【正文】 s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 九、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目市場條件 石龍鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場初步形成，市場消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；新城區(qū)是目前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方向，本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢和突出的景觀資源優(yōu)勢；目前市場上住宅產(chǎn)品供給的類型豐富，但價(jià)格兩極分化，大面積高價(jià)位獨(dú)立別墅銷售緩慢，但中高檔的聯(lián)排別墅、疊拼別墅供給量少，且銷售速度快 ；未來 2~3 年內(nèi)市場以小高層、高層住宅競爭為主，結(jié)合本項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目推出多層將有較強(qiáng)的市場競爭力。 10%），銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目稅后利 潤的主要因素。 詳見附表 6：《現(xiàn)金流量表》。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設(shè)定得貼現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折 現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目可以接受。 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 內(nèi)部收益率（ FIR R）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0 時(shí)的折現(xiàn)率。 銷售回款計(jì)劃 根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測算銷售回款額。 商業(yè)部分 商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷售價(jià) 格按項(xiàng)目開發(fā)方案確定。 本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（ 1. 5 年）的銷售回款： 2021 年第 4 季度： 1. 52 億元； 2021 年： 1. 51 億元； 2021 年： 640 萬元。 根據(jù) 2021 年 6 月 5 日中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ 。假設(shè)本項(xiàng)目向貸款 8000 萬元，期限為 2 年，貸款年利率按 5. 49%計(jì)，利息經(jīng)估算為人民幣 6,588,000 元（具體分析詳見 資金籌措計(jì)劃以及附表 9：《貸款償還期測算表》）。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同 類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，經(jīng)估算為人民幣 5,570,041 元。 確定建設(shè)期為：前期工作從 2021 年 7 月至 2021 年 12 月，工程施工從 2021 年 1 月開始，至 2021 年 6 月工程全部竣工。 項(xiàng)目開發(fā)方案 項(xiàng)目 建筑面積 （㎡） 銷售均價(jià) （元 /㎡） 聯(lián)排別墅 6,326 8,000 疊拼別墅 15,000 4,500 多層住宅 40,000 3,200 商 業(yè) 6,300 其中：沿公園 3,750 10,000 沿裕興路 2,550 15,000 會(huì) 所 2,000 總建筑面積 69,626 項(xiàng)目建筑紅線用地面積 綜合容積率 圖 10：開發(fā)方案規(guī)劃示 意圖 規(guī)劃布局 商業(yè)街鋪 多層 疊拼層 聯(lián)排 會(huì)所 專業(yè)好文檔 ? 聯(lián)排別墅沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向） ? 疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀 ? 沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪 戶型定位 結(jié)合市場分析以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項(xiàng)目的戶型面積如下：住宅總計(jì)有 398 套，多層以 3 房 2 廳、 4 房 2 廳為主，輔以少量復(fù)式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價(jià)值和景觀資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場需求；商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，進(jìn)深 15 米，臨街面寬初步確定為 3~6 米，適合投資經(jīng)營。 ? 餐飲業(yè)不發(fā)達(dá)，餐飲、休閑、娛樂場所較少。月） 租售情況 專業(yè)好文檔 聚龍灣三期裙樓 裕興路 裙樓共 3 層，第3 層用于辦公，第 2 層約 2萬 ㎡ ， 對 外 銷售、招商 1 層 鋪 位 共 約182 間 ， 面 積12~128 ㎡， 以12~37 ㎡為主 2 層 8000 ㎡整體對外招商 1 層街鋪：20210 1 層內(nèi)鋪：15000 （未定） 2021 年年中 1 層推出約 80 間鋪，已售出 60 間， 2021年年中計(jì)劃推出 1層其它內(nèi)鋪，目前尚未經(jīng)營 聚龍灣一期裙樓 裕興路 共 28 間街鋪，約 3920 ㎡ 開間 7m進(jìn)深20m 10000 ≤ 30 已全部售完， 80%在經(jīng)營（裝飾、設(shè)計(jì) 、 餐 飲 、 美 容等 ）， 有 少 量鋪位轉(zhuǎn)租 金沙灣花園街鋪 裕興路 沿裕興路共 79間 街 鋪 ， 約3550 ㎡ 開間 3m進(jìn)深15m 9000~10000 ≤ 30 已全部售完， 60%在 經(jīng) 營 （ 裝 飾 材料、施行社、建材、售 樓 處 、 地 產(chǎn) 中介、 食 雜 店）， 鋪面 有 較 多 的 二 手轉(zhuǎn)讓 華毅花園街鋪 裕興路 共 7 間街鋪，約3885 ㎡ 開間 15m進(jìn)深 37m 早期 :5000 后期 : 9000~10000 ≤ 30 早 期 低 價(jià) 已 全 部售 完 ， 因 面 積 較大、進(jìn)深大，后期二手轉(zhuǎn)讓困難，經(jīng)營不理想 結(jié)論： ? 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費(fèi)，住宅底層街鋪大量存在，同時(shí)，近 年出現(xiàn)大華廣場、富昇百貨等大型商業(yè)。 （ 3）未來主要競爭 根據(jù)市場調(diào)查，在未來 2~3 年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目概況 正龍豪園三期 正在規(guī)劃中，產(chǎn)品預(yù)計(jì)有多層 聚龍灣四期 占地約 萬㎡，總建筑面積 16 萬㎡， 2021 年 5 月開工，產(chǎn)品以高層為主，少量多層 石龍房地產(chǎn)公司項(xiàng)目 占地約 萬㎡，總建筑面積約 16 萬㎡，預(yù)計(jì) 2021 年 7月開工，產(chǎn)品以中高層為主 新世紀(jì)麗江豪園 三、四期 花園洋房（小高層）、獨(dú)立別墅 （ 4）市場銷售反饋 要素 大面積獨(dú)立別墅 中小面積獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復(fù)式 多層、小高層、高 層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 高級(jí)技術(shù)人員 外地人 個(gè)體戶 總價(jià) 300~500 萬元 100~300 萬元 50~100 萬元 40~80 萬元 15~30 萬元 年均推出量 10800 ㎡ （約 27 套） 44460 ㎡ （約 117 套） 6636 ㎡ （ 28 套） 14200 ㎡ （約 71 套 ） 37500 ㎡ （約 375 套） 年均消化量 4000 ㎡ （約 10 套） 14820 ㎡ （約 39 套） 6636 ㎡ （ 28 套 2 個(gè)月） 10000 ㎡ （約 50 套） 27300 ㎡ （約 273 套） 消化量 /推出量 37% 33% 100% 70% 73% 結(jié)論： 專業(yè)好文檔 商業(yè)供給 （ 1）主要商業(yè)街 道路名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 經(jīng)營品種 租金 （元 /㎡ ? 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費(fèi)型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設(shè)用地，土地市場化程度低。 2021 年，隨著正龍豪園、聚龍灣項(xiàng)目的推出，石龍房地產(chǎn)市場突然升溫。現(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。 （ 6）人口數(shù)量與質(zhì)量 0100020213000400050006000 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%250%300%350%利用外資額 ( 萬美元 ) 2027 1997 1248 586 2424 2779 4790 同比增長 100% 1 % 3 8 % 5 3 % 314% 15% 72%1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021專業(yè)好文檔 至 2021 年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?13. 26 萬，外來人口與戶籍人口的比例接近 1： 1。 （ 5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè) 石龍 鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠 200 多家，已初步形成了光學(xué)制品、電子電器、食品飲料、五金機(jī)械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設(shè)備等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè) 。 2021 年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 43 億元，人均儲(chǔ)蓄存款約 3. 2萬元。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。 但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持原來水平的同時(shí)， 2021 年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2021 年總銷售面積的 77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。預(yù)計(jì)在 1 2 年內(nèi)，投資增長率將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。 房地產(chǎn) 市場 專業(yè)好文檔 （ 1）東莞商品房施工和竣工面積 2021 年竣工面積達(dá)到 114. 8 萬平方米，主要原因是 1999 年市場的利好的行情刺激下的結(jié)果； 1999 年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會(huì)有所增加。對借款人以 “商住兩用房 ”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會(huì)逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大 ； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟 ， 在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長 2. 9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982 億元，增長 9. 9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長 % 。 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目法律手續(xù) 根據(jù)委托方提供的資料，目前項(xiàng)目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團(tuán)有限公司，土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣 90,000,000 元。營業(yè)期限：自 2021 年 12 月 18 日至 2021 年12 月 18 日。 地塊形狀 地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。 風(fēng)險(xiǎn)及建議 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高， 需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 項(xiàng)目簡介 本項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253. 84 平方米，用地建筑紅線面積 51, 平方米，容積率不大于 2，建筑高度控制在 8 層以下 。 我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合近十年來我們的專業(yè)實(shí)踐以及對項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的。由于時(shí)間與資料的限制，未必能將項(xiàng)目的實(shí)際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價(jià)值的建 議。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目總投資： 211,816,962 元 項(xiàng)目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%；商業(yè)銷售率： 100%） 稅后利潤： 54,114,992 元 成本利潤率： % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： 45,560,272 元 動(dòng)態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年