[法律資料]鄭州城中村改造涉及的法律問題與實(shí)踐(參考版)
2025-01-12 15:05本頁面
【正文】 五、律師的法律服務(wù) （ 1）盡職調(diào)查，提供法律咨詢意見 （ 2）代為辦理政府審批法律手續(xù)； （ 3）對(duì)項(xiàng)目開發(fā)融資提供法律意見，起草、審查融資協(xié)議、參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過程中的爭(zhēng)議； （ 4）對(duì)項(xiàng)目補(bǔ)償安置出具法律意見，參與拆遷補(bǔ)償談判，起草、審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，協(xié)助處理拆遷補(bǔ)償糾紛； （ 5）出具合作建設(shè)方案和風(fēng)險(xiǎn)控制的法律咨詢意見，對(duì)合作方進(jìn)行資信調(diào)查，參與合作建設(shè)談 判，起草、審查合作建設(shè)合同； （ 6）對(duì)拆遷人與合作方新設(shè)聯(lián)合開發(fā)公司的，提供從公司設(shè)立、機(jī)構(gòu)設(shè)置到申請(qǐng)工商注冊(cè)登記等全過程專項(xiàng)法律服務(wù)； （ 7）對(duì)違法建筑物申報(bào)登記、申請(qǐng)補(bǔ)辦確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)提供服務(wù)； （ 8）就項(xiàng)目土地使用權(quán)事宜，起草、審查《土地使用權(quán)出讓合同》，協(xié)助辦理出讓手續(xù)； （ 9）就項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、施工許可等提供法律咨詢意見； （ 10）對(duì)項(xiàng)目改造所涉城管、環(huán)保、公安、民政等其他行政許可事宜，提供法律咨詢意見，參與辦理相關(guān)手續(xù) 。 拆遷共住房屋 住宅房屋拆遷，對(duì)被拆遷戶的劃分標(biāo)準(zhǔn)是以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，按照房屋所有權(quán)證上分割的份額，給予補(bǔ)償。對(duì)此，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免債權(quán)落空。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。 （ 2）抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作 如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí)，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： 1）抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。 對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因?yàn)樗玫馁r償金應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)。第 33條的使用范圍只限定在產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式；適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定，實(shí)際操作中可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；作價(jià)補(bǔ)償?shù)挠稍u(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)考慮由拆遷引起的經(jīng)濟(jì)損失。并應(yīng)對(duì)原租賃合同，產(chǎn)權(quán)變更書，變更后的租賃合同等作必要的證據(jù)保全。拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動(dòng)原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改。如果雙方在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷人按有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋實(shí)施拆遷，并進(jìn)行相應(yīng)的證據(jù)保全工作。 ④ 對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋的證據(jù)保全 。 拆除產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人 民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對(duì)被拆遷房屋沒有所有權(quán)、處分權(quán)、在所有權(quán)人不在的情況下，拆遷人應(yīng)就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構(gòu)成、房屋的新舊程度等有關(guān)證據(jù)進(jìn)行保全，如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。因此在房屋拆遷過程中 ，做好證據(jù)保全工作，妥善處理糾紛至關(guān)重要。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 村外其他機(jī)構(gòu)參與城中改造競(jìng)拍過程中的法律問題 因?yàn)榇逋馄渌麢C(jī)構(gòu)參與城中村改造， 用的是招標(biāo)或掛牌形式，那么在招投標(biāo)過程中，就包括招標(biāo)文 件的起草，以及招標(biāo)或掛牌成功后協(xié)議的簽署，而這個(gè)過程中涉及到投標(biāo)人標(biāo)的比較以及多重法律問題，應(yīng)該由專業(yè)律師全程參與，更有利于權(quán)益的一個(gè)保障。 拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理 拆遷涉及到后面項(xiàng)目的改造，拆遷是改造的基礎(chǔ)條件，以什么主體去辦理拆遷許可證，以及如何辦理，這些過程，均可
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