【正文】 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 結(jié)論 專(zhuān)業(yè)好文檔 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。 專(zhuān)業(yè)好文檔 圖 6：地塊紅線圖 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。 根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略實(shí)施中將起到十分重要性的作用。 其他工程報(bào)建手續(xù)正在辦理中。 05 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 0GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值( 億元)產(chǎn)值( 億元)0. 00%2. 00%4. 00%6. 00%8. 00%10. 00%GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率專(zhuān)業(yè)好文檔 (2) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 房 價(jià) 地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì) 溫和回落 由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出， 2021 年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤(pán)整階段 ； 房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減 ； 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成 為市場(chǎng) 主流 。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)， 2021 年 2 月 18 日，國(guó)土資源部就“清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題”發(fā)出緊急通知。普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。 東莞 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 GDP 及增長(zhǎng) 2021 年 東莞 市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) 18. 4%，總量 排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位， 人均 GDP 人民幣約41,000 元（約 4,900 美元），固定資產(chǎn)投資總額 190. 1 億元，增長(zhǎng)51. 5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 225 億元，增長(zhǎng) 14. 7% ；地方財(cái)政收入55. 3 億元，增長(zhǎng) 42. 9%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 1,902. 4億元，比年 初增長(zhǎng) % ，占全國(guó)的 1. 04%，其中城鄉(xiāng)居民本幣儲(chǔ)蓄存款余額 1001. 7 億元，增長(zhǎng) 25. 3% ，占全國(guó)的 1. 15%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 16,949 元，增長(zhǎng) 3. 7%；農(nóng)村居民人均純收入 7823元，增長(zhǎng) 6. 2% 。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞市商品房 歷年竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，市場(chǎng)潛在的供給還存在相當(dāng)大的數(shù)量。 （ 3）商品房銷(xiāo)售面積和空置面積 從房 地產(chǎn)銷(xiāo)售面積來(lái)看，除了在 1998 年 受 外 銷(xiāo) 市 場(chǎng)的影響下，其余每年在不斷增長(zhǎng)， 2021 年達(dá) 70 萬(wàn)平方米。 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 石龍鎮(zhèn)概況 石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。至 2021 年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝?13. 26 萬(wàn)人（戶籍人口與外來(lái)人口比例約為 1： 1）；海外華僑、港澳臺(tái)同胞 2萬(wàn)多人分布于世界各地。 2021 年城鎮(zhèn)職工工資水平 12328 元，農(nóng)村居民純收入 8118元 （ 2）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 2021~2021 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。外來(lái)人口增長(zhǎng)快，主要分布在勞動(dòng)密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。 （ 7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 虎門(mén) 常平 石龍 樟木頭 石碣 茶山 石排 GDP（萬(wàn)元） 363000 330176 203061 1312663 103889 79100 82389 工業(yè)總產(chǎn)值（萬(wàn)元） 704802 430412 309556 213709 168569 150500 135171 財(cái)政收入（萬(wàn)元） 26863 16234 17318 23800 7711 6233 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元） 387000 169025 125711 51826 40805 35950 46919 土地面積（ K ㎡） 170 108 36 56 石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門(mén)、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。 發(fā)展階段 由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年 石龍 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 開(kāi)發(fā)主體以本地開(kāi)發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占有壟斷地位。 ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng)以自建自用為主，市場(chǎng)需求不旺 市場(chǎng) 供給分析 住宅供給 （ 1）區(qū)域分布與價(jià)格區(qū)間 老城區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價(jià)格區(qū)間10001800 元 /㎡ 西 湖區(qū) —— 主 要集 中 分 布 舊式 多 層 住 宅及 村 宅 ， 無(wú)新 項(xiàng) 目 ， 價(jià)格10001600 元 /㎡ 新城區(qū) —— 近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較 高。月） 出租率 綠化路 沿街住宅底層 街鋪 :8~60 ㎡ 服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲 通訊、銀行 100~200 100% 興龍路 沿街住宅底層 街鋪 :8~60 ㎡ 服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金 80~200 95% 裕興路 高層住宅裙樓 , 沿街住宅底層 街鋪 :18~500 便利店、設(shè)計(jì)公司、裝飾材料、五金、車(chē)行 30 60% （ 2）主要大型商業(yè)物業(yè) 商場(chǎng)名稱(chēng) 位置 規(guī)模 功能分布 租金 （元 /㎡ ? 西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場(chǎng)、五金電子批發(fā)市場(chǎng)以及金沙灣購(gòu)物廣場(chǎng)等。 ? 在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識(shí)強(qiáng)。 物業(yè)類(lèi)型 戶型面積 （ m2） 套數(shù)（套） 占總戶數(shù) 的比例 聯(lián)排別墅 250~300 22 % 疊拼別墅 160~300 68 % 復(fù)式 180~200 30 % 4房 2廳 130~150 110 % 3房 2廳 110~130 168 % 小 計(jì) 398 100% 商業(yè)街鋪 3 1 6 15 客戶定位 聯(lián)排、疊拼 多層 外地人 外地人 核心客戶 重要客戶 游離客戶 專(zhuān)業(yè)好文檔 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織實(shí)施計(jì)劃 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 建設(shè)期 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間以同類(lèi)建筑工程平均合理開(kāi)發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況。 銷(xiāo)售期 根據(jù)同類(lèi)項(xiàng)目的一般銷(xiāo)售期確定，本項(xiàng)目銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)為 年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達(dá)到預(yù)售條件（封頂）后即從 2021 年 7 月初開(kāi)始，至 2021 年 12 月底結(jié)束。 建筑安裝工程費(fèi) 參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造專(zhuān)業(yè)好文檔 成本取定，經(jīng)估算為人民幣 91,728,144 元。按東莞市同類(lèi)房地產(chǎn) 項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按第 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣 2,918,946 元。 其他費(fèi)用 主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建安造價(jià)的 5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（ % ）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（ 0. 6% ）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（ 0. 2%）等在建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣 5,503,689 元。 本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為人民幣 2. 1 億元，因此，按企業(yè)自有資金為 6,500萬(wàn)元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資源來(lái)源與運(yùn)用分析（詳見(jiàn)附表 8：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》），本項(xiàng)目可申請(qǐng) 8,000 萬(wàn)元的信貸額度，期限為 2年，第一筆貸款為 4,000 萬(wàn)元，貸款期為 年（ 2021 年 7 月 ~2021年 12 月）；第二筆貸款為 4,000 萬(wàn)元，貸款期為 年（ 2021 年 1月 ~2021 年 6 月）。 項(xiàng)目投資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表 4：《投資計(jì)劃表》。 根據(jù)市場(chǎng)分析和銷(xiāo)售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)街鋪在銷(xiāo)售期（ 1. 5 年）內(nèi)銷(xiāo)售率可達(dá)到 100%。詳見(jiàn)附表 5：《項(xiàng)目銷(xiāo)售回款表》。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的累計(jì)凈現(xiàn)值： 45,560,272 元。 貸款償還期 根據(jù)項(xiàng)目 資金來(lái)源與運(yùn)用分析以及資金籌措計(jì)劃， 假設(shè)本項(xiàng)目 申請(qǐng)8,000 萬(wàn)元貸款額度，貸款償還期限為 2 年（每筆 4,000 萬(wàn)元貸款實(shí)際償還期為 年）。 工程成本變化的不確定性分析 工程成本變化（變化幅度 177。新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項(xiàng)目利用位置優(yōu)勢(shì)，控制開(kāi)發(fā)量，開(kāi)發(fā)適合投資經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街鋪，迅速實(shí)現(xiàn)消化。 專(zhuān)業(yè)好文檔 風(fēng)險(xiǎn)及建議 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，且屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my tim。 （附表中價(jià)格單位均為人民幣元） 世聯(lián)地產(chǎn)（顧問(wèn)）深圳有限公司 2021 年 6 月 20 日 專(zhuān)業(yè)好文檔 Editor39。 通過(guò)敏感性分析，銷(xiāo)售收入及工程成本對(duì)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)影響較大，其中銷(xiāo)售收入的影響更為敏感。 詳見(jiàn)附表 10：《敏感性分析表》。 專(zhuān)業(yè)好文檔 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目投資不變，且售價(jià)和銷(xiāo)售回款計(jì)劃如前所 設(shè)，則： （ 1）保本銷(xiāo)售價(jià)格： 聯(lián)排別墅： 4,900 元 /平方米 疊拼別墅： 3,000 元 /平方米 多層住宅： 3,000 元 /平方米 商業(yè)：沿公園 5,000 元 /平方米 沿裕興路： 7,000 元 /平方米 （ 2）保本銷(xiāo)售率： 聯(lián)排 /疊拼別墅： 60% 多層住宅： 75% 商業(yè)： 74% 銷(xiāo)售價(jià)格變化的不確定性分析 通過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)分析（ 變化幅度 177。 該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期： 年。 由前表計(jì)算可得，該項(xiàng)目在設(shè)定條件下內(nèi)部收益率 為： %。詳見(jiàn)附表 7：《項(xiàng)目損益表》。其余未售部分及不可售的會(huì)所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。 根據(jù)市場(chǎng)分析和銷(xiāo)售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷(xiāo)售期（ 年）內(nèi)銷(xiāo)售率可達(dá)到 95%；多層住宅的銷(xiāo)售率可達(dá)到 95%。 銀行融資： 8,000 萬(wàn)元。 資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷(xiāo)售回款。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要指銀行貸款利息。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第 3 項(xiàng)之和的 5%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣 4,864,909元。 七、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 金額（元） 比例 1 土地成本 90,000,000 % 2 前期工程費(fèi) 5,570,041 % 3 建安工程費(fèi) 91,728,144 % 4 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4,864,909 % 5 管理費(fèi) 2,918,946 % 6 銷(xiāo)售費(fèi)用 4,643,233 % 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6,588,000 % 8 其他費(fèi)用 5,503,689 % 9 合 計(jì) 211,816,962 100% 土地成本 根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項(xiàng)目土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000 元。 建設(shè)期的安排 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。 專(zhuān)業(yè)好文檔 市場(chǎng)需求分析 住宅需求 ? 客戶 —— 本地消化為主，中高 檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶 ? 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 —— 居住環(huán)境、價(jià)格、配套設(shè)施、物業(yè)管理 ? 戶型面積要求 —— 以 3 房、 4 房（ 110~150 ㎡）為主，