【正文】 ? 新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展前景看好 ? 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷售快 T（威脅）： ? 石龍鎮(zhèn)人均 GDP 低，有效購買不足 ? 石龍房地產(chǎn)市場是屬封閉型，需求以本地人為主 ? 石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場難以產(chǎn)生突變 ? 周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈 ? 單一產(chǎn)品的年消化量較低 ? 毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶 ? 新城區(qū)商業(yè)面積供給較多 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目發(fā) 展總戰(zhàn)略 —— 差異化產(chǎn)品、泛客戶定位 分 戰(zhàn) 略： 戰(zhàn)略 1—— 最大限度利用公園和東江景觀，以項(xiàng)目優(yōu)勢形成本地頂級(jí)江 景 園林社區(qū) 戰(zhàn)略 2—— 走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì) 以 提高性價(jià)比 戰(zhàn)略 3—— 控制單一產(chǎn)品開發(fā)量 ,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 專業(yè)好文檔 控 制 商業(yè)供給 ,以街鋪形式開發(fā) 戰(zhàn)略 4—— 本地中高檔客戶的泛定位 形象定位 項(xiàng)目形象定 位 —— 代表城鎮(zhèn)發(fā)展和 區(qū)域形象的頂級(jí)低密度江 景園林社區(qū) 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以產(chǎn)品組合方式進(jìn)行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量 大銷售周期長的風(fēng)險(xiǎn)，而且可實(shí)現(xiàn)更高的利潤和利潤率。月） 出租率 大華名店城 紅棉路 總高 3 層 1F：服飾、鐘表、眼鏡、皮具、男裝 2F：品牌女裝 3F：西餐 廳、酒 吧、休 閑裝、運(yùn)動(dòng)裝 1F ：15000 24000 1F： 150 匯聯(lián)商業(yè)步行街 新橋路 占地 萬 ㎡ 建 筑 面 積 2 萬 ㎡ 分區(qū)經(jīng) 營： 男裝 、女裝 、童裝、 精品 店、 鞋、金 銀珠寶、 音像 制品 、電器 、通訊、 書城 、眼 鏡、特 色食品 1~2F： 90 （ 4）本項(xiàng)目周邊商業(yè)供給分析 項(xiàng)目 位置 規(guī)模 間隔 價(jià)格 （元 /㎡） 租金 （元 /㎡ ? 老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開 發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。 （ 2）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 四大組團(tuán) 專業(yè)好文檔 老城組團(tuán) —— 占地 2. 5K ㎡，規(guī)劃 萬人，以日用消費(fèi)型商業(yè)區(qū)為依托 新城 組團(tuán) —— 占地 4. 1K ㎡，規(guī)劃 萬人，城市行政、科技、信息、文化中心 西湖組團(tuán) —— 占地 3. 1K ㎡，規(guī)劃 萬人，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托 紅海組團(tuán) —— 占地 ㎡，規(guī)劃為物流園 四條發(fā)展軸線 鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路 一條藍(lán)帶 東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運(yùn)航道和景觀資源 圖 9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 （ 3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 2020 年 專業(yè)好文檔 (實(shí)際 ) 建設(shè)用地規(guī)模（ K ㎡） 人均建設(shè)用地（㎡ /人） 60 總?cè)丝冢ㄈf人） 戶籍人口（萬人） 暫住人口（萬人） 四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 市場 總體特征 發(fā)展歷程 在 20 世紀(jì) 90 年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場尚末形成， 199 1994年隨著全國房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開始大量出讓，眾多的市政工程項(xiàng)目完工并投入使用，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出； 90 年代中后期隨 著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場陷入低彌，在此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。京瓷公司，年產(chǎn)值達(dá) 10 億港元；日本美能達(dá) 生產(chǎn) 復(fù)印機(jī)、激光打印 機(jī)，年產(chǎn)量達(dá) 50 萬臺(tái)； 北大方正，三協(xié)精機(jī) ，華南藥業(yè)， 龍基電子 ， 津威飲料 ， 康美臣食品 ，都是規(guī)模較大的企業(yè)。 2021 年人均 GDP 約為 2192 美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟?jì)）。 （ 4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn) 東莞市房 地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來城區(qū)的優(yōu)勢都不是十分明顯。 2021 年三 大產(chǎn)業(yè) 比例達(dá) 到:55. 2:40。停止別 墅類用地的土地供應(yīng)。 預(yù)計(jì) 2021 年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭 。 四方集團(tuán)的土地儲(chǔ)備情況： ? 西湖商住用地 5269 平方米； ? 石龍黃洲工業(yè)用地 12900 平方米 ； ? 石龍黃洲新二中對(duì)面 8460 平方米； ? 茶山橫崗管理區(qū) 26100 平方米； ? 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地 60000 平方米（其中有 12021 平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍 6000 平方米）。 本項(xiàng)目 專業(yè)好文檔 圖 2：四至 —東臨裕興路及聚龍灣花園 圖 3：四至 —南臨金沙灣花園 圖 4：四至 —西臨金沙灣公園 圖 5：四至 —北臨金沙灣公園 項(xiàng)目用地 用地面積 用地紅線面積 54,253. 84 平方米，用地建筑紅線面積 51,808. 85 平方米，容積率不大于 2，建筑高度控制在 8 層以下 。 企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α? 謝謝！ 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 2021 年 6 月 20 日 專業(yè)好文檔 目 錄 一、報(bào)告摘要 .................................................................................................................. 5 1. 1 開發(fā)企業(yè) ................................................................................................................... 5 1. 2 項(xiàng)目簡介 ................................................................................................................... 5 1. 3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) ..................................................................................................... 5 1. 4 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 ..................................................................................................... 5 二、項(xiàng)目概況 .................................................................................................................. 6 2. 1 項(xiàng)目綜述 .................................................................................................................... 6 項(xiàng)目位置 ................................................................................................................................ 6 2. 2 項(xiàng)目用地 .................................................................................................................... 7 用地面積 ................................................................................................................................ 7 地塊形狀 ................................................................................................................................ 7 地塊現(xiàn)狀 ................................................................................................................................ 8 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .......................................................................................................... 8 2. 3 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r ............................................................................................................. 9 項(xiàng)目發(fā)展單位簡介 ................................................................................................................. 9 項(xiàng)目法律手續(xù) ........................................................................................................................10 三、項(xiàng)目投資環(huán)境 .......................................................................................................... 10 3. 1 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ............................................................................................................ 10 全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ................................................................................................................10 東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ........................................................................................................................13 3. 2 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ........................................................................................................ 16 石龍鎮(zhèn)概況 ............................................................................................................................16 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) ............................................................................................................................16 石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 ....................................................................................................................19 專業(yè)好文檔 四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 ............................................................................................ 21 4. 1 市場總體特征 ............................................................................................................ 21 4. 2 市場供給分析 ............................................................................