【正文】 s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my tim。 （附表中價(jià)格單位均為人民幣元） 世聯(lián)地產(chǎn)（顧問）深圳有限公司 2021 年 6 月 20 日 專業(yè)好文檔 Editor39。 專業(yè)好文檔 風(fēng)險(xiǎn)及建議 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對(duì)項(xiàng)目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項(xiàng)目利用位置優(yōu)勢，控制開發(fā)量，開發(fā)適合投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實(shí)現(xiàn)消化。 詳見附表 10：《敏感性分析表》。 工程成本變化的不確定性分析 工程成本變化（變化幅度 177。 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目投資不變，且售價(jià)和銷售回款計(jì)劃如前所 設(shè)，則： （ 1）保本銷售價(jià)格： 聯(lián)排別墅： 4,900 元 /平方米 疊拼別墅： 3,000 元 /平方米 多層住宅： 3,000 元 /平方米 商業(yè)：沿公園 5,000 元 /平方米 沿裕興路： 7,000 元 /平方米 （ 2）保本銷售率： 聯(lián)排 /疊拼別墅： 60% 多層住宅： 75% 商業(yè)： 74% 銷售價(jià)格變化的不確定性分析 通過銷售價(jià)格的變動(dòng)分析（ 變化幅度 177。 貸款償還期 根據(jù)項(xiàng)目 資金來源與運(yùn)用分析以及資金籌措計(jì)劃， 假設(shè)本項(xiàng)目 申請(qǐng)8,000 萬元貸款額度，貸款償還期限為 2 年（每筆 4,000 萬元貸款實(shí)際償還期為 年）。 該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期： 年。 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的累計(jì)凈現(xiàn)值： 45,560,272 元。 由前表計(jì)算可得，該項(xiàng)目在設(shè)定條件下內(nèi)部收益率 為： %。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。詳見附表 7：《項(xiàng)目損益表》。詳見附表 5：《項(xiàng)目銷售回款表》。其余未售部分及不可售的會(huì)所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。 根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)街鋪在銷售期（ 1. 5 年）內(nèi)銷售率可達(dá)到 100%。 根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷售期（ 年）內(nèi)銷售率可達(dá)到 95%；多層住宅的銷售率可達(dá)到 95%。 項(xiàng)目投資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測算，具體見附表 4：《投資計(jì)劃表》。 銀行融資： 8,000 萬元。 本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為人民幣 2. 1 億元，因此，按企業(yè)自有資金為 6,500萬元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資源來源與運(yùn)用分析（詳見附表 8：《資金來源與運(yùn)用表》），本項(xiàng)目可申請(qǐng) 8,000 萬元的信貸額度，期限為 2年，第一筆貸款為 4,000 萬元，貸款期為 年（ 2021 年 7 月 ~2021年 12 月）；第二筆貸款為 4,000 萬元，貸款期為 年（ 2021 年 1月 ~2021 年 6 月）。 資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷售回款。 其他費(fèi)用 主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建安造價(jià)的 5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（ % ）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（ 0. 6% ）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（ 0. 2%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣 5,503,689 元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要指銀行貸款利息。按東莞市同類房地產(chǎn) 項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按第 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣 2,918,946 元。 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按第 3 項(xiàng)之和的 5%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣 4,864,909元。 建筑安裝工程費(fèi) 參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造專業(yè)好文檔 成本取定，經(jīng)估算為人民幣 91,728,144 元。 七、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（元） 比例 1 土地成本 90,000,000 % 2 前期工程費(fèi) 5,570,041 % 3 建安工程費(fèi) 91,728,144 % 4 不可預(yù)見費(fèi) 4,864,909 % 5 管理費(fèi) 2,918,946 % 6 銷售費(fèi)用 4,643,233 % 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6,588,000 % 8 其他費(fèi)用 5,503,689 % 9 合 計(jì) 211,816,962 100% 土地成本 根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項(xiàng)目土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000 元。 銷售期 根據(jù)同類項(xiàng)目的一般銷售期確定，本項(xiàng)目銷售期預(yù)計(jì)為 年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達(dá)到預(yù)售條件（封頂）后即從 2021 年 7 月初開始，至 2021 年 12 月底結(jié)束。 建設(shè)期的安排 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。 物業(yè)類型 戶型面積 （ m2） 套數(shù)（套） 占總戶數(shù) 的比例 聯(lián)排別墅 250~300 22 % 疊拼別墅 160~300 68 % 復(fù)式 180~200 30 % 4房 2廳 130~150 110 % 3房 2廳 110~130 168 % 小 計(jì) 398 100% 商業(yè)街鋪 3 1 6 15 客戶定位 聯(lián)排、疊拼 多層 外地人 外地人 核心客戶 重要客戶 游離客戶 專業(yè)好文檔 六、項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè)及經(jīng)營的組織實(shí)施計(jì)劃 有關(guān)工程計(jì)劃說明 建設(shè)期 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況。 專業(yè)好文檔 市場需求分析 住宅需求 ? 客戶 —— 本地消化為主，中高 檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶 ? 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 —— 居住環(huán)境、價(jià)格、配套設(shè)施、物業(yè)管理 ? 戶型面積要求 —— 以 3 房、 4 房（ 110~150 ㎡）為主， 2 房： 80~90 ㎡，復(fù)式： 160~220 ㎡ （ 3 房、 4 房），疊拼： 160~300 ㎡ ? 可承受價(jià)位 —— 單價(jià)： 2500 元 /㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受 2021 元 /㎡以下； 總價(jià)：平面住宅 35 萬元以下 復(fù)式 30~50 萬元 疊拼 50~100 萬元 獨(dú)立別墅 300 萬元以下 ? 喜 歡的樓盤規(guī)模 —— 中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理 ? 小區(qū)配套需求 —— 會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教育、商業(yè) ? 距工作地的時(shí)間 —— 30 分鐘以內(nèi) 商業(yè)需求 ? 購買商鋪對(duì)外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者 ? 購買或求租商鋪用于自營的個(gè)體商戶 ? 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家 五、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢）： 專業(yè)好文檔 ? 項(xiàng)目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)，具區(qū)位優(yōu)勢 ? 地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢突出 ? 裕興路連接?xùn)|橋及南二橋，交通便捷 W（劣勢）： ? 項(xiàng)目土地成本較高 ? 項(xiàng)目地塊容積率不大 于 2，規(guī)劃限制 ? 目前周邊生活配套設(shè)施不足 O（機(jī)會(huì)）： ? 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ? 石龍鎮(zhèn)人均存款 萬元，市場需求具備增長條件 ? 新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展前景看好 ? 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷售快 T（威脅）： ? 石龍鎮(zhèn)人均 GDP 低，有效購買不足 ? 石龍房地產(chǎn)市場是屬封閉型，需求以本地人為主 ? 石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場難以產(chǎn)生突變 ? 周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈 ? 單一產(chǎn)品的年消化量較低 ? 毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶 ? 新城區(qū)商業(yè)面積供給較多 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目發(fā) 展總戰(zhàn)略 —— 差異化產(chǎn)品、泛客戶定位 分 戰(zhàn) 略： 戰(zhàn)略 1—— 最大限度利用公園和東江景觀，以項(xiàng)目優(yōu)勢形成本地頂級(jí)江 景 園林社區(qū) 戰(zhàn)略 2—— 走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì) 以 提高性價(jià)比 戰(zhàn)略 3—— 控制單一產(chǎn)品開發(fā)量 ,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 專業(yè)好文檔 控 制 商業(yè)供給 ,以街鋪形式開發(fā) 戰(zhàn)略 4—— 本地中高檔客戶的泛定位 形象定位 項(xiàng)目形象定 位 —— 代表城鎮(zhèn)發(fā)展和 區(qū)域形象的頂級(jí)低密度江 景園林社區(qū) 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以產(chǎn)品組合方式進(jìn)行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量 大銷售周期長的風(fēng)險(xiǎn)，而且可實(shí)現(xiàn)更高的利潤和利潤率。 ? 在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識(shí)強(qiáng)。 ? 主要購物行為在本地完成，區(qū)域外購物比例較低。 ? 西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場、五金電子批發(fā)市場以及金沙灣購物廣場等。月） 出租率 大華名店城 紅棉路 總高 3 層 1F：服飾、鐘表、眼鏡、皮具、男裝 2F：品牌女裝 3F：西餐 廳、酒 吧、休 閑裝、運(yùn)動(dòng)裝 1F ：15000 24000 1F： 150 匯聯(lián)商業(yè)步行街 新橋路 占地 萬 ㎡ 建 筑 面 積 2 萬 ㎡ 分區(qū)經(jīng) 營： 男裝 、女裝 、童裝、 精品 店、 鞋、金 銀珠寶、 音像 制品 、電器 、通訊、 書城 、眼 鏡、特 色食品 1~2F： 90 （ 4）本項(xiàng)目周邊商業(yè)供給分析 項(xiàng)目 位置 規(guī)模 間隔 價(jià)格 （元 /㎡） 租金 （元 /㎡月） 出租率 綠化路 沿街住宅底層 街鋪 :8~60 ㎡ 服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲 通訊、銀行 100~200 100% 興龍路 沿街住宅底層 街鋪 :8~60 ㎡ 服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金 80~200 95% 裕興路 高層住宅裙樓 , 沿街住宅底層 街鋪 :18~500 便利店、設(shè)計(jì)公司、裝飾材料、五金、車行 30 60% （ 2）主要大型商業(yè)物業(yè) 商場名稱 位置 規(guī)模 功能分布 租金 （元 /㎡石龍鎮(zhèn)專業(yè)好文檔 南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的 新世紀(jì)麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶群中有較大比例來自石龍鎮(zhèn)。 ? 寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺 市場 供給分析 住宅供給 （ 1）區(qū)域分布與價(jià)格區(qū)間 老城區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價(jià)格區(qū)間10001800 元 /㎡ 西 湖區(qū) —— 主 要集 中 分 布 舊式 多 層 住 宅及 村 宅 ， 無新 項(xiàng) 目 ， 價(jià)格10001600 元 /㎡ 新城區(qū) —— 近期開發(fā)項(xiàng)目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較 高。 ? 老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開 發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。 ? 開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。 圖 1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位 :美元 發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng) 期 平穩(wěn) 發(fā)展 期 快速增 長期 發(fā)展速度放緩直至停滯不前 人均 GDP 1000~3000 3000~4000 4000~8000 8000以上 專業(yè)好文檔 總體特征 ? 石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。 發(fā)展階段 由國際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年 石龍 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 （ 2）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 四大組團(tuán) 專業(yè)好文檔 老城組團(tuán) —— 占地 2. 5K ㎡，規(guī)劃 萬人，以日用消費(fèi)型商業(yè)區(qū)為依托 新城 組團(tuán) —— 占地 4. 1K ㎡，規(guī)劃 萬人，城市行政、科技、信息、文化中心 西湖組團(tuán) —— 占地 3. 1K ㎡，規(guī)劃 萬人，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托 紅海組團(tuán) —— 占地 ㎡，規(guī)劃為物流園 四條發(fā)展軸線 鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路 一條藍(lán)帶 東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運(yùn)航道和景觀資源 圖 9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖