【正文】 土地征收時(shí)須履行一項(xiàng)法定義務(wù)，即公正合理的補(bǔ)償，這就使之又具有了補(bǔ)償性的特征。拆遷工作具有一定的專業(yè)與技術(shù)性，政策性較強(qiáng)，由房屋拆遷主管部門進(jìn)行強(qiáng)制拆遷工作比較適宜。 村外其他機(jī)構(gòu)參與城中改造競拍過程中的法律問題 因?yàn)榇逋馄渌麢C(jī)構(gòu)參與城中村改造， 用的是招標(biāo)或掛牌形式，那么在招投標(biāo)過程中，就包括招標(biāo)文 件的起草，以及招標(biāo)或掛牌成功后協(xié)議的簽署，而這個(gè)過程中涉及到投標(biāo)人標(biāo)的比較以及多重法律問題，應(yīng)該由專業(yè)律師全程參與，更有利于權(quán)益的一個(gè)保障。并應(yīng)對(duì)原租賃合同，產(chǎn)權(quán)變更書，變更后的租賃合同等作必要的證據(jù)保全。 拆遷共住房屋 住宅房屋拆遷，對(duì)被拆遷戶的劃分標(biāo)準(zhǔn)是以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，按照房屋所有權(quán)證上分割的份額，給予補(bǔ)償。 對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因?yàn)樗玫馁r償金應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對(duì)被拆遷房屋沒有所有權(quán)、處分權(quán)、在所有權(quán)人不在的情況下，拆遷人應(yīng)就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構(gòu)成、房屋的新舊程度等有關(guān)證據(jù)進(jìn)行保全，如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。因此須對(duì) 城中村 改造范圍的專項(xiàng)調(diào)查并編制片區(qū) 城中村 改造專項(xiàng)規(guī)劃。因此在拆遷房屋的單位與市、縣人民政府房屋拆遷管理部門之間形成了行政許可法律關(guān)系，受《中華人民共和國行政許可法》調(diào)整。 ③ 拆遷人與抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系：拆遷設(shè)立了抵押權(quán)的房屋應(yīng)該銜接好補(bǔ)償與抵押的關(guān)系 抵押權(quán)人與被拆遷主體之間的抵押權(quán)關(guān)系和房屋拆遷補(bǔ)償是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，但在拆遷設(shè)立了抵押權(quán)房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮如下因素：一是保護(hù)房屋所 有權(quán)人的合法權(quán)益；二是考慮到抵押權(quán)人的合法權(quán)益。 三是由政府主導(dǎo)，主要是指政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標(biāo)拍賣方式。適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況。兩個(gè)法律關(guān)系表面上是獨(dú)立的，但實(shí)際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個(gè)法律關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)一并考慮。由此可見，申請行政許可是進(jìn)行房屋拆遷的前置程序。 四、城中村改造過程中的具體法律問題 土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬的確認(rèn)問題 在城中村改造過程中土地使用權(quán)的權(quán)屬關(guān)系到補(bǔ)償面積，根據(jù)中國法律的規(guī)定，中國的土地使用權(quán)歸國家和集體所有，而城中村改造項(xiàng)目中的，大部份土地是歸集體所有的，但是還尚有一部份土地是歸國家所有的。在城市房屋拆遷過程中以下幾種情況應(yīng)注意采取證據(jù)保全： ② 對(duì)代管房屋的證據(jù)保全。有的地方則有具體規(guī)定，對(duì)沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對(duì)其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。共同居住但房產(chǎn)證上為注明的，長期居住、單獨(dú)立戶的，可 以作為獨(dú)立房屋使用人給予補(bǔ)償；其共有人不在拆遷范圍內(nèi)長期居住，或者其住房不能獨(dú)立使用，或者沒有單獨(dú)立戶的，只能給予房屋所有權(quán)人補(bǔ)償。 對(duì)拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第 33條規(guī)定： 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的拆遷人應(yīng)該給予適當(dāng)補(bǔ)償 。 拆遷中的證據(jù)保全問題 ① 對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進(jìn)行拆遷的法律問題 《房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。其中拆遷人是房屋拆遷主管行政機(jī)關(guān)及法規(guī)授權(quán)的組織?？梢?，強(qiáng)制性與補(bǔ)償性是相互應(yīng)的，正是因?yàn)閺?qiáng)制性的存在，才使補(bǔ)償性有了可能，無論強(qiáng)制性，還是補(bǔ)償性，皆是為了公共利益而服務(wù)的。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。既可以緩解政府、村委、村民資金的局限性和有限性，使財(cái)政資金可以