【正文】 2 房： 80~90 ㎡，復(fù)式： 160~220 ㎡ （ 3 房、 4 房），疊拼： 160~300 ㎡ ? 可承受價(jià)位 —— 單價(jià)： 2500 元 /㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受 2021 元 /㎡以下； 總價(jià)：平面住宅 35 萬元以下 復(fù)式 30~50 萬元 疊拼 50~100 萬元 獨(dú)立別墅 300 萬元以下 ? 喜 歡的樓盤規(guī)模 —— 中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理 ? 小區(qū)配套需求 —— 會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教育、商業(yè) ? 距工作地的時(shí)間 —— 30 分鐘以內(nèi) 商業(yè)需求 ? 購買商鋪對(duì)外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者 ? 購買或求租商鋪用于自營的個(gè)體商戶 ? 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家 五、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)）： 專業(yè)好文檔 ? 項(xiàng)目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)，具區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢(shì)突出 ? 裕興路連接?xùn)|橋及南二橋，交通便捷 W（劣勢(shì)）： ? 項(xiàng)目土地成本較高 ? 項(xiàng)目地塊容積率不大 于 2，規(guī)劃限制 ? 目前周邊生活配套設(shè)施不足 O（機(jī)會(huì)）： ? 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ? 石龍鎮(zhèn)人均存款 萬元，市場(chǎng)需求具備增長條件 ? 新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展前景看好 ? 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷售快 T（威脅）： ? 石龍鎮(zhèn)人均 GDP 低，有效購買不足 ? 石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)是屬封閉型，需求以本地人為主 ? 石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場(chǎng)難以產(chǎn)生突變 ? 周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈 ? 單一產(chǎn)品的年消化量較低 ? 毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶 ? 新城區(qū)商業(yè)面積供給較多 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目發(fā) 展總戰(zhàn)略 —— 差異化產(chǎn)品、泛客戶定位 分 戰(zhàn) 略： 戰(zhàn)略 1—— 最大限度利用公園和東江景觀，以項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)形成本地頂級(jí)江 景 園林社區(qū) 戰(zhàn)略 2—— 走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢(shì)，提高素質(zhì) 以 提高性價(jià)比 戰(zhàn)略 3—— 控制單一產(chǎn)品開發(fā)量 ,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 專業(yè)好文檔 控 制 商業(yè)供給 ,以街鋪形式開發(fā) 戰(zhàn)略 4—— 本地中高檔客戶的泛定位 形象定位 項(xiàng)目形象定 位 —— 代表城鎮(zhèn)發(fā)展和 區(qū)域形象的頂級(jí)低密度江 景園林社區(qū) 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以產(chǎn)品組合方式進(jìn)行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場(chǎng)容量有限和量 大銷售周期長的風(fēng)險(xiǎn)，而且可實(shí)現(xiàn)更高的利潤和利潤率。 ? 主要購物行為在本地完成，區(qū)域外購物比例較低。月） 出租率 大華名店城 紅棉路 總高 3 層 1F：服飾、鐘表、眼鏡、皮具、男裝 2F：品牌女裝 3F：西餐 廳、酒 吧、休 閑裝、運(yùn)動(dòng)裝 1F ：15000 24000 1F： 150 匯聯(lián)商業(yè)步行街 新橋路 占地 萬 ㎡ 建 筑 面 積 2 萬 ㎡ 分區(qū)經(jīng) 營： 男裝 、女裝 、童裝、 精品 店、 鞋、金 銀珠寶、 音像 制品 、電器 、通訊、 書城 、眼 鏡、特 色食品 1~2F： 90 （ 4）本項(xiàng)目周邊商業(yè)供給分析 項(xiàng)目 位置 規(guī)模 間隔 價(jià)格 （元 /㎡） 租金 （元 /㎡石龍鎮(zhèn)專業(yè)好文檔 南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的 新世紀(jì)麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶群中有較大比例來自石龍鎮(zhèn)。 ? 老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開 發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。 圖 1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位 :美元 發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng) 期 平穩(wěn) 發(fā)展 期 快速增 長期 發(fā)展速度放緩直至停滯不前 人均 GDP 1000~3000 3000~4000 4000~8000 8000以上 專業(yè)好文檔 總體特征 ? 石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。 （ 2）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 四大組團(tuán) 專業(yè)好文檔 老城組團(tuán) —— 占地 2. 5K ㎡，規(guī)劃 萬人，以日用消費(fèi)型商業(yè)區(qū)為依托 新城 組團(tuán) —— 占地 4. 1K ㎡，規(guī)劃 萬人，城市行政、科技、信息、文化中心 西湖組團(tuán) —— 占地 3. 1K ㎡，規(guī)劃 萬人，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托 紅海組團(tuán) —— 占地 ㎡，規(guī)劃為物流園 四條發(fā)展軸線 鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路 一條藍(lán)帶 東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運(yùn)航道和景觀資源 圖 9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 （ 3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 2020 年 專業(yè)好文檔 (實(shí)際 ) 建設(shè)用地規(guī)模（ K ㎡） 人均建設(shè)用地（㎡ /人） 60 總?cè)丝冢ㄈf人） 戶籍人口（萬人） 暫住人口（萬人） 四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng) 總體特征 發(fā)展歷程 在 20 世紀(jì) 90 年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚末形成， 199 1994年隨著全國房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開始大量出讓，眾多的市政工程項(xiàng)目完工并投入使用，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出； 90 年代中后期隨 著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低彌，在此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。 全鎮(zhèn)將近 80％的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。京瓷公司，年產(chǎn)值達(dá) 10 億港元；日本美能達(dá) 生產(chǎn) 復(fù)印機(jī)、激光打印 機(jī)，年產(chǎn)量達(dá) 50 萬臺(tái)； 北大方正，三協(xié)精機(jī) ，華南藥業(yè)， 龍基電子 ， 津威飲料 ， 康美臣食品 ，都是規(guī)模較大的企業(yè)。 （ 4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平 2021 年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為 150 萬元、 125,658萬元、 114,529 萬元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 0. 06： 52. 3： 47. 7，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地 位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢(shì)，說明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務(wù)工、經(jīng)商。 2021 年人均 GDP 約為 2192 美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟?jì)）。處于東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個(gè)部分，呈 “工 ”字形。 （ 4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn) 東莞市房 地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來城區(qū)的優(yōu)勢(shì)都不是十分明顯。 1999 2021 2021 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)業(yè)投資（億元） 房地產(chǎn)業(yè)投資 /社會(huì)固定資產(chǎn)投資 0501001502002503003501996199719981999200020012002上半年萬平方米施工面積 竣工面積專業(yè)好文檔 010203040506070809019 9619 9719 9819 9920 0020 012002（19）萬平方米銷售面積 空置面積0%%%%0%%%%%%20%0%20%40%60%1996 1997 1998 1999 2021 2021銷售面積 空置面積東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)，從 1998 年開始，投資增長率維持在 5%以上，其中 2021 年增長率達(dá)到 32%。 2021 年三 大產(chǎn)業(yè) 比例達(dá) 到:55. 2:40。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng) 目應(yīng)適當(dāng)限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ ；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋貙I(yè)好文檔 評(píng)估價(jià)值的 70％，貸款期限最長不得超過 2 年 ；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行 20％的規(guī)定；對(duì)購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例 ；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60％，貸款期限最長不得超過 10 年，所購 商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。停止別 墅類用地的土地供應(yīng)。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出 現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。 預(yù)計(jì) 2021 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢(shì)頭 。 三 、項(xiàng)目投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 (1) 2021 年國民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 102,398 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 8% 。 四方集團(tuán)的土地儲(chǔ)備情況： ? 西湖商住用地 5269 平方米； ? 石龍黃洲工業(yè)用地 12900 平方米 ； ? 石龍黃洲新二中對(duì)面 8460 平方米； ? 茶山橫崗管理區(qū) 26100 平方米； ? 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地 60000 平方米（其中有 12021 平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍 6000 平方米）。 圖 7：地塊現(xiàn)狀之一 圖 8：地塊現(xiàn)狀之二 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 項(xiàng) 目 規(guī)劃指標(biāo) 用地面積（賣地紅線） 54, ㎡ 用地面積（建筑紅線） 51, ㎡ 用地性質(zhì) 商住用地 土地使用年限 70 年 建筑容積率 ≤ 建筑高度 ≤ 8 層 建筑覆蓋率 綠化率 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目發(fā)展單位簡介 東莞市四方集團(tuán)有限公司 成立日期： 2021 年 12 月 18 日；注冊(cè)號(hào)： 4419002021369；編號(hào)：NO 0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路 1 號(hào)；法定代表人：彭柏銘；注冊(cè)資本： 5,500 萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資 1,375萬元）；企業(yè)類 型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國家?？貙I項(xiàng)目）；（涉及許可證的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營）。 本項(xiàng)目 專業(yè)好文檔 圖 2：四至 —東臨裕興路及聚龍灣花園 圖 3：四至 —南臨金沙灣花園 圖 4：四至 —西臨金沙灣公園 圖 5：四至 —北臨金沙灣公園 項(xiàng)目用地 用地面積 用地紅線面積 54,253. 84 平方米，用地建筑紅線面積 51,808. 85 平方米，容積率不大于 2，建筑高度控制在 8 層以下 。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿ΑI(yè)好文檔 世聯(lián)咨字 [2021]GW06 號(hào) 關(guān)于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 東莞市四方集團(tuán)有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司對(duì)東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的意見，供貴司投資決策時(shí)參考。 謝謝！ 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 2021 年 6 月 20 日 專業(yè)好文檔 目 錄 一、報(bào)告摘要 .................................................................................................................. 5 1. 1 開發(fā)企業(yè) ................................................................................................................... 5 1. 2 項(xiàng)目簡介 ................................................................................................................... 5 1.