【正文】 成交禮品 禮品形式可以多樣化，不定期更換，但要符合項(xiàng)目目標(biāo)客戶的身份、地位特征，如高爾夫球桿、網(wǎng)球拍、高檔茶具、咖啡機(jī)等。 戶型單頁 以裝修實(shí)景圖體現(xiàn)項(xiàng)目的典雅裝修及錯層、錯躍結(jié)合、躍復(fù)合題的三維立體戶型特點(diǎn)。 展板 項(xiàng)目展板可以山水水墨畫及字畫等形式出現(xiàn)，于細(xì)節(jié)處營造濃厚的文化氛圍，使文化成為項(xiàng)目本身無可剝離的一部分。 手提袋 便于銷售員上門拜訪及客戶來訪贈送項(xiàng)目資料及禮品，同時(shí)可利用手提袋的可保留性與重復(fù)使用性，加強(qiáng)項(xiàng)目信息的留存性。 建議項(xiàng)目樓書擺傳統(tǒng)樓書純粹項(xiàng)目介紹的模式，可做成一本設(shè)計(jì)精美、內(nèi)容豐富的精品雜志，以項(xiàng)目介紹與文化品味、生活氛圍的營造 相結(jié)合，直接以文化情感切中目標(biāo)客戶心理，增強(qiáng)其購買及入住欲望。垃圾處理：垃圾分類收集、集中外運(yùn) 車庫管理系統(tǒng)：對進(jìn)入車庫的車輛進(jìn)行管理，對業(yè)主車輛采用遙感控制技術(shù)，確保業(yè)主車輛可以安全停放 小區(qū)電子公告系統(tǒng)：隨時(shí)發(fā)布天氣預(yù)報(bào)及物業(yè)管理信息 行政管理：業(yè)主檔案電腦管理 電子巡更系統(tǒng)：隨時(shí)改變巡更時(shí)間、地點(diǎn)，對重點(diǎn)部位重點(diǎn)布控 樓宇訪客對講系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)訪客圖像傳輸 周界防范報(bào)警系統(tǒng)：周界全面設(shè)防 ，準(zhǔn)確定位，中心聯(lián)網(wǎng) 優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的豪宅品質(zhì)，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴與不同凡響，是客戶身份與地位的象征。 （二） 樣板單位 選擇 1 號樓錯躍戶型和 160 ㎡錯層戶型，增設(shè)高檔家用電器及床、沙發(fā)等日常生活家具，做成高文化品味樣板單位，營造至尊、享受的生活氛圍。 二、營銷包裝 （一） 接待中心包裝計(jì)劃 現(xiàn)場接待處設(shè)置在 1 號樓底層，裝修可適當(dāng)簡單一些，充分利用項(xiàng)目本身典雅別致的裝修風(fēng)格，體現(xiàn)文化品質(zhì)，增加適當(dāng)裝飾即可，讓客戶充分感受項(xiàng)目自身的文化品味與優(yōu)勢。 雙語銷售 ，所有銷售人員必須能夠流暢的韓語基本日常交流，熟悉所有宣傳資料上的韓文。 銷售方式 由于本項(xiàng)目的豪宅定位，在銷售方式上應(yīng)摒棄以往銷售員在銷售部“守株待兔”的方式，變被動為主動，通過 DM 宣傳、業(yè)務(wù)員派單等渠道進(jìn)行信息覆蓋，同時(shí)銷售員主動通過電話、上門拜訪等方式與目標(biāo)客戶取得聯(lián)系，根據(jù)目標(biāo)客 戶的時(shí)間特點(diǎn)預(yù)約上門服務(wù)，邀約客戶看房。開盤日及延后 1 周為開盤期，項(xiàng)目正式入市 3） 節(jié)、假維護(hù)期（ 1 個(gè)半月左右） 冬季銷售，受到氣候及中國傳統(tǒng)年節(jié)（元旦、春節(jié)、元宵節(jié)等）的影響，會出現(xiàn)一個(gè)銷售淡季，故此段時(shí)期主要用于老客戶的維護(hù)與強(qiáng)化。銷售人員培訓(xùn)（包括韓語培訓(xùn)、茶藝） 2） 開盤期（ 3 周左右） 項(xiàng)目定價(jià)及銷控 觀海路入口也可考慮適當(dāng)增加相關(guān)導(dǎo)視。宣傳資料制作 項(xiàng)目改建方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖 銷售部的裝修裝飾以文化品味的營造為主，建議不做過多裝飾，增加極具文化品味的茶藝展示或字畫展示做為銷售道 具，讓客戶在濃郁的文化氛圍中體會項(xiàng)目自身的文化品味。 （五） 營銷要點(diǎn) 入市節(jié)奏控制 1） 前期準(zhǔn)備（ 1 個(gè)半月左右） 在物業(yè)包裝、市場定位、銷售推廣的過程中緊緊圍繞本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢和賣點(diǎn)進(jìn)行整合營銷傳播，將本項(xiàng)目與其他競爭對手明顯區(qū)隔開來，吸引目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)良好銷售。 項(xiàng)目存在一定來自眾多樓盤的競爭。 2021 年 10 月 29 日央行加息開始實(shí)施，預(yù)示著新一輪加息的開 始，會帶來一系列的連鎖反應(yīng)。 海路是煙臺著名的旅游觀光路，觀海路為煙威一級公路，道路基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，沿途風(fēng)光優(yōu)美，四通八達(dá)的交通進(jìn)一步 強(qiáng)化項(xiàng)目的旅游觀景優(yōu)勢及優(yōu)美的回家之路， 擴(kuò)大目標(biāo)客戶來源。 進(jìn)行有效宣傳、推介項(xiàng)目既有優(yōu)勢的同時(shí)，利用目前房地產(chǎn)市場二次置業(yè)投資比例有所上升的趨勢， 制定靈活的定價(jià)策略和優(yōu)惠的付款措施 ，減輕客戶的資金壓力，增加成交率。一方面強(qiáng)調(diào) “有網(wǎng)球場與高爾夫練習(xí)場的健康休閑社區(qū)” 概念，以及社區(qū)配套的會所等高檔次的休閑運(yùn)動場所等優(yōu)勢場賣點(diǎn)，轉(zhuǎn)移客戶對周邊環(huán)境的不適感，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)形象的建立， 有針對性的增加預(yù)約看房制度、門衛(wèi)制度及保安巡更制度 ，強(qiáng)調(diào)僅 40 席尊貴住戶的至尊社區(qū)感，進(jìn)一步加強(qiáng)購買客戶的尊貴榮耀感與安全感。同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目自身的景觀資源，提出 “海景、湖景雙水景園林社區(qū)” 的景觀賣點(diǎn) 。 對項(xiàng)目建成年限較早，道路、裝修等都已相對陳舊 一方面對道路、綠化等進(jìn)行重新規(guī)劃改造，加強(qiáng)裝修細(xì)部的修飾，同時(shí) 增設(shè)基本的廚衛(wèi)用具（如抽油煙機(jī)、煤氣灶、電磁爐等） ，另一方面，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目裝修濃厚的文化品味，提出 “儒風(fēng)雅韻，只能少數(shù)擁有” 優(yōu)勢賣點(diǎn)，以生活的舒適性與物業(yè)的人性化關(guān)懷打動客戶。在宣傳和推售過程中，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目“ 鬧中取靜 ”的清雅特色與“ 僅 40 戶尊享的珍藏席位 ”，加強(qiáng)只能少數(shù)擁有的至尊地位，減弱小社區(qū)的感覺。 針對項(xiàng)目位置較偏、入口道路不易識別的劣勢 在濱海路、觀海路項(xiàng)目入口處 申請?jiān)O(shè)置方向指引牌 ， 以路標(biāo)形式出 現(xiàn) ，既可明確指明項(xiàng)目方位，又可建立強(qiáng)烈的政府支持印象，增強(qiáng)項(xiàng)目社會地位。超然私隱水云深處私謐全天候物業(yè)服務(wù)，遠(yuǎn)紅外安防巡更系統(tǒng)，私密安全有保障 多功能貴族會所，彰顯睿智財(cái)富，引領(lǐng)時(shí)尚品味 海景、湖景、社區(qū)內(nèi)景多重景致，于風(fēng)起潮涌間怡情心胸 低層電梯板樓，戶戶電梯，無上生活禮遇 ■ 名家社區(qū)規(guī)劃，自然人文氣息 濃厚文化品味的內(nèi)部裝修，甚至燈飾的選擇因戶型分區(qū)不同而款式顏色各不相同，匠心獨(dú)具，典雅精致 ■ 珍藏極品，至尊身份體現(xiàn) 戶內(nèi)三進(jìn)式動線規(guī)劃，讓空間更顯寬敞明亮，保 證公共會客與私密休息的合理區(qū)隔 門前濱海路風(fēng)光秀麗，回家便是渡假的開始 ■ 三維立體空間設(shè)計(jì)，無上生活禮遇 居半坡之上，隔絕人聲、車流、塵土干擾，涵養(yǎng)人生風(fēng)景 第二定位： 知本階層專屬尊貴府邸 第三部分：營銷推廣綱要 一、營銷策劃 （一） 賣點(diǎn)提煉 ■離塵不離城，鬧中取靜高品質(zhì)人文環(huán)境 專屬 1） 項(xiàng)目的文化品味及項(xiàng)目自身品質(zhì)來看，本項(xiàng)目是專屬于那些有文化知識、有閱歷、有身份、有地位的人群，是為他們的文化追求而量身打造的。 2） 戶內(nèi)典雅、精致的裝修也融會了美學(xué)的理念，包括壁紙、燈具及一些裝修細(xì)節(jié)的考慮，都充分融功能性與美感于一體，營造舒適享受的生活氛圍。 3） 從項(xiàng)目自身品質(zhì)來看，大客廳、大生活廳、大創(chuàng)作室、大衛(wèi)生間等戶型功能的劃分，以及網(wǎng)球場、高爾夫球場等運(yùn)動休閑設(shè)施都營造了較高的生活品質(zhì)與生活情調(diào)，具有一定的文化氛圍。 知本 1） 本項(xiàng)目“知本”概念指具有較高知識文化層次或文化追求的人群，各方面的知識能力在他們的事業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中占有極其重要的作用。 2） 在此提出“別墅”的概念，表明項(xiàng)目是高于普通住宅社區(qū)的，本項(xiàng)目戶數(shù)少、面積大，裝修典雅，具有極高的文化品質(zhì)，以“別墅”概念帶動項(xiàng)目形象，對項(xiàng)目品質(zhì)的提升極具說服力。 四、 項(xiàng)目形象定位 結(jié)合以上各項(xiàng)目要素及客戶群定位，本項(xiàng)目基本可定位為： 第一定位： 知本階層專屬美學(xué)亞別墅 亞別墅 1） “亞”即“第二”、“僅次于”的意思。 3. 物業(yè)品質(zhì) 既是豪宅，就必然擁有豪宅獨(dú)有的物業(yè)品質(zhì)， 除了因?yàn)槠浔旧淼?“先天 ”優(yōu)勢之外，豪宅是身份的象征， 客戶買的 是富豪的生活，是 “ 尊享 ”六星級酒店式的服務(wù)， 因 而其 “ 后天 ” 的物業(yè)管理服務(wù)亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。 從項(xiàng)目的環(huán)境景觀上，也蘊(yùn)涵了一定的文化品質(zhì)，社區(qū)西端的小花園規(guī)劃，既設(shè)置了兒童游樂場所照顧居家，又在整體綠