【正文】 .................................................................................................. 36 專業(yè)好文檔 銷售收入 ...........................................................................................................................36 銷售回款計劃 ..................................................................................................................36 銷售利潤 ...........................................................................................................................36 8. 2 項目財務分析 ............................................................................................................ 37 8. 3 項目不確定性分析 ..................................................................................................... 38 九、結論、風險及建議 ................................................................................................... 38 十、附表 附表 1：施工進度表 附表 2：項目總投資估算表 附表 3：項目開發(fā)成本估算表 附表 4：投資計劃表 附表 5：項目銷售回款表 附表 6：現(xiàn)金流量表 附表 7：項目損益表 附表 8：資金來源與運用表 附表 9：貸款償還期測算表 附表 10：敏感性分析表 十一、附件 專業(yè)好文檔 一、報告摘要 開發(fā)企業(yè) 東 莞市四方集團有限公司是一家民營企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投 資、商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣 5,500 萬元 。 項目簡介 本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側，用地地紅線面積54,253. 84 平方米，用地建筑紅線面積 51, 平方米，容積率不大于 2，建筑高度控制在 8 層以下 。 因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 風險及建議 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高， 需要嚴格控制工程成本和管理成本。 二、項目概況 項目綜述 項目位置 項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側及北側臨金沙灣公園。 地塊形狀 地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。東北角現(xiàn)有一臨時停車場。營業(yè)期限：自 2021 年 12 月 18 日至 2021 年12 月 18 日。四方集團各股東審時度勢，決定走強強聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。 專業(yè)好文檔 項目法律手續(xù) 根據(jù)委托方提供的資料，目前項目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團有限公司，土地使用補償費為人民幣 90,000,000 元。 本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長 2. 9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982 億元，增長 9. 9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長 % 。 在 2021 年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大 ； 產(chǎn)品結構調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟 ， 在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應發(fā)展要求和應對來自各方面的挑戰(zhàn)。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的專業(yè)好文檔 中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，優(yōu)化土地供應布局和結構，防止樓市動蕩帶來風險。過量供應的地方，要認真進行清理。 進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理 2021 年 6 月 5 日，中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，通知要求：加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導規(guī)范貸款投向 。對借款人以 “商住兩用房 ”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。經(jīng)濟 結構繼 續(xù)優(yōu) 化。 房地產(chǎn) 市場 專業(yè)好文檔 （ 1）東莞商品房施工和竣工面積 2021 年竣工面積達到 114. 8 萬平方米，主要原因是 1999 年市場的利好的行情刺激下的結果； 1999 年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。 （ 2）房地產(chǎn)投資增長 東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資比例比較表 東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有 1 個百分點。預計在 1 2 年內(nèi)，投資增長率將會進入調(diào)整期。隨著市政建設的全面鋪開，預計市場的需求還會擴大 . 空置面積在不斷擴 大， 但是 銷售 面積 的增長率遠大于竣工面積的增長率，說明東莞的消費需求增長速度大東莞房地產(chǎn)投資增長率%%0%%%0%5%10%15%20%25%30%35%1996 1997 1998 1999 2021 2021專業(yè)好文檔 于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢。 但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持原來水平的同時， 2021 年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2021 年總銷售面積的 77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。全鎮(zhèn)總面積 12. 8 平方公里，其中陸地面積 平方公里。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。 石龍鎮(zhèn)至莞城車程約 20 分鐘；距莞深高速公路約 5. 7 公里，距廣汕公路約 13 公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟 專業(yè)好文檔 （ 1） GDP 與社會商品零售總額 石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟總體保持快速發(fā)展， GDP 年增長率為 27. 77％，社會商品零售總額年均遞增率為 7. 61％，社會購買力逐步提高。 2021 年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 43 億元，人均儲蓄存款約 3. 2萬元。 7619510195614447017194520306124033728000093757100638108806116582125711 1313301530000500001000001500002021002500003000001996年 1997年 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年G D P 社會商品零售總額020210400006000080000 1 0 0 %0%100%200%300%400%500%固定資產(chǎn)投資額 ( 萬元 ) 12259 10445 58364 34624 30390 36523 71000 同比增長 100% 1 5 % 459% 4 1 % 1 2 % 20% 94%1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021專業(yè)好文檔 （ 3）利用外資額 利用外資額從 2021 年開始迅速增長。 （ 5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè) 石龍 鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠 200 多家，已初步形成了光學制品、電子電器、食品飲料、五金機械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設備等產(chǎn)業(yè)基礎，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè) 。石龍 鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè) 100 多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。 （ 6）人口數(shù)量與質量 0100020213000400050006000 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%250%300%350%利用外資額 ( 萬美元 ) 2027 1997 1248 586 2424 2779 4790 同比增長 100% 1 % 3 8 % 5 3 % 314% 15% 72%1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021專業(yè)好文檔 至 2021 年底，全鎮(zhèn)總人口為 13. 26 萬，外來人口與戶籍人口的比例接近 1： 1。平均人口密度 10065 人 /平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平?，F(xiàn)狀人口的文化結構顯然不利于技術水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。 石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 （ 1）城鎮(zhèn)性質 東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運中心之一，以高新技術產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。 2021 年，隨著正龍豪園、聚龍灣項目的推出，石龍房地產(chǎn)市場突然升溫。 2021 年石龍鎮(zhèn) 人均 GDP 為 2192 美元 ， 結合石龍目前 房地產(chǎn) 市供需特征，石龍房地產(chǎn)已 進入 平穩(wěn)發(fā)展階段 。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設用地，土地市場化程度低。 ? 本地房地產(chǎn)中介機構數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進行二手樓租售業(yè)務；二級市場一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進入本地市場（香港怡高、深圳愛地時代）。 ? 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。價格區(qū)間：普通住宅 1200 2700 元 /㎡，別墅 300010558 元 /㎡ （ 2）主要住宅樓盤 專業(yè)好文檔 項目 名稱 規(guī)模 戶型面積 （㎡） 銷售價格 (元 /㎡ ) 銷售率 正龍豪園 占地 萬 ㎡，建筑面積 萬㎡，一期 31 棟獨立別墅，二期 135 棟獨立別墅和疊加別墅 1 期 :346~587 2 期 : 獨立別墅 301~568 疊加別墅 16 308 1 期 :8033~9786 2 期 :3000~10558 1 期 :55% 2 期 :45% 聚龍灣 3 期總建筑面積 萬㎡， 1 期 5 棟多層， 2 期 11 棟 12 層小高層， 3 期 3 棟高層 2 房 :87. 52~98. 61 3 房 :111. 40~ 4 房 :215. 48~ 復式 :160. 69~271. 48 1 期均價 :2400 2 期均價 :2500 3 期均價 :2700 1 期約 90 套，銷售100% 2 期約 434 套，銷售 90% 3 期約 510 套，銷售 50% 龍升市場 總建筑面積 萬㎡，340 戶 ,17 棟 7 層住宅 3 房 :96. 02~112. 28 復式 :146. 83~169. 01 1596~2241 50% 金沙灣花園 占地約 8. 2 萬 ㎡，目前規(guī)劃 147 個地塊 ,以賣地自建方式開發(fā) (獨立別墅 ) 350~500 地塊價格 170~200 萬元 ( 每 個 地 塊 面 積 約280~300 ㎡ ) 新世紀麗江豪園 (茶山鎮(zhèn) ) 占地 670 畝 ，總建筑面積 40 萬㎡，產(chǎn)品以小高層和獨立別墅為主 洋房 :~148 復式 :246~259 別墅 :318~561 洋房均價 :3000 別墅均價 :5000 洋房 :1 期 100% 別墅 : 1 期 50 套 100% 2 期 100 套 70% 華毅花園 新城區(qū)多層 70~90 均價 :1500 100% 偉安花園 新城區(qū)舊式多層 80~110 均價 :1200 100% 信諾新村 新城區(qū)舊式多層 100 均價 :1500 100% 永和新村 新城區(qū)舊式多層 80~120 均價 :1200 1