)約拆遷安臵過渡的成本，加快安臵進(jìn)度。（四）要按照“先安置后拆遷”的原則，規(guī)范拆遷程序。四是在今后的城市化建設(shè)過程中，要避免新的城中村的產(chǎn)生。用區(qū)財(cái)政撥付的專門資金和城中村改造收取的地價(jià)收入設(shè)立“城中村改造專項(xiàng)資金”，對(duì)拆遷戶進(jìn)行合理補(bǔ)償，補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)效益差而社會(huì)效益高的改造項(xiàng)目，改善城中村的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。對(duì)城中村改造以來(lái)各項(xiàng)措施的貫徹實(shí)施情況進(jìn)行調(diào)研，實(shí)事求是地提出今后城中村改造的政策思路；根據(jù)市場(chǎng)行情修訂市區(qū)房屋拆遷管理辦法，對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶蜆?biāo)準(zhǔn)作相應(yīng)的調(diào)整，及時(shí)對(duì)廣大村民進(jìn)行公示。同時(shí)，要堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化運(yùn)作，努力提高改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，盡可能利用有限的資源達(dá)到最好的工作目標(biāo)，將好事做好。城中村改造的關(guān)鍵也是最實(shí)際的焦點(diǎn)是改造資金的籌集渠道、投資方向和實(shí)施辦法?？傊?，城中村的改造思路不宜局限于某一種模式，且不能操之過急，要采取積極、穩(wěn)妥、有序的方法推進(jìn)，盡量減少對(duì)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的消極影響。深入研究不同城中村的位臵、特點(diǎn)和問題，針對(duì)不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對(duì)城中村進(jìn)行改造。城中村與老城區(qū)一樣，人口密度高、人均收入低、人居環(huán)境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經(jīng)濟(jì)利益問題、生活方式問題，因此改造起來(lái)難度較大。一是要充分考慮到拆遷工作直接關(guān)乎廣大被征收房屋拆遷人的切身利益，在制訂完善拆遷補(bǔ)償政策時(shí)應(yīng)廣泛征求被拆遷人的意見，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安臵政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內(nèi)容，理解其合理性；二是要加大對(duì)“公平公正、陽(yáng)光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，使與被征收房屋拆遷人切身利益息息相關(guān)的法律法規(guī)深入民心，家喻戶曉，使被征收房屋拆遷人在突發(fā)性事件中能明大理顧大局識(shí) 9 大體；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，在幫助群眾算清算好拆遷補(bǔ)償賬，算細(xì)貨幣安臵與遷建安臵、調(diào)房安臵的對(duì)比賬的同時(shí)，給群眾講些法律法規(guī)知識(shí)，以便達(dá)到說(shuō)服、動(dòng)員的目的。所以對(duì)城中村改造需要多費(fèi)一點(diǎn)心思，以實(shí)事求是的態(tài)度制定科學(xué)的政策思路和建設(shè)規(guī)劃。五、對(duì)策和建議城中村是在城市化建設(shè)高速發(fā)展過程中遺留下來(lái)的問題。（六）拆遷工作人員對(duì)拆遷工作存在畏難情緒。相對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)的被征地農(nóng)民在土地被征收后，喪失了一部分農(nóng)耕收入，使農(nóng)民的收入水平有所下降。一是安臵小區(qū)規(guī)劃及用地審批的協(xié)調(diào)落實(shí)，對(duì)區(qū)級(jí)部門和單位來(lái)講難度較大，在拆遷時(shí)，我們給詢問或質(zhì)問的被征收房屋拆遷人一時(shí)難以回答安臵和搬入的時(shí)間，容易讓被征收房屋拆遷人產(chǎn)生疑惑而影響拆遷。這些都是影響拆遷改造的一個(gè)因素，更是容易引起上訪的一個(gè)原因。加之整村拆遷時(shí)，被征收房屋拆遷人過渡困難很大，一方面是難以找到合適的出租房源，另一方面是集中臨時(shí)過渡不利其越冬。（四）拆遷過渡時(shí)間較長(zhǎng)。一是他們的出租房屋為其獲得了高額租金，這是城市拆遷改造中被征收房屋拆遷人極不愿意拆遷的關(guān)鍵所在。一是對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要求過高，不能正確客觀地看待和把握有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征收房屋的評(píng)估價(jià)值，往往以周邊發(fā)達(dá)地區(qū)拆遷補(bǔ)償價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)和參照，看待和高估自己的房屋價(jià)值，當(dāng)拆遷補(bǔ)償?shù)陀谧约旱钠谕麜r(shí)，就認(rèn)為房產(chǎn)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)低、拆遷補(bǔ)償費(fèi)少，就對(duì)拆遷工作不配合、不支持；二是對(duì)拆遷改造的種種期盼遠(yuǎn)高于優(yōu)惠的讓利于民的政策規(guī)定，當(dāng)被征收房屋拆遷人的期盼同制訂的優(yōu)惠政策發(fā)生碰撞時(shí)，他們就立即認(rèn)為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是在堅(jiān)持政策和原則的前提下，有些被征收房屋拆遷人因其居住面積小，家庭收入低，獲取的房屋拆遷補(bǔ)償少，家庭承受能力低而在支付購(gòu)買安臵房能力不足的情況下，也認(rèn)為損害了他們的利益，進(jìn)而不講道理、拒絕拆遷；四是那些始終認(rèn)為多鬧多得、不鬧少得的被征收房屋拆遷人，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償漫天要價(jià)，甚至不合情理地要求解決與房屋拆遷無(wú)關(guān)的其他問題，更甚者糾集被征收房屋拆遷人集體上訪、越級(jí)上訪。管理部門執(zhí)法不嚴(yán)、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設(shè)愈演愈烈，呈蔓延態(tài)勢(shì)，這大大加重了城中村改造的難度。特別是近幾年，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善及城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動(dòng)，紛紛加建、搶建房屋。實(shí)施城中村改造，勢(shì)必有利于打破傳統(tǒng)農(nóng)村的固有格局，促進(jìn)城中村居民生活方式的根本性轉(zhuǎn)變。（五）城中村改造有利于推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。城中村改造對(duì)于有效帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大投資需求，尤其是吸引社會(huì)資本參與城市建設(shè)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，增加對(duì)住宅、耐用消費(fèi)品和服務(wù)業(yè)的需求，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等都具有十分重要的意義。因此，加快城中村改造是改善人民群眾生活環(huán)境、提高人民群眾生活質(zhì)量的客觀要求，直接關(guān)系到人民群眾的切身利益。由于歷史原因，絕大多數(shù)城中村的住宅配套設(shè)施不全、環(huán)境衛(wèi)生較差，主要表現(xiàn)是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場(chǎng)所，群眾生活非常不便，雖然生活在城市，但與城市居民的生活環(huán)境和質(zhì)量不可同日而語(yǔ)。因此，改造提升城中村的基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，更新居民的思想觀念和提升文明素質(zhì)，已成為維護(hù)社會(huì)治安和加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。這是造成“城中村”建筑密集無(wú)序、外來(lái)人口聚居和城市治安問題高發(fā)的根本原因。城中村的農(nóng)民雖然變成了城市居民，但其小農(nóng)的意識(shí)形態(tài)、生活方式很難一下子轉(zhuǎn)變過來(lái)。因此，要建設(shè)現(xiàn)代化城市，提高城市的品位和競(jìng)爭(zhēng)力，就必須改造好城中村。但是，城中村雜亂無(wú)章的建筑，臟亂差的生活環(huán)境，在很大程度上 4 影響了城市的形象，拉低了城市的品位，成為城市現(xiàn)代化進(jìn)程的一大障礙?，F(xiàn)代城市必須要求物質(zhì)文明和精神文明高度發(fā)達(dá)、城市功能齊全、環(huán)境優(yōu)美。如果農(nóng)民僅僅實(shí)現(xiàn)地域轉(zhuǎn)移，而沒有實(shí)現(xiàn)戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新轉(zhuǎn)移，就不算真正意義上的城市化；如果城中村不進(jìn)行徹底的改造,城市規(guī)劃建設(shè)管理就難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平的提高。城市化水平代表了一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的綜合實(shí)力，是社會(huì)發(fā)達(dá)進(jìn)步的重要標(biāo)志。(一)城中村改造有利于推進(jìn)城市化進(jìn)程。由于城市建設(shè)牽動(dòng)城中村土地升值，致使“征地難、規(guī)劃難、拆遷安臵難”的情況不斷出現(xiàn)，影響了城市經(jīng)濟(jì)的科學(xué)、全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，在整體上延緩了中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)和發(fā)展的步伐。各城中城指揮部也按照上級(jí)文件精神，結(jié)合實(shí)際制定了城中村改造實(shí)施方案、工作臺(tái)帳、拆遷安臵補(bǔ)償方案等配套政策，為城中村改造打下了基礎(chǔ)。區(qū)委、區(qū)政府按照相關(guān)法律法規(guī)和市委、市政府要求，并結(jié)合實(shí)際，制定出臺(tái)了城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)奈募瑢?duì)城中村改造的條件、步驟、要求及獎(jiǎng)勵(lì)辦法做出了比較詳細(xì)的 3 規(guī)定。主要做法：一是成立機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。2008年9月，襄州區(qū)啟動(dòng)了城中城改造的第一個(gè)試點(diǎn)——云灣國(guó)際新城建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目涉及到云灣社區(qū)八、九、十組拆遷的307戶居民已全部拆除完畢，拆遷面積12萬(wàn)平方米，在還建小區(qū)內(nèi)投資8000萬(wàn)元，新建了23棟7層安臵房，目前有90％拆遷戶已搬入新居；2008年10月，民發(fā)世界城項(xiàng)目啟動(dòng)，該項(xiàng)目涉及到西灣社區(qū)一、二、三、四、五組900多戶居民，目前已拆遷200 多戶，并投資4億元，新建了10棟高層安臵房，總面積約20萬(wàn)平方米；2010年8月，因襄陽(yáng)火車東站建設(shè)的需要，按照市政府要求，襄州區(qū)啟動(dòng)了襄陽(yáng)火車東站廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目涉及到洪山頭社區(qū)一、二組353戶居民的搬 2 遷，目前已拆遷173戶，園林大道還建小區(qū)的11棟高層安臵房正在建設(shè)中，東站廣場(chǎng)及周邊道路設(shè)計(jì)方案也已確定；2010年10月，連山湖開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)，該項(xiàng)目涉及到紅星社區(qū)十一、十二組和潘臺(tái)社區(qū)八組 450多戶居民，目前所有拆遷戶的房屋已鎖定，并完成了200多戶的房屋評(píng)估工作，相關(guān)工作也在進(jìn)行中；2011年4月啟動(dòng)了朱莊物流園建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目涉及到朱莊村三、七組300多戶村民，目前完成了拆遷戶房屋評(píng)估工作，相關(guān)工作也在進(jìn)行中；2011年5月又啟動(dòng)了襄東濱河新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目由襄陽(yáng)嘉華融通有限公司開發(fā)建設(shè)，目前開發(fā)商已與區(qū)政府簽訂了項(xiàng)目的框架協(xié)議，正式協(xié)議還在商談之中。分析城中村問題的原因，具體表現(xiàn)為四個(gè)方面：城市政府為節(jié)省開發(fā)建設(shè)成本，只征用農(nóng)用地，繞開現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)；城鄉(xiāng)發(fā)展缺乏統(tǒng)籌安排，未考慮外來(lái)人口的居住需求；城市規(guī)劃編制不完善，造成城中村建設(shè)無(wú)據(jù)可依；管理部門執(zhí)法不嚴(yán)，對(duì)違法建設(shè)行為查處不力。作為一名基層城市規(guī)劃管理人員，對(duì)當(dāng)前襄州區(qū)城中村拆遷改造工作中存在的一些問題進(jìn)行了一些探討和思考。拆遷改造工作涉及面廣，法律、政策性強(qiáng)，關(guān)系著廣大群眾的切身利益，關(guān)系著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。關(guān)鍵詞：襄陽(yáng) 青年 人才 論壇 城中城改造 問題近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快和城市建設(shè)用地的供需緊張，政府將舊城改造作為加快城市建設(shè)和發(fā)展的一項(xiàng)非常重要的工作來(lái)抓。、參考文獻(xiàn)：[1]《城中村問題分析與對(duì)策研究》劉吉,張沛,西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)[2］《城中村的成因分析及存在問題》李煜注．山西建筑，2011年，第3期[3］《關(guān)于城中村改造的問題》李志生,城市建設(shè)．2012年，第5期 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