【正文】 ................................ 22 住宅供給 ...............................................................................................................................22 商業(yè)供給 ...............................................................................................................................25 4. 3 市場需求分析 ............................................................................................................ 28 住宅需求 ...............................................................................................................................28 商業(yè)需求 ...............................................................................................................................28 五、項目發(fā)展定位 .......................................................................................................... 28 5. 1 項目 SWOT 分析 .......................................................................................................... 28 5. 2 發(fā)展戰(zhàn)略 ................................................................................................................... 29 5. 3 形象定位 ................................................................................................................... 30 5. 4 產(chǎn)品定位 ................................................................................................................... 30 5. 5 戶型定位 ................................................................................................................... 31 5. 6 客戶定位 ................................................................................................................... 31 六、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃 ....................................................................... 32 6. 1 有關(guān)工程計劃說明 .................................................................................................... 32 6. 2 施工進度表 .............................................................................................................. 33 七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃 ............................................................ 33 7. 1 項目總投資估算 ....................................................................................................... 33 7. 2 資金籌措計劃 ........................................................................................................... 35 7. 3 項目投資計劃 ........................................................................................................... 35 八、項目經(jīng)濟效益、財務(wù)分析 ......................................................................................... 35 8. 1 項目經(jīng)濟效益估算 ..................................................................................................... 36 專業(yè)好文檔 銷售收入 ...........................................................................................................................36 銷售回款計劃 ..................................................................................................................36 銷售利潤 ...........................................................................................................................36 8. 2 項目財務(wù)分析 ............................................................................................................ 37 8. 3 項目不確定性分析 ..................................................................................................... 38 九、結(jié)論、風(fēng)險及建議 ................................................................................................... 38 十、附表 附表 1：施工進度表 附表 2：項目總投資估算表 附表 3：項目開發(fā)成本估算表 附表 4：投資計劃表 附表 5：項目銷售回款表 附表 6：現(xiàn)金流量表 附表 7：項目損益表 附表 8：資金來源與運用表 附表 9：貸款償還期測算表 附表 10：敏感性分析表 十一、附件 專業(yè)好文檔 一、報告摘要 開發(fā)企業(yè) 東 莞市四方集團有限公司是一家民營企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投 資、商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣 5,500 萬元 。 二、項目概況 項目綜述 項目位置 項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。四方集團各股東審時度勢，決定走強強聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。 在 2021 年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。嚴格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風(fēng)險。經(jīng)濟 結(jié)構(gòu)繼 續(xù)優(yōu) 化。隨著市政建設(shè)的全面鋪開，預(yù)計市場的需求還會擴大 . 空置面積在不斷擴 大， 但是 銷售 面積 的增長率遠大于竣工面積的增長率，說明東莞的消費需求增長速度大東莞房地產(chǎn)投資增長率%%0%%%0%5%10%15%20%25%30%35%1996 1997 1998 1999 2021 2021專業(yè)好文檔 于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢。 石龍鎮(zhèn)至莞城車程約 20 分鐘；距莞深高速公路約 5. 7 公里，距廣汕公路約 13 公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟 專業(yè)好文檔 （ 1） GDP 與社會商品零售總額 石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟總體保持快速發(fā)展， GDP 年增長率為 27. 77％，社會商品零售總額年均遞增率為 7. 61％，社會購買力逐步提高。石龍 鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè) 100 多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。 石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 （ 1）城鎮(zhèn)性質(zhì) 東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。 ? 本地房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進行二手樓租售業(yè)務(wù)；二級市場一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進入本地市場（香港怡高、深圳愛地時代）。月） 出租率 富昇百貨 新橋路 占地 1 萬㎡ 建筑面積 萬㎡ 1F：化妝品、超市 2~3F：服裝、鞋 4F：家電、文化用品 3~4F（部分）：影劇院 5~6F：倉庫與辦公 90% 大華廣場 紅棉路 總高 6 層 建筑面積 萬 ㎡ 1F：精品店、化妝品、麥當(dāng)勞、肯德基 2F：服裝、鞋 3F：電子游戲廳 4F：美容美發(fā) 5F：沐足閣、西餐廳 6F：辦公 1F： 100 150 90% 專業(yè)好文檔 金沙灣購物廣場 西湖三路 總高 4 層 建筑面積 6 萬 ㎡ 1F：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾 2F：超市、家電 3F：品牌電器、燈飾 4F：兒童娛樂城、美食廣場 90% 龍升市場 龍升路 12F： 17193 ㎡ 1F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場 2F：商場、停車場 街鋪： 15 柜臺：150200/個 1 層售價：8550 元 /㎡ 30% （ 3）未來商業(yè)供 給 商場名稱 位置 規(guī)模 功能分布 價格 （元 /㎡） 租金 （元 /㎡ 集中購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性商場易被消費者認同 。 聯(lián)排、疊拼 多層 商業(yè) 企事業(yè)單位高層 高級技術(shù)人員 本地經(jīng)營者 聯(lián)排、疊拼 多層 商業(yè) 企業(yè)主 生意人 政府高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 本地投資者 專業(yè)好文檔 施工進度表 詳見附表 1：《施工進度表》。 銷售費用 包括廣告及代理費等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準，取銷售費用為銷售額的 1. 5%，經(jīng)估算為人民幣 4,643,233元。 自有資金： 6,500 萬 元。 銷售收入 根據(jù)上述分析，本項目可售建筑面積的市場價值為 321,854,091 元，按住宅銷售率為 95%，商業(yè)銷售率為 100% 計，項目在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為 309,548,886 元。當(dāng) FIR R 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 詳見附表 8：《資 金來源與運用》、附表 9：《貸款償還期測算表》。 經(jīng)濟分析結(jié)論 根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，預(yù)計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經(jīng)濟指標如下： 項目總投資： 211,816,962 元 項目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%；商業(yè)銷售率：100%） 稅后利潤： 54,114,992 元 成本利潤率： % 財務(wù)內(nèi)部收 益率（ FIRR）： % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： 45,560,272 元 動態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 項目另有 5%的別墅和住宅作為企業(yè)留存資產(chǎn)，可在后期根據(jù)市場情況進行