【正文】 （ 3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 2020 年 專業(yè)好文檔 (實(shí)際 ) 建設(shè)用地規(guī)模（ K ㎡） 人均建設(shè)用地（㎡ /人） 60 總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 戶籍人口（萬(wàn)人） 暫住人口（萬(wàn)人） 四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng) 總體特征 發(fā)展歷程 在 20 世紀(jì) 90 年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚末形成， 199 1994年隨著全國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開(kāi)始大量出讓，眾多的市政工程項(xiàng)目完工并投入使用，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出； 90 年代中后期隨 著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低彌，在此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。 （ 7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 虎門 常平 石龍 樟木頭 石碣 茶山 石排 GDP（萬(wàn)元） 363000 330176 203061 1312663 103889 79100 82389 工業(yè)總產(chǎn)值（萬(wàn)元） 704802 430412 309556 213709 168569 150500 135171 財(cái)政收入（萬(wàn)元） 26863 16234 17318 23800 7711 6233 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元） 387000 169025 125711 51826 40805 35950 46919 土地面積（ K ㎡） 170 108 36 56 石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。 全鎮(zhèn)將近 80％的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。外來(lái)人口增長(zhǎng)快，主要分布在勞動(dòng)密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。京瓷公司，年產(chǎn)值達(dá) 10 億港元；日本美能達(dá) 生產(chǎn) 復(fù)印機(jī)、激光打印 機(jī)，年產(chǎn)量達(dá) 50 萬(wàn)臺(tái)； 北大方正，三協(xié)精機(jī) ，華南藥業(yè)， 龍基電子 ， 津威飲料 ， 康美臣食品 ，都是規(guī)模較大的企業(yè)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。 （ 4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平 2021 年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為 150 萬(wàn)元、 125,658萬(wàn)元、 114,529 萬(wàn)元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 0. 06： 52. 3： 47. 7，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地 位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢(shì)，說(shuō)明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務(wù)工、經(jīng)商。 2021 年城鎮(zhèn)職工工資水平 12328 元，農(nóng)村居民純收入 8118元 （ 2）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 2021~2021 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。 2021 年人均 GDP 約為 2192 美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟?jì)）。至 2021 年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝?13. 26 萬(wàn)人（戶籍人口與外來(lái)人口比例約為 1： 1）；海外華僑、港澳臺(tái)同胞 2萬(wàn)多人分布于世界各地。處于東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個(gè)部分，呈 “工 ”字形。 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 石龍鎮(zhèn)概況 石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。 （ 4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn) 東莞市房 地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來(lái)城區(qū)的優(yōu)勢(shì)都不是十分明顯。 （ 3）商品房銷售面積和空置面積 從房 地產(chǎn)銷售面積來(lái)看，除了在 1998 年 受 外 銷 市 場(chǎng)的影響下，其余每年在不斷增長(zhǎng)， 2021 年達(dá) 70 萬(wàn)平方米。 1999 2021 2021 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)業(yè)投資（億元） 房地產(chǎn)業(yè)投資 /社會(huì)固定資產(chǎn)投資 0501001502002503003501996199719981999200020012002上半年萬(wàn)平方米施工面積 竣工面積專業(yè)好文檔 010203040506070809019 9619 9719 9819 9920 0020 012002（19）萬(wàn)平方米銷售面積 空置面積0%%%%0%%%%%%20%0%20%40%60%1996 1997 1998 1999 2021 2021銷售面積 空置面積東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)，從 1998 年開(kāi)始，投資增長(zhǎng)率維持在 5%以上，其中 2021 年增長(zhǎng)率達(dá)到 32%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞市商品房 歷年竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，市場(chǎng)潛在的供給還存在相當(dāng)大的數(shù)量。 2021 年三 大產(chǎn)業(yè) 比例達(dá) 到:55. 2:40。 東莞 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 GDP 及增長(zhǎng) 2021 年 東莞 市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) 18. 4%，總量 排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位， 人均 GDP 人民幣約41,000 元（約 4,900 美元），固定資產(chǎn)投資總額 190. 1 億元，增長(zhǎng)51. 5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 225 億元，增長(zhǎng) 14. 7% ；地方財(cái)政收入55. 3 億元，增長(zhǎng) 42. 9%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 1,902. 4億元，比年 初增長(zhǎng) % ，占全國(guó)的 1. 04%，其中城鄉(xiāng)居民本幣儲(chǔ)蓄存款余額 1001. 7 億元，增長(zhǎng) 25. 3% ，占全國(guó)的 1. 15%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 16,949 元，增長(zhǎng) 3. 7%；農(nóng)村居民人均純收入 7823元，增長(zhǎng) 6. 2% 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng) 目應(yīng)適當(dāng)限制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ ；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋貙I(yè)好文檔 評(píng)估價(jià)值的 70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2 年 ；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行 20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例 ；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò) 60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10 年，所購(gòu) 商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。停止別 墅類用地的土地供應(yīng)。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)， 2021 年 2 月 18 日，國(guó)土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題”發(fā)出緊急通知。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入 以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出 現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。 房 價(jià) 地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì) 溫和回落 由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出， 2021 年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段 ； 房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減 ； 個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成 為市場(chǎng) 主流 。 預(yù)計(jì) 2021 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 。 05 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 0GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值( 億元)產(chǎn)值( 億元)0. 00%2. 00%4. 00%6. 00%8. 00%10. 00%GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率專業(yè)好文檔 (2) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 三 、項(xiàng)目投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 (1) 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭 全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 102,398 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 8% 。 其他工程報(bào)建手續(xù)正在辦理中。 四方集團(tuán)的土地儲(chǔ)備情況： ? 西湖商住用地 5269 平方米； ? 石龍黃洲工業(yè)用地 12900 平方米 ； ? 石龍黃洲新二中對(duì)面 8460 平方米； ? 茶山橫崗管理區(qū) 26100 平方米； ? 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地 60000 平方米（其中有 12021 平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍 6000 平方米）。 根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略實(shí)施中將起到十分重要性的作用。 圖 7：地塊現(xiàn)狀之一 圖 8：地塊現(xiàn)狀之二 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 項(xiàng) 目 規(guī)劃指標(biāo) 用地面積（賣地紅線） 54, ㎡ 用地面積（建筑紅線） 51, ㎡ 用地性質(zhì) 商住用地 土地使用年限 70 年 建筑容積率 ≤ 建筑高度 ≤ 8 層 建筑覆蓋率 綠化率 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介 東莞市四方集團(tuán)有限公司 成立日期： 2021 年 12 月 18 日；注冊(cè)號(hào)： 4419002021369；編號(hào)：NO 0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路 1 號(hào)；法定代表人：彭柏銘；注冊(cè)資本： 5,500 萬(wàn)元（股東共四人，每人以貨幣形式出資 1,375萬(wàn)元）；企業(yè)類 型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營(yíng)范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國(guó)家專控專營(yíng)項(xiàng)目）；（涉及許可證的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。 專業(yè)好文檔 圖 6：地塊紅線圖 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。 本項(xiàng)目 專業(yè)好文檔 圖 2：四至 —東臨裕興路及聚龍灣花園 圖 3：四至 —南臨金沙灣花園 圖 4：四至 —西臨金沙灣公園 圖 5：四至 —北臨金沙灣公園 項(xiàng)目用地 用地面積 用地紅線面積 54,253. 84 平方米，用地建筑紅線面積 51,808. 85 平方米，容積率不大于 2，建筑高度控制在 8 層以下 。 充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目總投資： 211,816,962 元 項(xiàng)目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%；商業(yè)銷售率： 100%） 稅后利潤(rùn)： 54,114,992 元 成本利潤(rùn)率： % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： 45,560,272 元 動(dòng)態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 結(jié)論 專業(yè)好文檔 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿ΑＳ捎跁r(shí)間與資料的限制，未必能將項(xiàng)目的實(shí)際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過(guò)我們的努力，為貴公司提供有價(jià)值的建 議。專業(yè)好文檔 世聯(lián)咨字 [2021]GW06 號(hào) 關(guān)于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 東莞市四方集團(tuán)有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司對(duì)東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的意見(jiàn)，供貴司投資決策時(shí)參考。 我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合近十年來(lái)我們的專業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的。 謝謝！ 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 2021 年 6 月 20 日 專業(yè)好文檔 目 錄 一、報(bào)告摘要 ..........................................