【正文】 年）的銷售回款： 2021 年第 4 季度： 1. 52 億元； 2021 年： 1. 51 億元； 2021 年： 640 萬元。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設(shè)定得貼現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折 現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目可以接受。 在假定的銷售價格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 九、結(jié)論、風(fēng)險及建議 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目市場條件 石龍鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場初步形成，市場消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；新城區(qū)是目前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方向，本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢和突出的景觀資源優(yōu)勢；目前市場上住宅產(chǎn)品供給的類型豐富，但價格兩極分化，大面積高價位獨(dú)立別墅銷售緩慢，但中高檔的聯(lián)排別墅、疊拼別墅供給量少，且銷售速度快 ；未來 2~3 年內(nèi)市場以小高層、高層住宅競爭為主，結(jié)合本項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目推出多層將有較強(qiáng)的市場競爭力。 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 內(nèi)部收益率（ FIR R）是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0 時的折現(xiàn)率。 根據(jù) 2021 年 6 月 5 日中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ 。 確定建設(shè)期為：前期工作從 2021 年 7 月至 2021 年 12 月，工程施工從 2021 年 1 月開始，至 2021 年 6 月工程全部竣工。 （ 3）未來主要競爭 根據(jù)市場調(diào)查，在未來 2~3 年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目概況 正龍豪園三期 正在規(guī)劃中，產(chǎn)品預(yù)計(jì)有多層 聚龍灣四期 占地約 萬㎡，總建筑面積 16 萬㎡， 2021 年 5 月開工，產(chǎn)品以高層為主，少量多層 石龍房地產(chǎn)公司項(xiàng)目 占地約 萬㎡，總建筑面積約 16 萬㎡，預(yù)計(jì) 2021 年 7月開工，產(chǎn)品以中高層為主 新世紀(jì)麗江豪園 三、四期 花園洋房（小高層）、獨(dú)立別墅 （ 4）市場銷售反饋 要素 大面積獨(dú)立別墅 中小面積獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復(fù)式 多層、小高層、高 層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 高級技術(shù)人員 外地人 個體戶 總價 300~500 萬元 100~300 萬元 50~100 萬元 40~80 萬元 15~30 萬元 年均推出量 10800 ㎡ （約 27 套） 44460 ㎡ （約 117 套） 6636 ㎡ （ 28 套） 14200 ㎡ （約 71 套 ） 37500 ㎡ （約 375 套） 年均消化量 4000 ㎡ （約 10 套） 14820 ㎡ （約 39 套） 6636 ㎡ （ 28 套 2 個月） 10000 ㎡ （約 50 套） 27300 ㎡ （約 273 套） 消化量 /推出量 37% 33% 100% 70% 73% 結(jié)論： 專業(yè)好文檔 商業(yè)供給 （ 1）主要商業(yè)街 道路名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 經(jīng)營品種 租金 （元 /㎡現(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。對借款人以 “商住兩用房 ”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長 2. 9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982 億元，增長 9. 9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長 % 。 風(fēng)險及建議 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高， 需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目總投資： 211,816,962 元 項(xiàng)目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%；商業(yè)銷售率： 100%） 稅后利潤： 54,114,992 元 成本利潤率： % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： 45,560,272 元 動態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 結(jié)論、風(fēng)險及建議 結(jié)論 專業(yè)好文檔 本項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 其他工程報(bào)建手續(xù)正在辦理中。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴(yán)格控制總量。 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 石龍鎮(zhèn)概況 石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。 ? 寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺 市場 供給分析 住宅供給 （ 1）區(qū)域分布與價格區(qū)間 老城區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價格區(qū)間10001800 元 /㎡ 西 湖區(qū) —— 主 要集 中 分 布 舊式 多 層 住 宅及 村 宅 ， 無新 項(xiàng) 目 ， 價格10001600 元 /㎡ 新城區(qū) —— 近期開發(fā)項(xiàng)目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較 高。 物業(yè)類型 戶型面積 （ m2） 套數(shù)（套） 占總戶數(shù) 的比例 聯(lián)排別墅 250~300 22 % 疊拼別墅 160~300 68 % 復(fù)式 180~200 30 % 4房 2廳 130~150 110 % 3房 2廳 110~130 168 % 小 計(jì) 398 100% 商業(yè)街鋪 3 1 6 15 客戶定位 聯(lián)排、疊拼 多層 外地人 外地人 核心客戶 重要客戶 游離客戶 專業(yè)好文檔 六、項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè)及經(jīng)營的組織實(shí)施計(jì)劃 有關(guān)工程計(jì)劃說明 建設(shè)期 項(xiàng)目開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況。 其他費(fèi)用 主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建安造價的 5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（ % ）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（ 0. 6% ）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（ 0. 2%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣 5,503,689 元。詳見附表 5：《項(xiàng)目銷售回款表》。 工程成本變化的不確定性分析 工程成本變化（變化幅度 177。 （附表中價格單位均為人民幣元） 世聯(lián)地產(chǎn)（顧問）深圳有限公司 2021 年 6 月 20 日 專業(yè)好文檔 Editor39。 該項(xiàng)目的動態(tài)回收期： 年。 根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷售期（ 年）內(nèi)銷售率可達(dá)到 95%；多層住宅的銷售率可達(dá)到 95%。 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按第 3 項(xiàng)之和的 5%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣 4,864,909元。 ? 主要購物行為在本地完成，區(qū)域外購物比例較低。 圖 1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位 :美元 發(fā)展時期 啟動 期 平穩(wěn) 發(fā)展 期 快速增 長期 發(fā)展速度放緩直至停滯不前 人均 GDP 1000~3000 3000~4000 4000~8000 8000以上 專業(yè)好文檔 總體特征 ? 石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。 （ 4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平 2021 年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為 150 萬元、 125,658萬元、 114,529 萬元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 0. 06： 52. 3： 47. 7，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地 位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢，說明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務(wù)工、經(jīng)商。 1999 2021 2021 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)業(yè)投資（億元） 房地產(chǎn)業(yè)投資 /社會固定資產(chǎn)投資 0501001502002503003501996199719981999200020012002上半年萬平方米施工面積 竣工面積專業(yè)好文檔 010203040506070809019 9619 9719 9819 9920 0020 012002（19）萬平方米銷售面積 空置面積0%%%%0%%%%%%20%0%20%40%60%1996 1997 1998 1999 2021 2021銷售面積 空置面積東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢，從 1998 年開始，投資增長率維持在 5%以上，其中 2021 年增長率達(dá)到 32%。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出 現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 圖 7：地塊現(xiàn)狀之一 圖 8：地塊現(xiàn)狀之二 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 項(xiàng) 目 規(guī)劃指標(biāo) 用地面積（賣地紅線） 54, ㎡ 用地面積（建筑紅線） 51, ㎡ 用地性質(zhì) 商住用地 土地使用年限 70 年 建筑容積率 ≤ 建筑高度 ≤ 8 層 建筑覆蓋率 綠化率 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目發(fā)展單位簡介 東莞市四方集團(tuán)有限公司 成立日期： 2021 年 12 月 18 日；注冊號： 4419002021369；編號：NO 0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路 1 號；法定代表人：彭柏銘；注冊資本： 5,500 萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資 1,375萬元）；企業(yè)類 型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國家?？貙I項(xiàng)目）；（涉及許可證的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營）。專業(yè)好文檔 世聯(lián)咨字 [2021]GW06 號 關(guān)于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 東莞市四方集團(tuán)有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司對東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的意見，供貴司投資決策時參考。東北角現(xiàn)有一臨時停車場。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的專業(yè)好文檔 中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。 （ 2）房地產(chǎn)投資增長 東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資比例比較表 東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有 1 個百分點(diǎn)。 7619510195614447017194520306124033728000093757100638108806116582125711 1313301530000500001000001500002021002500003000001996年 1997年 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年G D P 社會商品零售總額020210400006000080000 1 0 0 %0%100%200%300%400%500%固定資產(chǎn)投資額 ( 萬元 ) 12259 10445 58364 34624 30390 36523 71000 同比增長 100% 1 5 % 459% 4 1 % 1 2 % 20% 94%1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021專業(yè)好文檔 （ 3）利用外資額 利用外資額從 2021 年開始迅速增長。 2021 年