【正文】 00% 聯(lián)合廣場 新城區(qū)舊式多層 70~120 均價 :1200 100% 華南花園 老城區(qū)高層 113~130 均價 :1700 60% 君清居 新城區(qū)舊式多層 80~120 均價 :1600 70% 富林大廈 老城區(qū)高層 90~120 均價 :1800 100% 目前市場上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場三個新樓盤，除此之外其它樓盤均為早期住宅樓，設計理念較落后，市場價格較低。 （ 3）未來主要競爭 根據(jù)市場調查，在未來 2~3 年內石龍房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給： 項目名稱 項目概況 正龍豪園三期 正在規(guī)劃中，產(chǎn)品預計有多層 聚龍灣四期 占地約 萬㎡，總建筑面積 16 萬㎡， 2021 年 5 月開工，產(chǎn)品以高層為主，少量多層 石龍房地產(chǎn)公司項目 占地約 萬㎡，總建筑面積約 16 萬㎡，預計 2021 年 7月開工，產(chǎn)品以中高層為主 新世紀麗江豪園 三、四期 花園洋房（小高層）、獨立別墅 （ 4）市場銷售反饋 要素 大面積獨立別墅 中小面積獨立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復式 多層、小高層、高 層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 高級技術人員 外地人 個體戶 總價 300~500 萬元 100~300 萬元 50~100 萬元 40~80 萬元 15~30 萬元 年均推出量 10800 ㎡ （約 27 套） 44460 ㎡ （約 117 套） 6636 ㎡ （ 28 套） 14200 ㎡ （約 71 套 ） 37500 ㎡ （約 375 套） 年均消化量 4000 ㎡ （約 10 套） 14820 ㎡ （約 39 套） 6636 ㎡ （ 28 套 2 個月） 10000 ㎡ （約 50 套） 27300 ㎡ （約 273 套） 消化量 /推出量 37% 33% 100% 70% 73% 結論： 專業(yè)好文檔 商業(yè)供給 （ 1）主要商業(yè)街 道路名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 經(jīng)營品種 租金 （元 /㎡月） 出租率 富昇百貨 新橋路 占地 1 萬㎡ 建筑面積 萬㎡ 1F：化妝品、超市 2~3F：服裝、鞋 4F：家電、文化用品 3~4F（部分）：影劇院 5~6F：倉庫與辦公 90% 大華廣場 紅棉路 總高 6 層 建筑面積 萬 ㎡ 1F：精品店、化妝品、麥當勞、肯德基 2F：服裝、鞋 3F：電子游戲廳 4F：美容美發(fā) 5F：沐足閣、西餐廳 6F：辦公 1F： 100 150 90% 專業(yè)好文檔 金沙灣購物廣場 西湖三路 總高 4 層 建筑面積 6 萬 ㎡ 1F：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾 2F：超市、家電 3F：品牌電器、燈飾 4F：兒童娛樂城、美食廣場 90% 龍升市場 龍升路 12F： 17193 ㎡ 1F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場 2F：商場、停車場 街鋪： 15 柜臺：150200/個 1 層售價：8550 元 /㎡ 30% （ 3）未來商業(yè)供 給 商場名稱 位置 規(guī)模 功能分布 價格 （元 /㎡） 租金 （元 /㎡月） 租售情況 專業(yè)好文檔 聚龍灣三期裙樓 裕興路 裙樓共 3 層，第3 層用于辦公，第 2 層約 2萬 ㎡ ， 對 外 銷售、招商 1 層 鋪 位 共 約182 間 ， 面 積12~128 ㎡， 以12~37 ㎡為主 2 層 8000 ㎡整體對外招商 1 層街鋪：20210 1 層內鋪：15000 （未定） 2021 年年中 1 層推出約 80 間鋪，已售出 60 間， 2021年年中計劃推出 1層其它內鋪，目前尚未經(jīng)營 聚龍灣一期裙樓 裕興路 共 28 間街鋪，約 3920 ㎡ 開間 7m進深20m 10000 ≤ 30 已全部售完， 80%在經(jīng)營（裝飾、設計 、 餐 飲 、 美 容等 ）， 有 少 量鋪位轉租 金沙灣花園街鋪 裕興路 沿裕興路共 79間 街 鋪 ， 約3550 ㎡ 開間 3m進深15m 9000~10000 ≤ 30 已全部售完， 60%在 經(jīng) 營 （ 裝 飾 材料、施行社、建材、售 樓 處 、 地 產(chǎn) 中介、 食 雜 店）， 鋪面 有 較 多 的 二 手轉讓 華毅花園街鋪 裕興路 共 7 間街鋪，約3885 ㎡ 開間 15m進深 37m 早期 :5000 后期 : 9000~10000 ≤ 30 早 期 低 價 已 全 部售 完 ， 因 面 積 較大、進深大，后期二手轉讓困難，經(jīng)營不理想 結論： ? 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費，住宅底層街鋪大量存在，同時，近 年出現(xiàn)大華廣場、富昇百貨等大型商業(yè)。 ? 新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場、龍城路等生意清淡。 ? 餐飲業(yè)不發(fā)達，餐飲、休閑、娛樂場所較少。 集中購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性商場易被消費者認同 。 項目開發(fā)方案 項目 建筑面積 （㎡） 銷售均價 （元 /㎡） 聯(lián)排別墅 6,326 8,000 疊拼別墅 15,000 4,500 多層住宅 40,000 3,200 商 業(yè) 6,300 其中：沿公園 3,750 10,000 沿裕興路 2,550 15,000 會 所 2,000 總建筑面積 69,626 項目建筑紅線用地面積 綜合容積率 圖 10：開發(fā)方案規(guī)劃示 意圖 規(guī)劃布局 商業(yè)街鋪 多層 疊拼層 聯(lián)排 會所 專業(yè)好文檔 ? 聯(lián)排別墅沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向） ? 疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀 ? 沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪 戶型定位 結合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：住宅總計有 398 套，多層以 3 房 2 廳、 4 房 2 廳為主，輔以少量復式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價值和景觀資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場需求；商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，進深 15 米，臨街面寬初步確定為 3~6 米，適合投資經(jīng)營。本項目總建筑面積 69626 平方米，考慮施工進度預計建設期為：前期 6 個月，施工期 18 個月，建設期共 2 年。 確定建設期為：前期工作從 2021 年 7 月至 2021 年 12 月，工程施工從 2021 年 1 月開始，至 2021 年 6 月工程全部竣工。 聯(lián)排、疊拼 多層 商業(yè) 企事業(yè)單位高層 高級技術人員 本地經(jīng)營者 聯(lián)排、疊拼 多層 商業(yè) 企業(yè)主 生意人 政府高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 本地投資者 專業(yè)好文檔 施工進度表 詳見附表 1：《施工進度表》。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘測費用等，費用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預算和區(qū)域同 類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，經(jīng)估算為人民幣 5,570,041 元。詳見附表 3：《項目開發(fā)成本估算表》。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。 銷售費用 包括廣告及代理費等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準，取銷售費用為銷售額的 1. 5%，經(jīng)估算為人民幣 4,643,233元。假設本項目向貸款 8000 萬元，期限為 2 年，貸款年利率按 5. 49%計，利息經(jīng)估算為人民幣 6,588,000 元（具體分析詳見 資金籌措計劃以及附表 9：《貸款償還期測算表》）。 項目總投資 專業(yè)好文檔 根據(jù)以上分析測算，本項目總投資為人民幣 211,816,962 元。 根據(jù) 2021 年 6 月 5 日中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30％ 。 自有資金： 6,500 萬 元。 本項目在預計銷售期內（ 1. 5 年）的銷售回款： 2021 年第 4 季度： 1. 52 億元； 2021 年： 1. 51 億元； 2021 年： 640 萬元。 八、項目經(jīng)濟效益、財務分析 專業(yè)好文檔 項目經(jīng)濟效益估算 銷售收入 住宅部分 聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。 商業(yè)部分 商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷售價 格按項目開發(fā)方案確定。 銷售收入 根據(jù)上述分析，本項目可售建筑面積的市場價值為 321,854,091 元，按住宅銷售率為 95%，商業(yè)銷售率為 100% 計，項目在銷售期內可實現(xiàn)的銷售收入為 309,548,886 元。 銷售回款計劃 根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測算銷售回款額。 銷售利潤 通過對項目在計算期內的測算分析 ，項 目的稅后利潤為 54,114,992元，成本利潤率為 %。 專業(yè)好文檔 項目財務分析 財務內部收益率（ FIRR） 內部收益率（ FIR R）是指項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于 0 時的折現(xiàn)率。當 FIR R 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設定得貼現(xiàn)率將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折 現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目可以接受。 動態(tài)投資回收期 動態(tài)回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需要的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。 詳見附表 6：《現(xiàn)金流量表》。 詳見附表 8：《資 金來源與運用》、附表 9：《貸款償還期測算表》。 10%），銷售價格是影響項目稅后利 潤的主要因素。 10% ）對項目稅后利潤也較為敏感，控制工程成本是爭取利潤的有效手段。 九、結論、風險及建議 專業(yè)好文檔 項目市場條件 石龍鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場初步形成，市場消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；新城區(qū)是目前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設的主要方向，本項目具有區(qū)位優(yōu)勢和突出的景觀資源優(yōu)勢；目前市場上住宅產(chǎn)品供給的類型豐富，但價格兩極分化，大面積高價位獨立別墅銷售緩慢，但中高檔的聯(lián)排別墅、疊拼別墅供給量少，且銷售速度快 ；未來 2~3 年內市場以小高層、高層住宅競爭為主，結合本項目地塊規(guī)劃指標，本項目推出多層將有較強的市場競爭力。 經(jīng)濟分析結論 根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，預計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經(jīng)濟指標如下： 項目總投資： 211,816,962 元 項目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%；商業(yè)銷售率：100%） 稅后利潤： 54,114,992 元 成本利潤率： % 財務內部收 益率（ FIRR）： % 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）： 45,560,272 元 動態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 項目另有 5%的別墅和住宅作為企業(yè)留存資產(chǎn)，可在后期根據(jù)市場情況進行銷售。 在假定的銷售價格、銷售率成立的條件下，本項目具備良好的可行性。 充 分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world