【正文】 來看，本項目是專屬于那些有文化知識、有閱歷、有身份、有地位的人群，是為他們的文化追求而量身打造的。 2） 在此提出“別墅”的概念，表明項目是高于普通住宅社區(qū)的，本項目戶數(shù)少、面積大，裝修典雅，具有極高的文化品質(zhì)，以“別墅”概念帶動項目形象，對項目品質(zhì)的提升極具說服力。 三、 項目品質(zhì)定位 綜合以上對本項目目標(biāo)客戶的相關(guān)分析，可初步確定本項目的品質(zhì)定位為： 具備濃郁文化氣息的豪宅品質(zhì) 1. 文化品質(zhì) 本項目無論是內(nèi)部裝修的典雅精致，還是樓體外立面的深穩(wěn)內(nèi)斂，都蘊含著極其濃厚的文化品質(zhì)。資金雄厚，但多選擇按揭或分期付款方式 這類目標(biāo)客戶有著雄厚的資金積累，購房款不會構(gòu)成他們較大的資金壓力，但具備優(yōu)良的資金運作意識，往往注重控制前期投入的資金，寧愿多付 利息，選擇按揭付款或分期付款，而不愿將太多資金積壓在個別項目上。對物業(yè)價格反應(yīng)相對不是很敏感，但比較關(guān)注銷售總價； 文化水平較高，收入豐厚 心理認(rèn)同感較強(qiáng)，因為被社會普遍的認(rèn)同而更追求更多人的認(rèn)同，要求被尊重，體現(xiàn)尊崇感； 這部分客戶群通常選擇價格合理、物業(yè)品質(zhì)高 尚的中等戶型單位，注重環(huán)境、品位、物業(yè)服務(wù)的塑造，以中短期按揭方式供樓，物業(yè)帶裝修更加適合他們的心意。他們資金雄厚，有穩(wěn)定的收入來源，注重生活的品質(zhì)與質(zhì)量。 （二） 三維立體空間豐富戶型結(jié)構(gòu) 錯層、錯躍結(jié)合、躍復(fù)合題，三維立體超大空間，大客廳、生活廳、創(chuàng)作室等多種戶型功能的運用，賦予空間不凡動感，無限生活享受。 社區(qū)外入社區(qū)主路南側(cè)障礙物外增設(shè)大幅形象廣告牌，既可減輕障礙物對項目品質(zhì)的的影響，又可成為項目宣傳的一個廣告墻， 加強(qiáng)項目宣傳力度，提升品質(zhì)感。 央行加息最直接影響的是房地產(chǎn)和股市，尤其是房地產(chǎn)市場，但如果只是一次加息，只是 的調(diào)整，顯然并不會對房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)什么大影響。單元門也只是普通入戶門，沒有安防功能。 同時，戶內(nèi)衛(wèi)生狀況也不甚理想，塵土較厚。 1 海景、湖景雙水景（項目東端為內(nèi)湖 — 泄洪湖） 除海景外，項目東側(cè)可直接看到萬光觀?；▓@的泄洪湖，現(xiàn)已做出規(guī)劃湖形，準(zhǔn)備植綠，建成后，將與海景一同構(gòu)成海 景湖景雙水景，增加項目景觀效果。 網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、兒童游樂場等生活配套提升社區(qū)品質(zhì) 僅有 40 戶的小規(guī)模 社區(qū)，卻配備有網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、兒童游樂場等運動休閑場所，生活配套齊全，提高生活質(zhì)量。較少的住戶安排，也有利于社區(qū)品質(zhì)的營造與規(guī)劃， 體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃理念，將溫馨、舒適提升到最高層 次。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心，在煙臺市乃至山東省都具有較高的社會形象。大飄窗、歐式陽臺、弧形窗等建筑元素的合理運用，極大的增強(qiáng)了居住的舒適度與文化品位。 建筑設(shè)計獨特，底層單門獨戶，有私家花園 在建筑設(shè)計上，本項目更照顧到樓體的整體美感與創(chuàng)新。并且項目沒有相應(yīng)導(dǎo)視系統(tǒng)，識別性差，初次去的客戶一般很難找到入口。 社區(qū)內(nèi)部路面不平整，坑洼現(xiàn)象較嚴(yán)重 社區(qū)內(nèi)部是以前鋪設(shè)的地磚，品質(zhì)較差且已產(chǎn) 生多處坑洼，樓體西側(cè)道路狹窄，嚴(yán)重影響項目形象。 （三） 項目的 SWOT 矩陣分析 S（ Strength 優(yōu)勢） 高尚濱海居住大環(huán)境初具規(guī)模 鬧中取靜，沉穩(wěn)不張揚 僅 40 席尊貴住戶 戶型結(jié)構(gòu)豐富，錯層、錯躍結(jié)合、躍復(fù)合題，三維立體空間 濃厚文化品味的豪華裝修，即買即住 交通便利，貫通性強(qiáng) 社區(qū)自有網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場等休 閑運動配套 W（ Weakness 劣勢） 項目夾在萬光觀海花園和聲遠(yuǎn)山莊之 間，既不臨近濱海路也不臨近觀海路，入口主路路面窄路況差不易識別。 在主入道路盡頭濱海路東沿增設(shè)防護(hù)欄，可做成項目相關(guān)雕塑，或形象展示牌，既體現(xiàn)物業(yè)的人文關(guān)懷，又可提升項目形象。 對 160 ㎡戶型進(jìn)行改造，增加至少一個臥室以符合基本居住要求。 （五） 僅 40 戶尊享的榮耀席位 高檔次生活大氛圍，小規(guī)模居住社區(qū)，僅 40 戶擁有，彰顯無限尊崇榮耀。居所也是他們追求的一個重要目標(biāo)，他們對物業(yè)的檔次和品位相當(dāng)注重，同時也強(qiáng)調(diào)物業(yè)未來的升值潛力。 知本家一族在工作上全身心地投入， 因此更加注重工作之外的家居時光， 格外注重生活品質(zhì)，崇尚自然，追求個性 與文化品味的結(jié)合，擁有 精明理智 的 消費習(xí)慣 ； 具有較高社會地位，被認(rèn)同感極強(qiáng)； 對交通、周邊生活氛圍的要求較高 （三） 目標(biāo)客戶的相關(guān)要求 綜合目標(biāo)客戶群定位，本項目的目標(biāo)客戶具有較高的文化品味及文化追求，社會地位、經(jīng)濟(jì)地位較高，因而有著對項目嚴(yán)格的居住環(huán)境 、物業(yè)品質(zhì)等多方面要求。具有較為強(qiáng)烈的文化品味追求 這類客戶大部分以知識文化做為他們獲取財富的一種重要手段，擁有相當(dāng)?shù)纳鐣徒?jīng)濟(jì)地位，對文化品質(zhì)具有獨特的鑒賞能力，具有極強(qiáng)的文化品味追求。 2. 戶型品質(zhì) 錯層、錯躍結(jié)合、復(fù)躍合題，三維立體超大空間，功能區(qū)間劃分井井有條，廳室分離，合理照顧了居住的舒適性、私密性與享受性，在上上下下的空間里，品茗觀海，融匯了文化的獨特韻味，隨心感覺自由舒暢，戶型心思精巧縝密，涵養(yǎng)人生大格局。 2） 戶內(nèi)裝修的文化品味極其明顯，甚至燈飾的選用、壁紙的選用以及人造壁爐等裝飾小品的采用，都賦予戶型空間以極高的文化內(nèi)涵。置身初具規(guī)模的高尚濱海居住大環(huán)境，高層次人居氛圍 僅 40 戶尊享珍藏席位，儒風(fēng)雅韻，只能少數(shù)人擁有 事無巨細(xì)的各類家政服務(wù)，卓越人居享受 （二） 案名 風(fēng)雅頌 參考案名： 別院 沁雅苑 逸天邊 山水逸樹 （三） 營銷主題 —— 知本同時， 沿入口坡路樹低桿路燈 ，一直延伸到項目入口，同時在路面上增加減速欄 ，一方面加強(qiáng)道路安全性，一方面以較好的道路形象營造 “私家路”的社會印象，強(qiáng)化項目外在包裝。 對西面、南面均有障礙物，影響項目整體品質(zhì)感與視野效果的問題 一方面在社區(qū)南向邊沿種植成樹，將西邊原有的柏樹綠化帶拆除，拓寬項目西側(cè)步道，重新進(jìn)行綠化規(guī)劃， 增加瘦水、枯石等景觀小品 ，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)并重新安裝、 翻新兒童游樂設(shè)施，并考慮 適當(dāng)增加遮陽棚 ，提高設(shè)施利用率，提高項目品質(zhì)。對此，在整個銷售過程中， 加強(qiáng)對加息銷售說辭的培訓(xùn) ，同時 制定更為靈活的付款方式 ，以減輕銀行加息帶來的貸款硬傷。 宣傳媒體選擇及總體排期 新聞點挖掘及軟稿計劃 知本家專屬亞別墅的生活方式 三重景觀設(shè)計 VS 人文品味典雅裝修 三維空間戶型的經(jīng)典尊雅 ?? 營銷節(jié)點 1） 開盤 2） 亞別墅生活方式論壇 3） 高爾夫聯(lián)誼會 4） 香茗秀（茶會） ?? 推廣渠道 1） 與大成汽車俱樂部合作的開盤車展及盛裝酒會 2） 煙臺市高檔寫字樓派單、掃樓 3） 韓國雜志 4） DM 直郵 5） 與《煙臺晚報》合作“亞別墅生活方式論壇” 6） 與中心酒店、濱海假日酒店等一些高檔消費、休閑場所合作香茗秀（茶會）及派單、放單 7） 濱海路導(dǎo)視系統(tǒng) 8） 戶外媒體及其它媒體組合 ?? 語言模式 三語推 廣 ，所有推廣均采用中文、韓文、英文三種語言模式。 安全服務(wù) 公用機(jī)電設(shè)施管理系統(tǒng)：對小區(qū)照明等設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控管理 且印刷數(shù)量不宜多，突出其“珍稀性”。 其他 恒基房產(chǎn) 2021 年 11 月 1 日