【正文】 .................................................................................................. 36 專業(yè)好文檔 銷售收入 ...........................................................................................................................36 銷售回款計(jì)劃 ..................................................................................................................36 銷售利潤(rùn) ...........................................................................................................................36 8. 2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ............................................................................................................ 37 8. 3 項(xiàng)目不確定性分析 ..................................................................................................... 38 九、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 ................................................................................................... 38 十、附表 附表 1：施工進(jìn)度表 附表 2：項(xiàng)目總投資估算表 附表 3：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 附表 4：投資計(jì)劃表 附表 5：項(xiàng)目銷售回款表 附表 6：現(xiàn)金流量表 附表 7：項(xiàng)目損益表 附表 8：資金來(lái)源與運(yùn)用表 附表 9：貸款償還期測(cè)算表 附表 10：敏感性分析表 十一、附件 專業(yè)好文檔 一、報(bào)告摘要 開發(fā)企業(yè) 東 莞市四方集團(tuán)有限公司是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投 資、商業(yè)經(jīng)營(yíng)，注冊(cè)資本人民幣 5,500 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253. 84 平方米，用地建筑紅線面積 51, 平方米，容積率不大于 2，建筑高度控制在 8 層以下 。 因此，我方在后面的分析測(cè)算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 風(fēng)險(xiǎn)及建議 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，且屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高， 需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。 地塊形狀 地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。東北角現(xiàn)有一臨時(shí)停車場(chǎng)。營(yíng)業(yè)期限：自 2021 年 12 月 18 日至 2021 年12 月 18 日。四方集團(tuán)各股東審時(shí)度勢(shì)，決定走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購(gòu)買大批土地用來(lái)開發(fā)社會(huì)所需項(xiàng)目。 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目法律手續(xù) 根據(jù)委托方提供的資料，目前項(xiàng)目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團(tuán)有限公司，土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣 90,000,000 元。 本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長(zhǎng) 2. 9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982 億元，增長(zhǎng) 9. 9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長(zhǎng) % 。 在 2021 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大 ； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟 ， 在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的專業(yè)好文檔 中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理 2021 年 6 月 5 日，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向 。對(duì)借款人以 “商住兩用房 ”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)繼 續(xù)優(yōu) 化。 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 專業(yè)好文檔 （ 1）東莞商品房施工和竣工面積 2021 年竣工面積達(dá)到 114. 8 萬(wàn)平方米，主要原因是 1999 年市場(chǎng)的利好的行情刺激下的結(jié)果； 1999 年后開工面積有所增長(zhǎng)，以后的三年內(nèi)增量會(huì)有所增加。 （ 2）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定投資比例比較表 東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有 1 個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)在 1 2 年內(nèi)，投資增長(zhǎng)率將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。隨著市政建設(shè)的全面鋪開，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的需求還會(huì)擴(kuò)大 . 空置面積在不斷擴(kuò) 大， 但是 銷售 面積 的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)大于竣工面積的增長(zhǎng)率，說(shuō)明東莞的消費(fèi)需求增長(zhǎng)速度大東莞房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率%%0%%%0%5%10%15%20%25%30%35%1996 1997 1998 1999 2021 2021專業(yè)好文檔 于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢(shì)。 但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場(chǎng)保持原來(lái)水平的同時(shí)， 2021 年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2021 年總銷售面積的 77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。全鎮(zhèn)總面積 12. 8 平方公里，其中陸地面積 平方公里。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。 石龍鎮(zhèn)至莞城車程約 20 分鐘；距莞深高速公路約 5. 7 公里，距廣汕公路約 13 公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 專業(yè)好文檔 （ 1） GDP 與社會(huì)商品零售總額 石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展， GDP 年增長(zhǎng)率為 27. 77％，社會(huì)商品零售總額年均遞增率為 7. 61％，社會(huì)購(gòu)買力逐步提高。 2021 年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 43 億元，人均儲(chǔ)蓄存款約 3. 2萬(wàn)元。 7619510195614447017194520306124033728000093757100638108806116582125711 1313301530000500001000001500002021002500003000001996年 1997年 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年G D P 社會(huì)商品零售總額020210400006000080000 1 0 0 %0%100%200%300%400%500%固定資產(chǎn)投資額 ( 萬(wàn)元 ) 12259 10445 58364 34624 30390 36523 71000 同比增長(zhǎng) 100% 1 5 % 459% 4 1 % 1 2 % 20% 94%1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021專業(yè)好文檔 （ 3）利用外資額 利用外資額從 2021 年開始迅速增長(zhǎng)。 （ 5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè) 石龍 鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠 200 多家，已初步形成了光學(xué)制品、電子電器、食品飲料、五金機(jī)械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設(shè)備等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè) 。石龍 鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè) 100 多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。 （ 6）人口數(shù)量與質(zhì)量 0100020213000400050006000 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%250%300%350%利用外資額 ( 萬(wàn)美元 ) 2027 1997 1248 586 2424 2779 4790 同比增長(zhǎng) 100% 1 % 3 8 % 5 3 % 314% 15% 72%1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021專業(yè)好文檔 至 2021 年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?13. 26 萬(wàn)，外來(lái)人口與戶籍人口的比例接近 1： 1。平均人口密度 10065 人 /平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。 石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 （ 1）城鎮(zhèn)性質(zhì) 東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。 2021 年，隨著正龍豪園、聚龍灣項(xiàng)目的推出，石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)突然升溫。 2021 年石龍鎮(zhèn) 人均 GDP 為 2192 美元 ， 結(jié)合石龍目前 房地產(chǎn) 市供需特征，石龍房地產(chǎn)已 進(jìn)入 平穩(wěn)發(fā)展階段 。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設(shè)用地，土地市場(chǎng)化程度低。 ? 本地房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進(jìn)行二手樓租售業(yè)務(wù)；二級(jí)市場(chǎng)一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進(jìn)入本地市場(chǎng)（香港怡高、深圳愛(ài)地時(shí)代）。 ? 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費(fèi)型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。價(jià)格區(qū)間：普通住宅 1200 2700 元 /㎡，別墅 300010558 元 /㎡ （ 2）主要住宅樓盤 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目 名稱 規(guī)模 戶型面積 （㎡） 銷售價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷售率 正龍豪園 占地 萬(wàn) ㎡，建筑面積 萬(wàn)㎡，一期 31 棟獨(dú)立別墅，二期 135 棟獨(dú)立別墅和疊加別墅 1 期 :346~587 2 期 : 獨(dú)立別墅 301~568 疊加別墅 16 308 1 期 :8033~9786 2 期 :3000~10558 1 期 :55% 2 期 :45% 聚龍灣 3 期總建筑面積 萬(wàn)㎡， 1 期 5 棟多層， 2 期 11 棟 12 層小高層， 3 期 3 棟高層 2 房 :87. 52~98. 61 3 房 :111. 40~ 4 房 :215. 48~ 復(fù)式 :160. 69~271. 48 1 期均價(jià) :2400 2 期均價(jià) :2500 3 期均價(jià) :2700 1 期約 90 套，銷售100% 2 期約 434 套，銷售 90% 3 期約 510 套，銷售 50% 龍升市場(chǎng) 總建筑面積 萬(wàn)㎡，340 戶 ,17 棟 7 層住宅 3 房 :96. 02~112. 28 復(fù)式 :146. 83~169. 01 1596~2241 50% 金沙灣花園 占地約 8. 2 萬(wàn) ㎡，目前規(guī)劃 147 個(gè)地塊 ,以賣地自建方式開發(fā) (獨(dú)立別墅 ) 350~500 地塊價(jià)格 170~200 萬(wàn)元 ( 每 個(gè) 地 塊 面 積 約280~300 ㎡ ) 新世紀(jì)麗江豪園 (茶山鎮(zhèn) ) 占地 670 畝 ，總建筑面積 40 萬(wàn)㎡，產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主 洋房 :~148 復(fù)式 :246~259 別墅 :318~561 洋房均價(jià) :3000 別墅均價(jià) :5000 洋房 :1 期 100% 別墅 : 1 期 50 套 100% 2 期 100 套 70% 華毅花園 新城區(qū)多層 70~90 均價(jià) :1500 100% 偉安花園 新城區(qū)舊式多層 80~110 均價(jià) :1200 100% 信諾新村 新城區(qū)舊式多層 100 均價(jià) :1500 100% 永和新村 新城區(qū)舊式多層 80~120 均價(jià) :1200 1