【正文】 化、道路規(guī)劃上自成一體，營造出本項目目標客戶群“小世界大 胸襟”的知本眼界。 三、 項目品質(zhì)定位 綜合以上對本項目目標客戶的相關分析，可初步確定本項目的品質(zhì)定位為： 具備濃郁文化氣息的豪宅品質(zhì) 1. 文化品質(zhì) 本項目無論是內(nèi)部裝修的典雅精致，還是樓體外立面的深穩(wěn)內(nèi)斂，都蘊含著極其濃厚的文化品質(zhì)。對價格水平關注不高 由于經(jīng)濟收入穩(wěn)定豐厚，這類客戶對項目的價格水平關注不高，小范圍的價格變化對他們不會產(chǎn)生太大影響 。本項目濱海中鬧中取靜的地理位置以及濃厚的文化品味裝修風格必將強烈吸引這部分客戶的目光。 資金雄厚，但多選擇按揭或分期付款方式 這類目標客戶有著雄厚的資金積累，購房款不會構成他們較大的資金壓力，但具備優(yōu)良的資金運作意識，往往注重控制前期投入的資金，寧愿多付 利息，選擇按揭付款或分期付款，而不愿將太多資金積壓在個別項目上。同時，由于這部分客戶具有一定的社會、經(jīng)濟地位，對居住環(huán)境的私密性、靜謐性、安全性等物業(yè)品質(zhì)要求甚高，對物業(yè)管理中的相關物業(yè)配套、人性化服務與智能安防管理極為重視。 對于這部分客戶來說，實地樓盤考察亦是影響其決策購買的關鍵，故項目 售樓處及示范單位的裝修設計水平對銷售狀況有很大程度的影響。對物業(yè)價格反應相對不是很敏感，但比較關注銷售總價； 在考慮是否認購過程中，受宣傳資料引導較強； 注重生 活環(huán)境、社區(qū)配套 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭 格外注重生活品質(zhì)，對生活的便利性與尊崇感較強 文化水平較高，收入豐厚 對生活質(zhì)量、生活環(huán)境等居住條件的要求較為嚴格； 具有較高文化層次及獨特的藝術鑒賞能力； 政府高層官員 心理認同感較強，因為被社會普遍的認同而更追求更多人的認同，要求被尊重，體現(xiàn)尊崇感； 對 生活質(zhì)素 的要求（ 包括社區(qū)周邊區(qū)域綠化環(huán)境、區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、商業(yè)服務設施環(huán)境、娛樂休閑環(huán)境、智能化環(huán)境等的要求 ）較高； 在地段上，他們渴望過一種 “ 離塵不離 城” 的生活， 既 不放棄人聲鼎沸、霓虹閃耀的繁華都市生活，同時又渴望有清新 、隱謐的私人 生活 ； 知本 文化的首要特征是 高文化 ， 知識文化是他們獲取財富的主要手段之一，他們對文化品味具有極高的鑒賞能力，也極易被文化打動、切中心理情感； 這部分客戶群通常選擇價格合理、物業(yè)品質(zhì)高 尚的中等戶型單位，注重環(huán)境、品位、物業(yè)服務的塑造，以中短期按揭方式供樓，物業(yè)帶裝修更加適合他們的心意。 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭 這部分客戶至少有一方長期住在煙臺，多為 駐煙韓資企業(yè)人員或在煙臺有生意的韓國人 ，買房多用于自住。一般而言，他們會選擇檔次與其身份相配而且價格實惠的物業(yè)，屬于理性購買型客戶群體 。 收入水平較高的私企高層管理人員 這部分客戶是煙臺二次置業(yè)群體的主力軍，他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬 社會的精英人士 ，向往而且極有機會向上發(fā)展，向社會頂級人士看齊，不可排隊購買本項目的可能。他們資金雄厚，有穩(wěn)定的收入來源，注重生活的品質(zhì)與質(zhì)量。 二、 項目目標市場定位 （一） 目標客戶定位 由第一部分對本項目的綜合分析及項目既有現(xiàn)狀，初 步將本項目主要目標客戶定位于 知本階層 ，即有較高知識文化水平，并已將文化融合到自身的事業(yè)、生活發(fā)展當中，具有相當?shù)奈幕肺丁? （六） 社區(qū)環(huán)境自成體系 社區(qū)雖小，功能齊全。 （四） 原木窗框與濃重色彩外立面，凸顯文化品質(zhì) 原木窗框與濃重色彩外立面的大膽運用，以及歐式陽光、大飄窗、弧形窗等建筑元素的完美融合，賦予項目外立面不同凡想的流暢動感，凸顯文化品質(zhì)。 （二） 三維立體空間豐富戶型結(jié)構 錯層、錯躍結(jié)合、躍復合題，三維立體超大空間，大客廳、生活廳、創(chuàng)作室等多種戶型功能的運用，賦予空間不凡動感，無限生活享受。 1 安全系統(tǒng)加強，社區(qū)大門、單元防盜門、入戶防盜門、遠紅外監(jiān)視系統(tǒng)，社區(qū)巡更系統(tǒng)智能化。 重新鋪設社區(qū)內(nèi)公共路面，使路面平整、嶄新，并適當增加少量景觀小品，加強人性化感觀。在花園內(nèi)鋪設草磚，既可減少綠化資金投入，又可迅速改觀項目綠化狀況。 社區(qū)外入社區(qū)主路南側(cè)障礙物外增設大幅形象廣告牌，既可減輕障礙物對項目品質(zhì)的的影響，又可成為項目宣傳的一個廣告墻， 加強項目宣傳力度，提升品質(zhì)感。 社區(qū)綠化加強，將社區(qū)西邊原有的柏樹綠化帶拆除，一方面拓寬項目西側(cè)步道，重新進行綠化規(guī)劃，增加瘦水、枯石等景觀小品，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)；另一方面重新安裝兒童游樂設施，并考慮適 當增加遮陽棚，提高設施利用率，提高項目品質(zhì)。 社區(qū)外規(guī)劃永昌路及進入項目的主入口目前路況較差，且坡度較大，建議平整路面，道旁增設低桿路燈，增加適量減速杠，加強安全性，同時可做為項目“私家路”的一部分，成為項目外在導視包裝，體 現(xiàn)項目品質(zhì)。 二、 項目改造建議 沿濱海路加設導視系統(tǒng)，增加項目識別性；同時在主路入口處增設方向指引牌，明確標明項目方位所在。 央行加息最直接影響的是房地產(chǎn)和股市，尤其是房地產(chǎn)市場，但如果只是一次加息，只是 的調(diào)整，顯然并不會對房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)什么大影響。但重要的是透露出的一種信號，給予的市 場預期卻 不容樂觀 ，顯然市場預期這很可能是一輪加息的開始。 社區(qū)配套尚未完善 建成年限較早，道路、裝修等都已相對陳舊 部分單位不能直接觀海 物業(yè)智能安防較弱 西面、南面均有障礙物，嚴重影響項目整體品質(zhì)感與視野效果 O（ Opportunity 機會） 萊山旅游文化區(qū)不斷發(fā)展，各種生活配套進一步完善 二次置業(yè)人士增加 濱海路、觀海路兩條高質(zhì)量道路 規(guī)劃道路永昌路直通煙威高速 T（ Threat 威脅） *銀行利率調(diào)整，房貸利率提高 個百分點，市場預期不容樂觀，對房地產(chǎn)市場沖擊較大，在一定程度上會影響到一部分客戶的購房計劃 緊鄰樓盤有一部分尾盤，有競爭壓力 周邊同期開售樓盤帶來激烈競爭 該片區(qū)海景概念樓盤多，影響大，瓜分市場份額，爭奪部分有效購買力 *10 月 29 日央行發(fā)布了加息的消息， 一年期貸款利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行 %上調(diào)到 %，其他各檔次貸款利率也作了相應調(diào)整，中長期貸款利率上調(diào)幅度大于短期 。每棟樓底層原規(guī)劃為會所，數(shù)量、面積也都偏多偏大，實用率太低。單元門也只是普通入戶門，沒有安防功能。 1 社區(qū)整體安全性、智能化不足，物業(yè)形象較差 社區(qū)現(xiàn)有大門為普通鐵藝門，品質(zhì)感較差。 社區(qū)南面、西面為舊廠房，涂料脫落墻面斑絕駁，嚴重影響社區(qū)高品質(zhì)形象的建立 生活配套設施陳舊 兒童游樂場設施陳舊，布局擁堵，敞露于雜亂的青柏綠化帶內(nèi)，對于項目的高品質(zhì)定位來說，實用性低且嚴重影響項目形象。 社區(qū)停車場破舊，車位嚴重不足 社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有停車場在入口處南側(cè)，地面已出現(xiàn)破損，且僅有十余個車位，連社區(qū)正常需要都很難滿足，更不用提體現(xiàn)項目的高品質(zhì)形象了。 同時，戶內(nèi)衛(wèi)生狀況也不甚理想，塵土較厚。同時，由于萬光觀?；▓@的遮擋，最南一棟樓低樓層戶內(nèi)無法觀到海景，在一定程度也可能造成對項目銷售的影響。 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和 娛樂設施分布零散且距本項目較遠，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。從濱海路進入項目的主入口路坡度很大，且有一段還是原始土路，沒有減速、安全裝置，沒有綠化及基礎設施形象，安全性較差，嚴重影響項目整體品質(zhì)感的拉升。 1 海景、湖景雙水景（項目東端為內(nèi)湖 — 泄洪湖） 除海景外，項目