【正文】 ................................................ 33 7. 2 資金籌措計劃 ........................................................................................................... 35 7. 3 項目投資計劃 ........................................................................................................... 35 八、項目經(jīng)濟效益、財務分析 ......................................................................................... 35 8. 1 項目經(jīng)濟效益估算 ..................................................................................................... 36 專業(yè)好文檔 銷售收入 ...........................................................................................................................36 銷售回款計劃 ..................................................................................................................36 銷售利潤 ...........................................................................................................................36 8. 2 項目財務分析 ............................................................................................................ 37 8. 3 項目不確定性分析 ..................................................................................................... 38 九、結(jié)論、風險及建議 ................................................................................................... 38 十、附表 附表 1：施工進度表 附表 2：項目總投資估算表 附表 3：項目開發(fā)成本估算表 附表 4：投資計劃表 附表 5：項目銷售回款表 附表 6：現(xiàn)金流量表 附表 7：項目損益表 附表 8：資金來源與運用表 附表 9：貸款償還期測算表 附表 10：敏感性分析表 十一、附件 專業(yè)好文檔 一、報告摘要 開發(fā)企業(yè) 東 莞市四方集團有限公司是一家民營企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投 資、商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣 5,500 萬元 。 企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α? 項目簡介 本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253. 84 平方米，用地建筑紅線面積 51, 平方米，容積率不大于 2，建筑高度控制在 8 層以下 。 項目經(jīng)濟效益指標 項目總投資： 211,816,962 元 項目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%；商業(yè)銷售率： 100%） 稅后利潤： 54,114,992 元 成本利潤率： % 財務內(nèi)部收益率（ FIRR）： % 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）： 45,560,272 元 動態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 結(jié)論、風險及建議 結(jié)論 專業(yè)好文檔 本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。 因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 風險及建議 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高， 需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 二、項目概況 項目綜述 項目位置 項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。 本項目 專業(yè)好文檔 圖 2：四至 —東臨裕興路及聚龍灣花園 圖 3：四至 —南臨金沙灣花園 圖 4：四至 —西臨金沙灣公園 圖 5：四至 —北臨金沙灣公園 項目用地 用地面積 用地紅線面積 54,253. 84 平方米，用地建筑紅線面積 51,808. 85 平方米，容積率不大于 2，建筑高度控制在 8 層以下 。 地塊形狀 地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。 專業(yè)好文檔 圖 6：地塊紅線圖 地塊現(xiàn)狀 項目用地地勢平坦，五通一平，具備建設條件。東北角現(xiàn)有一臨時停車場。 圖 7：地塊現(xiàn)狀之一 圖 8：地塊現(xiàn)狀之二 項目用地經(jīng)濟技術指標 根據(jù)委托方提供的資料，本項目各項經(jīng)濟技術指標如下表所示： 項 目 規(guī)劃指標 用地面積（賣地紅線） 54, ㎡ 用地面積（建筑紅線） 51, ㎡ 用地性質(zhì) 商住用地 土地使用年限 70 年 建筑容積率 ≤ 建筑高度 ≤ 8 層 建筑覆蓋率 綠化率 專業(yè)好文檔 項目發(fā)展狀況 項目發(fā)展單位簡介 東莞市四方集團有限公司 成立日期： 2021 年 12 月 18 日；注冊號： 4419002021369；編號：NO 0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路 1 號；法定代表人：彭柏銘；注冊資本： 5,500 萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資 1,375萬元）；企業(yè)類 型：有限責任公司；經(jīng)營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國家?？貙I項目）；（涉及許可證的項目憑許可證經(jīng)營）。營業(yè)期限：自 2021 年 12 月 18 日至 2021 年12 月 18 日。 根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標，民營經(jīng)濟在戰(zhàn)略實施中將起到十分重要性的作用。四方集團各股東審時度勢，決定走強強聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。 四方集團的土地儲備情況： ? 西湖商住用地 5269 平方米； ? 石龍黃洲工業(yè)用地 12900 平方米 ； ? 石龍黃洲新二中對面 8460 平方米； ? 茶山橫崗管理區(qū) 26100 平方米； ? 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地 60000 平方米（其中有 12021 平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍 6000 平方米）。 專業(yè)好文檔 項目法律手續(xù) 根據(jù)委托方提供的資料，目前項目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團有限公司，土地使用補償費為人民幣 90,000,000 元。 其他工程報建手續(xù)正在辦理中。 本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 三 、項目投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟分析 全國整體經(jīng)濟環(huán)境 (1) 2021 年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 102,398 億元，按可比價格計算，比上年增長 8% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長 2. 9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982 億元，增長 9. 9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長 % 。 05 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 0GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值( 億元)產(chǎn)值( 億元)0. 00%2. 00%4. 00%6. 00%8. 00%10. 00%GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長率增長率專業(yè)好文檔 (2) 全國房地產(chǎn)市場 狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。 在 2021 年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。 預計 2021 年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭 。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大 ； 產(chǎn)品結(jié)構調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟 ， 在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應發(fā)展要求和應對來自各方面的挑戰(zhàn)。 房 價 地域分化明顯，價格走勢 溫和回落 由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出， 2021 年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段 ； 房改以及相關的政策效應經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減 ； 個人購買繼續(xù)成 為市場 主流 。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的專業(yè)好文檔 中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出 現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構 為切實保護士地資源，維護士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險， 2021 年 2 月 18 日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調(diào)控有關問題”發(fā)出緊急通知。嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，優(yōu)化土地供應布局和結(jié)構，防止樓市動蕩帶來風險。停止別 墅類用地的土地供應。過量供應的地方，要認真進行清理。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。 進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理 2021 年 6 月 5 日，中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，通知要求：加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導規(guī)范貸款投向 。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項 目應適當限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30％ ；對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地專業(yè)好文檔 評估價值的 70％，貸款期限最長不得超過 2 年 ；為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行 20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例 ；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60％，貸款期限最長不得超過 10 年，所購 商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以 “商住兩用房 ”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 東莞 經(jīng)濟環(huán)境 GDP 及增長 2021 年 東莞 市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 18. 4%，總量 排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位， 人均 GDP 人民幣約41,000 元（約 4,900 美元），固定資產(chǎn)投資總額 190. 1 億元，增長51. 5%；社會消費品零售總額 225 億元，增長 14. 7% ；地方財政收入55. 3 億元，增長 42. 9%