【正文】 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 根據(jù)對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目總投資： 211,816,962 元 項(xiàng)目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%；商業(yè)銷售率：100%） 稅后利潤： 54,114,992 元 成本利潤率： % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率（ FIRR）： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： 45,560,272 元 動態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 項(xiàng)目另有 5%的別墅和住宅作為企業(yè)留存資產(chǎn)，可在后期根據(jù)市場情況進(jìn)行銷售。當(dāng) FIR R 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 自有資金： 6,500 萬 元。 聯(lián)排、疊拼 多層 商業(yè) 企事業(yè)單位高層 高級技術(shù)人員 本地經(jīng)營者 聯(lián)排、疊拼 多層 商業(yè) 企業(yè)主 生意人 政府高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 本地投資者 專業(yè)好文檔 施工進(jìn)度表 詳見附表 1：《施工進(jìn)度表》。月） 出租率 富昇百貨 新橋路 占地 1 萬㎡ 建筑面積 萬㎡ 1F：化妝品、超市 2~3F：服裝、鞋 4F：家電、文化用品 3~4F（部分）：影劇院 5~6F：倉庫與辦公 90% 大華廣場 紅棉路 總高 6 層 建筑面積 萬 ㎡ 1F：精品店、化妝品、麥當(dāng)勞、肯德基 2F：服裝、鞋 3F：電子游戲廳 4F：美容美發(fā) 5F：沐足閣、西餐廳 6F：辦公 1F： 100 150 90% 專業(yè)好文檔 金沙灣購物廣場 西湖三路 總高 4 層 建筑面積 6 萬 ㎡ 1F：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾 2F：超市、家電 3F：品牌電器、燈飾 4F：兒童娛樂城、美食廣場 90% 龍升市場 龍升路 12F： 17193 ㎡ 1F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場 2F：商場、停車場 街鋪： 15 柜臺：150200/個(gè) 1 層售價(jià)：8550 元 /㎡ 30% （ 3）未來商業(yè)供 給 商場名稱 位置 規(guī)模 功能分布 價(jià)格 （元 /㎡） 租金 （元 /㎡ 石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 （ 1）城鎮(zhèn)性質(zhì) 東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。 石龍鎮(zhèn)至莞城車程約 20 分鐘；距莞深高速公路約 5. 7 公里，距廣汕公路約 13 公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 專業(yè)好文檔 （ 1） GDP 與社會商品零售總額 石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展， GDP 年增長率為 27. 77％，社會商品零售總額年均遞增率為 7. 61％，社會購買力逐步提高。經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)繼 續(xù)優(yōu) 化。 在 2021 年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。 企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α? 四方集團(tuán)的土地儲備情況： ? 西湖商住用地 5269 平方米； ? 石龍黃洲工業(yè)用地 12900 平方米 ； ? 石龍黃洲新二中對面 8460 平方米； ? 茶山橫崗管理區(qū) 26100 平方米； ? 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地 60000 平方米（其中有 12021 平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍 6000 平方米）。停止別 墅類用地的土地供應(yīng)。 （ 4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn) 東莞市房 地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來城區(qū)的優(yōu)勢都不是十分明顯。京瓷公司，年產(chǎn)值達(dá) 10 億港元；日本美能達(dá) 生產(chǎn) 復(fù)印機(jī)、激光打印 機(jī)，年產(chǎn)量達(dá) 50 萬臺； 北大方正，三協(xié)精機(jī) ，華南藥業(yè)， 龍基電子 ， 津威飲料 ， 康美臣食品 ，都是規(guī)模較大的企業(yè)。 ? 老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開 發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。 專業(yè)好文檔 市場需求分析 住宅需求 ? 客戶 —— 本地消化為主，中高 檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶 ? 置業(yè)驅(qū)動因素 —— 居住環(huán)境、價(jià)格、配套設(shè)施、物業(yè)管理 ? 戶型面積要求 —— 以 3 房、 4 房（ 110~150 ㎡）為主， 2 房： 80~90 ㎡，復(fù)式： 160~220 ㎡ （ 3 房、 4 房），疊拼： 160~300 ㎡ ? 可承受價(jià)位 —— 單價(jià)： 2500 元 /㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受 2021 元 /㎡以下； 總價(jià)：平面住宅 35 萬元以下 復(fù)式 30~50 萬元 疊拼 50~100 萬元 獨(dú)立別墅 300 萬元以下 ? 喜 歡的樓盤規(guī)模 —— 中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理 ? 小區(qū)配套需求 —— 會所、運(yùn)動設(shè)施、教育、商業(yè) ? 距工作地的時(shí)間 —— 30 分鐘以內(nèi) 商業(yè)需求 ? 購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者 ? 購買或求租商鋪用于自營的個(gè)體商戶 ? 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家 五、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢）： 專業(yè)好文檔 ? 項(xiàng)目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)，具區(qū)位優(yōu)勢 ? 地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢突出 ? 裕興路連接?xùn)|橋及南二橋，交通便捷 W（劣勢）： ? 項(xiàng)目土地成本較高 ? 項(xiàng)目地塊容積率不大 于 2，規(guī)劃限制 ? 目前周邊生活配套設(shè)施不足 O（機(jī)會）： ? 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ? 石龍鎮(zhèn)人均存款 萬元，市場需求具備增長條件 ? 新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展前景看好 ? 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷售快 T（威脅）： ? 石龍鎮(zhèn)人均 GDP 低，有效購買不足 ? 石龍房地產(chǎn)市場是屬封閉型，需求以本地人為主 ? 石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場難以產(chǎn)生突變 ? 周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈 ? 單一產(chǎn)品的年消化量較低 ? 毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶 ? 新城區(qū)商業(yè)面積供給較多 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目發(fā) 展總戰(zhàn)略 —— 差異化產(chǎn)品、泛客戶定位 分 戰(zhàn) 略： 戰(zhàn)略 1—— 最大限度利用公園和東江景觀，以項(xiàng)目優(yōu)勢形成本地頂級江 景 園林社區(qū) 戰(zhàn)略 2—— 走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì) 以 提高性價(jià)比 戰(zhàn)略 3—— 控制單一產(chǎn)品開發(fā)量 ,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 專業(yè)好文檔 控 制 商業(yè)供給 ,以街鋪形式開發(fā) 戰(zhàn)略 4—— 本地中高檔客戶的泛定位 形象定位 項(xiàng)目形象定 位 —— 代表城鎮(zhèn)發(fā)展和 區(qū)域形象的頂級低密度江 景園林社區(qū) 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以產(chǎn)品組合方式進(jìn)行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量 大銷售周期長的風(fēng)險(xiǎn)，而且可實(shí)現(xiàn)更高的利潤和利潤率。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要指銀行貸款利息。其余未售部分及不可售的會所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目投資不變，且售價(jià)和銷售回款計(jì)劃如前所 設(shè)，則： （ 1）保本銷售價(jià)格： 聯(lián)排別墅： 4,900 元 /平方米 疊拼別墅： 3,000 元 /平方米 多層住宅： 3,000 元 /平方米 商業(yè)：沿公園 5,000 元 /平方米 沿裕興路： 7,000 元 /平方米 （ 2）保本銷售率： 聯(lián)排 /疊拼別墅： 60% 多層住宅： 75% 商業(yè)： 74% 銷售價(jià)格變化的不確定性分析 通過銷售價(jià)格的變動分析（ 變化幅度 177。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my tim。 貸款償還期 根據(jù)項(xiàng)目 資金來源與運(yùn)用分析以及資金籌措計(jì)劃， 假設(shè)本項(xiàng)目 申請8,000 萬元貸款額度，貸款償還期限為 2 年（每筆 4,000 萬元貸款實(shí)際償還期為 年）。 根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)街鋪在銷售期（ 1. 5 年）內(nèi)銷售率可達(dá)到 100%。按東莞市同類房地產(chǎn) 項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按第 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣 2,918,946 元。 ? 在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識強(qiáng)。 ? 開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。 （ 3）商品房銷售面積和空置面積 從房 地產(chǎn)銷售面積來看，除了在 1998 年 受 外 銷 市 場的影響下，其余每年在不斷增長， 2021 年達(dá) 70 萬平方米。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險(xiǎn)， 2021 年 2 月 18 日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。 根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略實(shí)施中將起到十分重要性的作用。由于時(shí)間與資料的限制，未必能將項(xiàng)目的實(shí)際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價(jià)值的建 議。 地塊形狀 地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大 ； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟 ， 在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。 房地產(chǎn) 市場 專業(yè)好文檔 （ 1）東莞商品房施工和竣工面積 2021 年竣工面積達(dá)到 114. 8 萬平方米，主要原因是 1999 年市場的利好的行情刺激下的結(jié)果； 1999 年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。 2021 年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 43 億元，人均儲蓄存款約 3. 2萬元。 2021 年，隨著正龍豪園、聚龍灣項(xiàng)目的推出，石龍房地產(chǎn)市場突然升溫。月） 租售情況 專業(yè)好文檔 聚龍灣三期裙樓 裕興路 裙樓共 3 層，第3 層用于辦公，第 2 層約 2萬 ㎡ ， 對 外 銷售、招商 1 層 鋪 位 共 約182 間 ， 面 積12~128 ㎡， 以12~37 ㎡為主 2 層 8000 ㎡整體對外招商 1 層街鋪：20210 1 層內(nèi)鋪：15000 （未定） 2021 年年中 1 層推出約 80 間鋪，已售出 60 間， 2021年年中計(jì)劃推出 1層其它內(nèi)鋪，目前尚未經(jīng)營 聚龍灣一期裙樓 裕興路 共 28 間街鋪，約 3920 ㎡ 開間 7m進(jìn)深20m 10000 ≤ 30 已全部售完， 80%在經(jīng)營（裝飾、設(shè)計(jì) 、 餐 飲 、 美 容等 ）， 有 少 量鋪位轉(zhuǎn)租 金沙灣花園街鋪 裕興路 沿裕興路共 79間 街 鋪 ， 約3550 ㎡ 開間 3m進(jìn)深15m 9000~10000 ≤ 30 已全部售完， 60%在 經(jīng) 營 （ 裝 飾 材料、施行社、建材、售 樓 處 、 地 產(chǎn) 中介、 食 雜 店）， 鋪面 有 較 多 的 二 手轉(zhuǎn)讓 華毅花園街鋪 裕興路 共 7 間街鋪，約3885 ㎡ 開間 15m進(jìn)深 37m 早期 :5000 后期 : 9000~10000 ≤ 30 早 期 低 價(jià) 已 全 部售 完 ， 因 面 積 較大、進(jìn)深大，后期二手轉(zhuǎn)讓困難，經(jīng)營不理想 結(jié)論： ? 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費(fèi)，住宅底層街鋪大量存在，同時(shí)，近 年出現(xiàn)大華廣場、富昇百貨等大型商業(yè)。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同 類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，經(jīng)估算為人民幣 5,570,041 元。 本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（ 1. 5