【正文】 成交禮品禮品形式可以多樣化，不定期更換，但要符合項目目標(biāo)客戶的身份、地位特征，如高爾夫球桿、網(wǎng)球拍、高檔茶具、咖啡機等。 戶型單頁以裝修實景圖體現(xiàn)項目的典雅裝修及錯層、錯躍結(jié)合、躍復(fù)合題的三維立體戶型特點。 展板項目展板可以山水水墨畫及字畫等形式出現(xiàn)，于細(xì)節(jié)處營造濃厚的文化氛圍，使文化成為項目本身無可剝離的一部分。 手提袋便于銷售員上門拜訪及客戶來訪贈送項目資料及禮品，同時可利用手提袋的可保留性與重復(fù)使用性，加強項目信息的留存性。建議項目樓書擺傳統(tǒng)樓書純粹項目介紹的模式，可做成一本設(shè)計精美、內(nèi)容豐富的精品雜志，以項目介紹與文化品味、生活氛圍的營造相結(jié)合，直接以文化情感切中目標(biāo)客戶心理，增強其購買及入住欲望。垃圾處理：垃圾分類收集、集中外運車庫管理系統(tǒng)：對進(jìn)入車庫的車輛進(jìn)行管理，對業(yè)主車輛采用遙感控制技術(shù)，確保業(yè)主車輛可以安全停放小區(qū)電子公告系統(tǒng)：隨時發(fā)布天氣預(yù)報及物業(yè)管理信息行政管理：業(yè)主檔案電腦管理電子巡更系統(tǒng)：隨時改變巡更時間、地點，對重點部位重點布控樓宇訪客對講系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)，實現(xiàn)訪客圖像傳輸周界防范報警系統(tǒng)：周界全面設(shè)防，準(zhǔn)確定位，中心聯(lián)網(wǎng)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)能夠體現(xiàn)項目的豪宅品質(zhì)，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴與不同凡響，是客戶身份與地位的象征。（二） 樣板單位選擇1號樓錯躍戶型和160㎡錯層戶型，增設(shè)高檔家用電器及床、沙發(fā)等日常生活家具，做成高文化品味樣板單位，營造至尊、享受的生活氛圍。二、營銷包裝（一） 接待中心包裝計劃現(xiàn)場接待處設(shè)置在1號樓底層，裝修可適當(dāng)簡單一些，充分利用項目本身典雅別致的裝修風(fēng)格，體現(xiàn)文化品質(zhì)，增加適當(dāng)裝飾即可，讓客戶充分感受項目自身的文化品味與優(yōu)勢。雙語銷售，所有銷售人員必須能夠流暢的韓語基本日常交流，熟悉所有宣傳資料上的韓文。 銷售方式由于本項目的豪宅定位，在銷售方式上應(yīng)摒棄以往銷售員在銷售部“守株待兔”的方式，變被動為主動，通過DM宣傳、業(yè)務(wù)員派單等渠道進(jìn)行信息覆蓋，同時銷售員主動通過電話、上門拜訪等方式與目標(biāo)客戶取得聯(lián)系，根據(jù)目標(biāo)客戶的時間特點預(yù)約上門服務(wù)，邀約客戶看房。開盤日及延后1周為開盤期，項目正式入市3） 節(jié)、假維護(hù)期（1個半月左右）冬季銷售，受到氣候及中國傳統(tǒng)年節(jié)（元旦、春節(jié)、元宵節(jié)等）的影響，會出現(xiàn)一個銷售淡季，故此段時期主要用于老客戶的維護(hù)與強化。銷售人員培訓(xùn)（包括韓語培訓(xùn)、茶藝）2） 開盤期（3周左右）項目定價及銷控觀海路入口也可考慮適當(dāng)增加相關(guān)導(dǎo)視。宣傳資料制作項目改建方案、規(guī)劃設(shè)計效果圖銷售部的裝修裝飾以文化品味的營造為主，建議不做過多裝飾，增加極具文化品味的茶藝展示或字畫展示做為銷售道具，讓客戶在濃郁的文化氛圍中體會項目自身的文化品味。（五） 營銷要點 入市節(jié)奏控制1） 前期準(zhǔn)備（1個半月左右）在物業(yè)包裝、市場定位、銷售推廣的過程中緊緊圍繞本項目的獨特優(yōu)勢和賣點進(jìn)行整合營銷傳播，將本項目與其他競爭對手明顯區(qū)隔開來，吸引目標(biāo)客戶，實現(xiàn)良好銷售。 項目存在一定來自眾多樓盤的競爭。 2004年10月29日央行加息開始實施，預(yù)示著新一輪加息的開始，會帶來一系列的連鎖反應(yīng)。 海路是煙臺著名的旅游觀光路，觀海路為煙威一級公路，道路基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，沿途風(fēng)光優(yōu)美，四通八達(dá)的交通進(jìn)一步強化項目的旅游觀景優(yōu)勢及優(yōu)美的回家之路，擴大目標(biāo)客戶來源。 進(jìn)行有效宣傳、推介項目既有優(yōu)勢的同時，利用目前房地產(chǎn)市場二次置業(yè)投資比例有所上升的趨勢，制定靈活的定價策略和優(yōu)惠的付款措施，減輕客戶的資金壓力，增加成交率。一方面強調(diào)“有網(wǎng)球場與高爾夫練習(xí)場的健康休閑社區(qū)”概念，以及社區(qū)配套的會所等高檔次的休閑運動場所等優(yōu)勢場賣點，轉(zhuǎn)移客戶對周邊環(huán)境的不適感，提升項目整體品質(zhì)。同時加強物業(yè)形象的建立，有針對性的增加預(yù)約看房制度、門衛(wèi)制度及保安巡更制度，強調(diào)僅40席尊貴住戶的至尊社區(qū)感，進(jìn)一步加強購買客戶的尊貴榮耀感與安全感。同時強化項目自身的景觀資源，提出“海景、湖景雙水景園林社區(qū)”的景觀賣點。 對項目建成年限較早，道路、裝修等都已相對陳舊一方面對道路、綠化等進(jìn)行重新規(guī)劃改造，加強裝修細(xì)部的修飾，同時增設(shè)基本的廚衛(wèi)用具（如抽油煙機、煤氣灶、電磁爐等），另一方面，強調(diào)項目裝修濃厚的文化品味，提出“儒風(fēng)雅韻，只能少數(shù)擁有”優(yōu)勢賣點，以生活的舒適性與物業(yè)的人性化關(guān)懷打動客戶。在宣傳和推售過程中，強調(diào)項目“鬧中取靜”的清雅特色與“僅40戶尊享的珍藏席位”，加強只能少數(shù)擁有的至尊地位，減弱小社區(qū)的感覺。 針對項目位置較偏、入口道路不易識別的劣勢在濱海路、觀海路項目入口處申請設(shè)置方向指引牌，以路標(biāo)形式出現(xiàn)，既可明確指明項目方位，又可建立強烈的政府支持印象，增強項目社會地位。超然私隱水云深處私謐全天候物業(yè)服務(wù)，遠(yuǎn)紅外安防巡更系統(tǒng)，私密安全有保障多功能貴族會所，彰顯睿智財富，引領(lǐng)時尚品味海景、湖景、社區(qū)內(nèi)景多重景致，于風(fēng)起潮涌間怡情心胸低層電梯板樓，戶戶電梯，無上生活禮遇■名家社區(qū)規(guī)劃，自然人文氣息濃厚文化品味的內(nèi)部裝修，甚至燈飾的選擇因戶型分區(qū)不同而款式顏色各不相同，匠心獨具，典雅精致■珍藏極品，至尊身份體現(xiàn)戶內(nèi)三進(jìn)式動線規(guī)劃，讓空間更顯寬敞明亮，保證公共會客與私密休息的合理區(qū)隔門前濱海路風(fēng)光秀麗，回家便是渡假的開始■三維立體空間設(shè)計，無上生活禮遇居半坡之上，隔絕人聲、車流、塵土干擾，涵養(yǎng)人生風(fēng)景第二定位：知本階層專屬尊貴府邸第三部分：營銷推廣綱要一、營銷策劃（一） 賣點提煉■離塵不離城，鬧中取靜高品質(zhì)人文環(huán)境 專屬1） 項目的文化品味及項目自身品質(zhì)來看，本項目是專屬于那些有文化知識、有閱歷、有身份、有地位的人群，是為他們的文化追求而量身打造的。2） 戶內(nèi)典雅、精致的裝修也融會了美學(xué)的理念，包括壁紙、燈具及一些裝修細(xì)節(jié)的考慮，都充分融功能性與美感于一體，營造舒適享受的生活氛圍。 3） 從項目自身品質(zhì)來看，大客廳、大生活廳、大創(chuàng)作室、大衛(wèi)生間等戶型功能的劃分，以及網(wǎng)球場、高爾夫球場等運動休閑設(shè)施都營造了較高的生活品質(zhì)與生活情調(diào)，具有一定的文化氛圍。 知本1） 本項目“知本”概念指具有較高知識文化層次或文化追求的人群，各方面的知識能力在他們的事業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)中占有極其重要的作用。2） 在此提出“別墅”的概念，表明項目是高于普通住宅社區(qū)的，本項目戶數(shù)少、面積大，裝修典雅，具有極高的文化品質(zhì)，以“別墅”概念帶動項目形象，對項目品質(zhì)的提升極具說服力。四、 項目形象定位結(jié)合以上各項目要素及客戶群定位，本項目基本可定位為：第一定位：知本階層專屬美學(xué)亞別墅 亞別墅1） “亞”即“第二”、“僅次于”的意思。3. 物業(yè)品質(zhì)既是豪宅，就必然擁有豪宅獨有的物業(yè)品質(zhì)，除了因為其本身的“先天”優(yōu)勢之外，豪宅是身份的象征，客戶買的是富