【正文】 物業(yè)品質(zhì)體現(xiàn)的最外在因素。 關(guān)注項目自身景觀環(huán)境及物業(yè)品質(zhì) 這部分目標客戶對項目自身的景觀環(huán)境非常關(guān)注，認為環(huán)境就是生活的一部分，尤其是能夠敏感的感觸到項目景觀中所包涵的文化底蘊。對中國文化有著強烈的追求認知欲望； 收入穩(wěn)定，并有相當一部分灰色收入，故對置業(yè)的隱秘性要求較高； 在環(huán)境上，他們 對環(huán)境日益提升有著迫切的渴望，他們討厭 生活在毫無綠意的鋼筋水泥的叢林里，討厭噪音、廢氣污染 ，因此遼闊的大海、別致的社區(qū)景觀、半隱半露的社區(qū)位置都是他們理想的居住環(huán)境； 這部分客戶購買本項目普通戶型（ 160 ㎡錯層）的可能性會比較大。網(wǎng)球場、高爾夫練習場、兒童游樂場一應(yīng)俱全，海景、湖景、社區(qū)內(nèi)景多重景觀規(guī)劃，烘托出本項目規(guī)模雖小眼界甚寬的人本氛圍。 地下留 1500 ㎡左右做為社區(qū)雙車位停車場，其余做為社區(qū)會所配套，增加健身、娛樂、休閑等功能。 戶內(nèi)裝修的細部處理加強，如墻角的處理、管井掩蓋等，以成熟完善的典雅裝修配套進一步拉升項目品質(zhì)。銀行存貸款利率加息 ，從絕對數(shù)字看并不多，所以對經(jīng)濟的短期影響并不會很大。網(wǎng)球場防護網(wǎng)已顯陳舊，高爾夫練習場還未開建，目前雜草叢生，品質(zhì)感極差。 不能直面海景，且有部分戶型不能觀海 項目為南北朝向戶型，黃海位于項目東端，導致戶內(nèi)不能直面海景，相對削弱了項目的海景效果。 1 近海而不臨海，免受潮濕干擾，生活舒適度加強 項目近海而不臨海，隔萬光城市花園和濱海路觀風起潮涌，盡享無限風光，又避免了海邊居住的潮濕干擾，健康品質(zhì)社區(qū)。尤其是戶內(nèi)燈飾的選擇，根據(jù)戶型不同的功能分區(qū)，客廳、生活廳、創(chuàng)作室、臥室??不同功能，燈飾的款式、顏色各不相同，充分體現(xiàn)了設(shè)計者的獨具匠心。置身于這樣的居住大環(huán)境中，對項目整體形象與品質(zhì)的提升極為有利。 居半坡之上，在初具規(guī)模的濱海生活大環(huán)境中獨取靜謐休憩之所 項目地處濱海中路，居半坡之上，位于萬光觀?；▓@之后而又高于它，不敞露又無視線遮攔，既享受到通暢便捷的交通與萬光觀?；▓@大型社區(qū)的鼎盛人氣，又合理的避開車流、人流的干擾，相對獨立，鬧中取靜。目前煙臺房地產(chǎn)市場很少有這樣進行典雅風格文化裝修的項目，因為稀少所以珍貴，尊榮品質(zhì)不言而喻。 1 外立面造型豐富、線條流暢、色彩渾厚 弧形窗、飄窗、閣樓、陽臺等豐富建筑元素的合理搭配成就了項目外立面的優(yōu)越，線條流暢。同時，由于萬光觀?；▓@的遮擋，最南一棟樓低樓層戶內(nèi)無法觀到海景，在一定程度也可能造成對項目銷售的影響。 1 社區(qū)整體安全性、智能化不足，物業(yè)形象較差 社區(qū)現(xiàn)有大門為普通鐵藝門，品質(zhì)感較差。但重要的是透露出的一種信號，給予的市 場預期卻 不容樂觀 ，顯然市場預期這很可能是一輪加息的開始。 社區(qū)綠化加強，將社區(qū)西邊原有的柏樹綠化帶拆除，一方面拓寬項目西側(cè)步道，重新進行綠化規(guī)劃，增加瘦水、枯石等景觀小品，在景觀規(guī)劃中增加景觀內(nèi)涵的文化性，拔高社區(qū)品質(zhì)；另一方面重新安裝兒童游樂設(shè)施，并考慮適 當增加遮陽棚，提高設(shè)施利用率，提高項目品質(zhì)。 1 安全系統(tǒng)加強，社區(qū)大門、單元防盜門、入戶防盜門、遠紅外監(jiān)視系統(tǒng)，社區(qū)巡更系統(tǒng)智能化。 二、 項目目標市場定位 （一） 目標客戶定位 由第一部分對本項目的綜合分析及項目既有現(xiàn)狀，初 步將本項目主要目標客戶定位于 知本階層 ，即有較高知識文化水平，并已將文化融合到自身的事業(yè)、生活發(fā)展當中，具有相當?shù)奈幕肺丁? 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭 這部分客戶至少有一方長期住在煙臺，多為 駐煙韓資企業(yè)人員或在煙臺有生意的韓國人 ，買房多用于自住。對 生活質(zhì)素 的要求（ 包括社區(qū)周邊區(qū)域綠化環(huán)境、區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、商業(yè)服務(wù)設(shè)施環(huán)境、娛樂休閑環(huán)境、智能化環(huán)境等的要求 ）較高； 對生活質(zhì)量、生活環(huán)境等居住條件的要求較為嚴格； 在考慮是否認購過程中，受宣傳資料引導較強； 同時，由于這部分客戶具有一定的社會、經(jīng)濟地位，對居住環(huán)境的私密性、靜謐性、安全性等物業(yè)品質(zhì)要求甚高，對物業(yè)管理中的相關(guān)物業(yè)配套、人性化服務(wù)與智能安防管理極為重視。對價格水平關(guān)注不高 由于經(jīng)濟收入穩(wěn)定豐厚，這類客戶對項目的價格水平關(guān)注不高，小范圍的價格變化對他們不會產(chǎn)生太大影響 。 四、 項目形象定位 結(jié)合以上各項目要素及客戶群定位，本項目基本可定位為： 第一定位： 知本階層專屬美學亞別墅 亞別墅 1） “亞”即“第二”、“僅次于”的意思。 2） 戶內(nèi)典雅、精致的裝修也融會了美學的理念，包括壁紙、燈具及一些裝修細節(jié)的考慮，都充分融功能性與美感于一體，營造舒適享受的生活氛圍。門前濱海路風光秀麗，回家便是渡假的開始 ■ 三維立體空間設(shè)計，無上生活禮遇 海景、湖景、社區(qū)內(nèi)景多重景致，于風起潮涌間怡情心胸 水云深處 對項目建成年限較早，道路、裝修等都已相對陳舊 一方面對道路、綠化等進行重新規(guī)劃改造，加強裝修細部的修飾，同時 增設(shè)基本的廚衛(wèi)用具（如抽油煙機、煤氣灶、電磁爐等） ，另一方面，強調(diào)項目裝修濃厚的文化品味，提出 “儒風雅韻，只能少數(shù)擁有” 優(yōu)勢賣點，以生活的舒適性與物業(yè)的人性化關(guān)懷打動客戶。 進行有效宣傳、推介項目既有優(yōu)勢的同時，利用目前房地產(chǎn)市場二次置業(yè)投資比例有所上升的趨勢， 制定靈活的定價策略和優(yōu)惠的付款措施 ，減輕客戶的資金壓力，增加成交率。在物業(yè)包裝、市場定位、銷售推廣的過程中緊緊圍繞本項目的獨特優(yōu)勢和賣點進行整合營銷傳播，將本項目與其他競爭對手明顯區(qū)隔開來，吸引目標客戶，實現(xiàn)良好銷售。宣傳資料制作 銷售人員培訓（包括韓語培訓、茶藝） 2） 開盤期（ 3 周左右） 二、營銷包裝 （一） 接待中心包裝計劃 現(xiàn)場接待處設(shè)置在 1 號樓底層，裝修可適當簡單一些，充分利用項目本身典雅別致的裝修風格，體現(xiàn)文化品質(zhì)，增加適當裝飾即可，讓客戶充分感受項目自身的文化品味與優(yōu)勢。樓宇訪客對講系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)，實現(xiàn)訪客圖像傳輸 車庫管理系統(tǒng)：對進入車庫的車輛進行管理，對業(yè)主車輛采用遙感控制技術(shù)，確保業(yè)主車輛可以安全停放 展板 項目展板可以山水水墨畫及字畫等形式出現(xiàn)，于細節(jié)處營造濃厚的文化氛圍，使文化成為項目本身無可剝離的一部分。 戶型單頁 以裝修實景圖體現(xiàn)項目的典雅裝修及錯層、錯躍結(jié)合、躍復合題的三維立體戶型特點。垃圾處理：垃圾分類收集、集中外運 電子巡更系統(tǒng)：隨時改變巡更時間、地點，對重點部位重點布控 （二） 樣板單位 選擇 1 號樓錯躍戶型和 160 ㎡錯層戶型，增設(shè)高檔家用電器及床、沙發(fā)等日常生活家具，做成高文化品味樣板單位，營造至尊、享受的生活氛圍。開盤日及延后 1 周為開盤期，項目正式入市 3） 節(jié)、假維護期（ 1 個半月左右） 冬季銷售，受到氣候及中國傳統(tǒng)年節(jié)（元旦、春節(jié)、元宵節(jié)等）的影響，會出現(xiàn)一個銷售淡季，故此段時期主要用于老客戶的維護與強化。觀海路入口也可考慮適當增加相關(guān)導視。 （五） 營銷要點 入市節(jié)奏控制 1） 前期準備（ 1 個半月左右） 海路是煙臺著名的旅游觀光路，觀海路為煙威一級公路，道路基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，沿途風光優(yōu)美，四通八達的交通進一步 強化項目的旅游觀景優(yōu)勢及優(yōu)美的回家之路， 擴大目標客戶來源。同時強化項目自身的景觀資源，提出 “海景、湖景雙水景園林社區(qū)” 的景觀賣點 。超然私隱多功能貴族會所，彰顯睿智財富，引領(lǐng)時尚品味 戶內(nèi)三進式動線規(guī)劃，讓空間更顯寬敞明亮，保 證公共會客與私密休息的合理區(qū)隔 專屬 1） 項目的文化品味及項目自身品質(zhì)