【正文】 化、道路規(guī)劃上自成一體，營造出本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群“小世界大 胸襟”的知本眼界。 三、 項(xiàng)目品質(zhì)定位 綜合以上對本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的相關(guān)分析，可初步確定本項(xiàng)目的品質(zhì)定位為： 具備濃郁文化氣息的豪宅品質(zhì) 1. 文化品質(zhì) 本項(xiàng)目無論是內(nèi)部裝修的典雅精致，還是樓體外立面的深穩(wěn)內(nèi)斂，都蘊(yùn)含著極其濃厚的文化品質(zhì)。對價(jià)格水平關(guān)注不高 由于經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定豐厚，這類客戶對項(xiàng)目的價(jià)格水平關(guān)注不高，小范圍的價(jià)格變化對他們不會(huì)產(chǎn)生太大影響 。本項(xiàng)目濱海中鬧中取靜的地理位置以及濃厚的文化品味裝修風(fēng)格必將強(qiáng)烈吸引這部分客戶的目光。 資金雄厚，但多選擇按揭或分期付款方式 這類目標(biāo)客戶有著雄厚的資金積累，購房款不會(huì)構(gòu)成他們較大的資金壓力，但具備優(yōu)良的資金運(yùn)作意識，往往注重控制前期投入的資金，寧愿多付 利息，選擇按揭付款或分期付款，而不愿將太多資金積壓在個(gè)別項(xiàng)目上。同時(shí)，由于這部分客戶具有一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地位，對居住環(huán)境的私密性、靜謐性、安全性等物業(yè)品質(zhì)要求甚高，對物業(yè)管理中的相關(guān)物業(yè)配套、人性化服務(wù)與智能安防管理極為重視。 對于這部分客戶來說，實(shí)地樓盤考察亦是影響其決策購買的關(guān)鍵，故項(xiàng)目 售樓處及示范單位的裝修設(shè)計(jì)水平對銷售狀況有很大程度的影響。對物業(yè)價(jià)格反應(yīng)相對不是很敏感，但比較關(guān)注銷售總價(jià)； 在考慮是否認(rèn)購過程中，受宣傳資料引導(dǎo)較強(qiáng)； 注重生 活環(huán)境、社區(qū)配套 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭 格外注重生活品質(zhì)，對生活的便利性與尊崇感較強(qiáng) 文化水平較高，收入豐厚 對生活質(zhì)量、生活環(huán)境等居住條件的要求較為嚴(yán)格； 具有較高文化層次及獨(dú)特的藝術(shù)鑒賞能力； 政府高層官員 心理認(rèn)同感較強(qiáng)，因?yàn)楸簧鐣?huì)普遍的認(rèn)同而更追求更多人的認(rèn)同，要求被尊重，體現(xiàn)尊崇感； 對 生活質(zhì)素 的要求（ 包括社區(qū)周邊區(qū)域綠化環(huán)境、區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、商業(yè)服務(wù)設(shè)施環(huán)境、娛樂休閑環(huán)境、智能化環(huán)境等的要求 ）較高； 在地段上，他們渴望過一種 “ 離塵不離 城” 的生活， 既 不放棄人聲鼎沸、霓虹閃耀的繁華都市生活，同時(shí)又渴望有清新 、隱謐的私人 生活 ； 知本 文化的首要特征是 高文化 ， 知識文化是他們獲取財(cái)富的主要手段之一，他們對文化品味具有極高的鑒賞能力，也極易被文化打動(dòng)、切中心理情感； 這部分客戶群通常選擇價(jià)格合理、物業(yè)品質(zhì)高 尚的中等戶型單位，注重環(huán)境、品位、物業(yè)服務(wù)的塑造，以中短期按揭方式供樓，物業(yè)帶裝修更加適合他們的心意。 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭 這部分客戶至少有一方長期住在煙臺，多為 駐煙韓資企業(yè)人員或在煙臺有生意的韓國人 ，買房多用于自住。一般而言，他們會(huì)選擇檔次與其身份相配而且價(jià)格實(shí)惠的物業(yè)，屬于理性購買型客戶群體 。 收入水平較高的私企高層管理人員 這部分客戶是煙臺二次置業(yè)群體的主力軍，他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬 社會(huì)的精英人士 ，向往而且極有機(jī)會(huì)向上發(fā)展，向社會(huì)頂級人士看齊，不可排隊(duì)購買本項(xiàng)目的可能。他們資金雄厚，有穩(wěn)定的收入來源，注重生活的品質(zhì)與質(zhì)量。 二、 項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 （一） 目標(biāo)客戶定位 由第一部分對本項(xiàng)目的綜合分析及項(xiàng)目既有現(xiàn)狀，初 步將本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶定位于 知本階層 ，即有較高知識文化水平，并已將文化融合到自身的事業(yè)、生活發(fā)展當(dāng)中，具有相當(dāng)?shù)奈幕肺丁? （六） 社區(qū)環(huán)境自成體系 社區(qū)雖小，功能齊全。 （四） 原木窗框與濃重色彩外立面，凸顯文化品質(zhì) 原木窗框與濃重色彩外立面的大膽運(yùn)用，以及歐式陽光、大飄窗、弧形窗等建筑元素的完美融合，賦予項(xiàng)目外立面不同凡想的流暢動(dòng)感，凸顯文化品質(zhì)。 （二） 三維立體空間豐富戶型結(jié)構(gòu) 錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，三維立體超大空間，大客廳、生活廳、創(chuàng)作室等多種戶型功能的運(yùn)用，賦予空間不凡動(dòng)感，無限生活享受。 1 安全系統(tǒng)加強(qiáng)，社區(qū)大門、單元防盜門、入戶防盜門、遠(yuǎn)紅外監(jiān)視系統(tǒng)，社區(qū)巡更系統(tǒng)智能化。 重新鋪設(shè)社區(qū)內(nèi)公共路面，使路面平整、嶄新，并適當(dāng)增加少量景觀小品，加強(qiáng)人性化感觀。在花園內(nèi)鋪設(shè)草磚，既可減少綠化資金投入，又可迅速改觀項(xiàng)目綠化狀況。 社區(qū)外入社區(qū)主路南側(cè)障礙物外增設(shè)大幅形象廣告牌，既可減輕障礙物對項(xiàng)目品質(zhì)的的影響，又可成為項(xiàng)目宣傳的一個(gè)廣告墻， 加強(qiáng)項(xiàng)目宣傳力度，提升品質(zhì)感。 社區(qū)綠化加強(qiáng)，將社區(qū)西邊原有的柏樹綠化帶拆除，一方面拓寬項(xiàng)目西側(cè)步道，重新進(jìn)行綠化規(guī)劃，增加瘦水、枯石等景觀小品，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)；另一方面重新安裝兒童游樂設(shè)施，并考慮適 當(dāng)增加遮陽棚，提高設(shè)施利用率，提高項(xiàng)目品質(zhì)。 社區(qū)外規(guī)劃永昌路及進(jìn)入項(xiàng)目的主入口目前路況較差，且坡度較大，建議平整路面，道旁增設(shè)低桿路燈，增加適量減速杠，加強(qiáng)安全性，同時(shí)可做為項(xiàng)目“私家路”的一部分，成為項(xiàng)目外在導(dǎo)視包裝，體 現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。 二、 項(xiàng)目改造建議 沿濱海路加設(shè)導(dǎo)視系統(tǒng)，增加項(xiàng)目識別性；同時(shí)在主路入口處增設(shè)方向指引牌，明確標(biāo)明項(xiàng)目方位所在。 央行加息最直接影響的是房地產(chǎn)和股市，尤其是房地產(chǎn)市場，但如果只是一次加息，只是 的調(diào)整，顯然并不會(huì)對房地產(chǎn)市場的價(jià)格出現(xiàn)什么大影響。但重要的是透露出的一種信號，給予的市 場預(yù)期卻 不容樂觀 ，顯然市場預(yù)期這很可能是一輪加息的開始。 社區(qū)配套尚未完善 建成年限較早，道路、裝修等都已相對陳舊 部分單位不能直接觀海 物業(yè)智能安防較弱 西面、南面均有障礙物，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感與視野效果 O（ Opportunity 機(jī)會(huì)） 萊山旅游文化區(qū)不斷發(fā)展，各種生活配套進(jìn)一步完善 二次置業(yè)人士增加 濱海路、觀海路兩條高質(zhì)量道路 規(guī)劃道路永昌路直通煙威高速 T（ Threat 威脅） *銀行利率調(diào)整，房貸利率提高 個(gè)百分點(diǎn)，市場預(yù)期不容樂觀，對房地產(chǎn)市場沖擊較大，在一定程度上會(huì)影響到一部分客戶的購房計(jì)劃 緊鄰樓盤有一部分尾盤，有競爭壓力 周邊同期開售樓盤帶來激烈競爭 該片區(qū)海景概念樓盤多，影響大，瓜分市場份額，爭奪部分有效購買力 *10 月 29 日央行發(fā)布了加息的消息， 一年期貸款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行 %上調(diào)到 %，其他各檔次貸款利率也作了相應(yīng)調(diào)整，中長期貸款利率上調(diào)幅度大于短期 。每棟樓底層原規(guī)劃為會(huì)所，數(shù)量、面積也都偏多偏大，實(shí)用率太低。單元門也只是普通入戶門，沒有安防功能。 1 社區(qū)整體安全性、智能化不足，物業(yè)形象較差 社區(qū)現(xiàn)有大門為普通鐵藝門，品質(zhì)感較差。 社區(qū)南面、西面為舊廠房，涂料脫落墻面斑絕駁，嚴(yán)重影響社區(qū)高品質(zhì)形象的建立 生活配套設(shè)施陳舊 兒童游樂場設(shè)施陳舊，布局擁堵，敞露于雜亂的青柏綠化帶內(nèi)，對于項(xiàng)目的高品質(zhì)定位來說，實(shí)用性低且嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象。 社區(qū)停車場破舊，車位嚴(yán)重不足 社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有停車場在入口處南側(cè)，地面已出現(xiàn)破損，且僅有十余個(gè)車位，連社區(qū)正常需要都很難滿足，更不用提體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)形象了。 同時(shí)，戶內(nèi)衛(wèi)生狀況也不甚理想，塵土較厚。同時(shí)，由于萬光觀海花園的遮擋，最南一棟樓低樓層戶內(nèi)無法觀到海景，在一定程度也可能造成對項(xiàng)目銷售的影響。 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和 娛樂設(shè)施分布零散且距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。從濱海路進(jìn)入項(xiàng)目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒有減速、安全裝置，沒有綠化及基礎(chǔ)設(shè)施形象，安全性較差，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感的拉升。 1 海景、湖景雙水景（項(xiàng)目東端為內(nèi)湖 — 泄洪湖） 除海景外，項(xiàng)目