【正文】 有以下幾點： 規(guī)劃路永昌路路況差，進社區(qū)主路嚴重影響項目形象 直通項目入口的永昌路尚未開發(fā)，道路狹窄，路邊雜草叢生，兩旁目前是漁民在晾曬海貨，形象極差。 西單元 4 層帶閣樓戶型入戶即樓梯，給人以擁堵感，且從風水學上講，有所避諱 西單元 1— 3 層 160 ㎡戶型只有一個臥室，且面積較小 160 ㎡戶型在項目中占有絕對多數(shù)，共 24 套，但只設計了一個臥室，且面積較小，不能夠很好的滿足居家的合理性與舒適性。 1 地下展廳、底層會所等面積過大，實用率低 項目地下部分原規(guī)劃為展廳、咖啡廳，共 3000 ㎡，整體面積過大， 社區(qū)既定戶數(shù)難以支持。 但這種加息與國家土地供應趨緊的政策做對沖的話，顯然房地產(chǎn)價格受到短 期沖擊后還會繼續(xù)出現(xiàn)上沖，這就又將迫使央行做出是否再次加息的決策 ， 房地產(chǎn)市場與央行加息的博弈似乎才剛剛開始。 底層會所改為平層住宅，配贈私家花園。 （三） 精致典雅裝修，濃郁藝術品味 本項目戶裝修極具藝術品味不，頂、墻、地的處理都經(jīng)過精雕細琢，再加上不同功能分區(qū)不同款式燈飾的動用，更增添了戶內空間的賞心悅目 。 政府高層官員 這部分客戶具備一定的購買能力，自身社會地位較高，且基本受過較高教育，多為 政府部分 高層領導 ，對文化品味具有一定有品鑒能力和一定程度的虛榮追捧意味，生活收入穩(wěn)定，并極可能有相當一部分灰色收入，既講究居住環(huán)境的舒適典雅，又要求一定的私密性。 小結： 綜合以上分析，本項目目標客戶定位為： 以知本家階層為主， 輔以一定量的政府高層官員 及收入水平較高的高層私企管理人員， 同時不 排斥一定量的韓國客戶 （二） 目標客戶消費傾向 知本家 能極其方便地從報紙、電視等各類傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，廣告信息的引導性較強，但更 相信自己的實際感受，故 項目售樓處及示范單位的裝修設計水平將對銷售進度有很大程度的影響。工作上全身心投入，私人時間較少 對物業(yè)品質、社區(qū)配套要求較高； 所以，相對更加靈活的付款方式、較大年限的按揭，都是吸引這部分客戶目光的賣點。家具擺放，甚至壁紙、燈飾的款式、顏色選擇都是經(jīng)過精雕細琢的，透露出匠心獨具的設計風格。 3） 二者結合在一起，“亞別墅”既區(qū)別于別墅獨門獨戶的疏離感，又區(qū)別于普通社區(qū)的雜亂 平庸，具有一定的文化蘊涵，同時點明項目“別墅般的享受，比別墅容易擁有”。 2） “專屬”概念營造少數(shù)人專有的至尊感。原木窗框、濃厚外墻色、流暢建筑外形，美學與建筑完美融合 3000 平方米超大地下停車場，雙車位配置，創(chuàng)造超人一等的大度生活 亞別墅 氣度 視界 顛覆傳統(tǒng)豪宅 （四） 相應的營銷對策 綜合前面的 SWOT 分析，提出相應的針對性營銷 策略如下： 針對“ S（優(yōu)勢） +W（劣勢）組合”的對策 在項目包裝、宣傳、推售時要靈活運用 整合營銷傳播手段和營銷 組合 工具 彰顯項目優(yōu)勢，消除或轉化項目劣勢，力爭達到揚長避短，優(yōu)化項目整體質素，切準市場機會點，實現(xiàn)銷售目標。 對物業(yè)智能安防較弱的劣勢 更換現(xiàn)在的社區(qū)大門、單元防盜門， 增加遠紅外安防巡更系統(tǒng)， 改善項目智能安防，變劣勢為優(yōu)勢賣點。 針對“ S（優(yōu)勢） +T（威脅）組合”的對策 整合本項目的優(yōu)勢，分析市場有效需求特征和本項目的客觀威脅來源，切準市場機會點，規(guī)避客觀威脅，揚長避短，化不利為有利。銷售部選址及裝修裝飾 在戶外導視及入項目主路包裝的基礎上，建議將項目銷售部設立在 1號樓底層，便于銷售人員引導客戶看房、促進成交。相關路牌、戶外形象的樹立對項目形象的確定至關重要。 4） 強銷期（ 2 個月左右） 節(jié)后兩個月為項目持續(xù)強銷期，又迎來煙臺氣候宜人的春季，此階段無論推廣節(jié)奏、推廣力度都為最強期。 （三） 物業(yè)服務 鑒于項目的高品質文化定位及目標客戶定位，項目的物業(yè)服務對項目整體定位提升至關重要。出入管理： 24 小時出入管理，車輛限速 公共服務 消防：地下車庫及會所設消防火栓和自動噴淋系統(tǒng) 特色服務 無償服務部分： 客戶熱線（ 24 小時熱線） 電話喚醒、留言服務 燙洗衣物服務（管理處協(xié)助洗衣店收衣發(fā)衣） 預訂及叫車接送服務 車輛清洗（每月兩次） 代訂報刊雜志（管理處負責辦理訂閱手續(xù)，訂閱費用由業(yè)主自理） 保姆介紹（管理處負責推薦家政公司） 24 小時醫(yī)療急 救服務（管理處負責聯(lián)系附近醫(yī)院） 24 小時緊急援助服務 代收郵件服務 代辦速遞服務（管理處負責聯(lián)系快遞公司） 代辦保險服務（管理處負責聯(lián)系和推薦保險公司） 失物招領 空置單元管理 代辦會所會員卡 有償服務部分： 廚師上門服務 健康查體 室內清潔服務 室內綠化服務 24 小時工程維修服務 工程部分： 墻面掛物 更換照明燈 安裝鏡子 修理龍頭漏水 室內配電箱修理 門、窗修理（不含油漆） 電視調節(jié) 水斗下水管修理 下水道疏通 脫排清洗 更換水龍頭 其他未列明項目 清潔服務部分（單元內清潔服務）： 家具、門框、門套抹 塵及地坪拖洗、地毯吸塵 墻面、門及地坪拖洗、櫥柜、水槽、水龍頭清潔、廚房設備抹塵 洗臉盆、坐廁、浴缸、龍頭清洗，門及地坪清洗 玻璃窗、鏡子清洗 不銹鋼欄桿、玻璃、地坪清洗 墻壁、燈具、天花抹塵、空調室內機清洗 地板打蠟 三、 主要營銷道具 樓書 本項目定位極具文化品味，且為豪宅性質，目標客戶群為有著較高 社會地位、經(jīng)濟地位的知本階層，故樓書的設計也應具備相當?shù)奈幕?，體現(xiàn)高階層人群的心理品味。 看房禮品 預約看房的客戶，可贈送如《羅馬假日》、《鋼琴師》等經(jīng)典故事片正版影碟，在片頭、封套處加上本項目相關宣傳短片、宣傳資料。 為節(jié)約成本，也可考慮做成資料封套，可將全部資料納入其中。三表遠程抄送系統(tǒng)：將各住戶的水表、電表、燃氣表 的數(shù)據(jù)直傳各專業(yè)公司 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：對小區(qū)入口、重要道路、重要部位、小區(qū)圍墻進行自動 /手動全方位監(jiān)控 預約看房 建立規(guī)范嚴格的物業(yè)形象，所有客戶看房必須提前預約，沒有銷售人員帶領，絕對不允許客戶私自進入社區(qū)，一方面增加項目神秘感，一方面突出項目安全性、私密性與高品質的物業(yè)服務。銷售物料準備 項目整改 對此，在整合傳播時須堅持運用獨特廣告策略進行廣告訴求和宣傳推介，強調本項目的獨有優(yōu)勢 和 獨特風格 ，避免本項目淹沒在茫茫的樓盤海洋之中。 針對“ S（優(yōu)勢） +O（機會）組合”的對策 將本項目的優(yōu)勢與機會點有機結合，借機會點彰顯項目的優(yōu)勢。 針對社區(qū)配套尚未完善的劣勢 一方面 增設有針對性的住戶服務項目 ，如業(yè)主會所、家居服務等彌補不足；另一方面在宣傳和推售時，強調項目近街而不沿街的地理優(yōu)勢，合理的避開車流、人流的干擾，相對獨立，鬧中取靜，描繪整體高尚濱海大社區(qū)周邊未來商業(yè)與人居環(huán)境優(yōu)勢等等，提出 “知本階層專屬人文社區(qū)” 概念，以求解除客戶的憂慮，轉移他們對社區(qū)配套現(xiàn)狀不完善的負面注意 。名流生活 參考主題： 知本家網(wǎng)球場、高爾夫練習場、兒童游樂場與景觀親密融合自成一體，陽光與微風悠然流動 四通八達的交通路網(wǎng)，便捷穿梭于繁華靜雅間 美學 1） 錯層、錯躍結合、躍 復合題三維超大立體空間的運用便是美學于項目的最完美融會，豐富的戶型結構賦予戶內空間不同凡想的立體美感。 晝夜管家服務、 24 小時遠紅外安防巡更系統(tǒng)等 都是