【正文】 、設(shè)計 、 餐 飲 、 美 容等 ）， 有 少 量鋪位轉(zhuǎn)租 金沙灣花園街鋪 裕興路 沿裕興路共 79間 街 鋪 ， 約3550 ㎡ 開間 3m進(jìn)深15m 9000~10000 ≤ 30 已全部售完， 60%在 經(jīng) 營 （ 裝 飾 材料、施行社、建材、售 樓 處 、 地 產(chǎn) 中介、 食 雜 店）， 鋪面 有 較 多 的 二 手轉(zhuǎn)讓 華毅花園街鋪 裕興路 共 7 間街鋪，約3885 ㎡ 開間 15m進(jìn)深 37m 早期 :5000 后期 : 9000~10000 ≤ 30 早 期 低 價 已 全 部售 完 ， 因 面 積 較大、進(jìn)深大，后期二手轉(zhuǎn)讓困難，經(jīng)營不理想 結(jié)論： ? 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費，住宅底層街鋪大量存在，同時，近 年出現(xiàn)大華廣場、富昇百貨等大型商業(yè)。 ? 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。 2021 年，隨著正龍豪園、聚龍灣項目的推出，石龍房地產(chǎn)市場突然升溫。 （ 6）人口數(shù)量與質(zhì)量 0100020213000400050006000 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%250%300%350%利用外資額 ( 萬美元 ) 2027 1997 1248 586 2424 2779 4790 同比增長 100% 1 % 3 8 % 5 3 % 314% 15% 72%1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021專業(yè)好文檔 至 2021 年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?13. 26 萬，外來人口與戶籍人口的比例接近 1： 1。 2021 年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 43 億元，人均儲蓄存款約 3. 2萬元。 但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持原來水平的同時， 2021 年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2021 年總銷售面積的 77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。 房地產(chǎn) 市場 專業(yè)好文檔 （ 1）東莞商品房施工和竣工面積 2021 年竣工面積達(dá)到 114. 8 萬平方米，主要原因是 1999 年市場的利好的行情刺激下的結(jié)果； 1999 年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大 ； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟 ， 在海外資金加速進(jìn)入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。 專業(yè)好文檔 項目法律手續(xù) 根據(jù)委托方提供的資料，目前項目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團(tuán)有限公司，土地使用補(bǔ)償費為人民幣 90,000,000 元。 地塊形狀 地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。 項目簡介 本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253. 84 平方米，用地建筑紅線面積 51, 平方米，容積率不大于 2，建筑高度控制在 8 層以下 。由于時間與資料的限制，未必能將項目的實際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建 議。 充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略實施中將起到十分重要性的作用。 05 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 0GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值( 億元)產(chǎn)值( 億元)0. 00%2. 00%4. 00%6. 00%8. 00%10. 00%GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長率增長率專業(yè)好文檔 (2) 全國房地產(chǎn)市場 狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險， 2021 年 2 月 18 日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。 東莞 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 GDP 及增長 2021 年 東莞 市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 18. 4%，總量 排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位， 人均 GDP 人民幣約41,000 元（約 4,900 美元），固定資產(chǎn)投資總額 190. 1 億元，增長51. 5%；社會消費品零售總額 225 億元，增長 14. 7% ；地方財政收入55. 3 億元，增長 42. 9%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項存款余額 1,902. 4億元，比年 初增長 % ，占全國的 1. 04%，其中城鄉(xiāng)居民本幣儲蓄存款余額 1001. 7 億元，增長 25. 3% ，占全國的 1. 15%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 16,949 元，增長 3. 7%；農(nóng)村居民人均純收入 7823元，增長 6. 2% 。 （ 3）商品房銷售面積和空置面積 從房 地產(chǎn)銷售面積來看，除了在 1998 年 受 外 銷 市 場的影響下，其余每年在不斷增長， 2021 年達(dá) 70 萬平方米。至 2021 年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝?13. 26 萬人（戶籍人口與外來人口比例約為 1： 1）；海外華僑、港澳臺同胞 2萬多人分布于世界各地。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。 （ 7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 虎門 常平 石龍 樟木頭 石碣 茶山 石排 GDP（萬元） 363000 330176 203061 1312663 103889 79100 82389 工業(yè)總產(chǎn)值（萬元） 704802 430412 309556 213709 168569 150500 135171 財政收入（萬元） 26863 16234 17318 23800 7711 6233 社會消費品零售總額（萬元） 387000 169025 125711 51826 40805 35950 46919 土地面積（ K ㎡） 170 108 36 56 石龍雖然地域狹小，但綜合實力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。 ? 開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。月） 出租率 綠化路 沿街住宅底層 街鋪 :8~60 ㎡ 服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲 通訊、銀行 100~200 100% 興龍路 沿街住宅底層 街鋪 :8~60 ㎡ 服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金 80~200 95% 裕興路 高層住宅裙樓 , 沿街住宅底層 街鋪 :18~500 便利店、設(shè)計公司、裝飾材料、五金、車行 30 60% （ 2）主要大型商業(yè)物業(yè) 商場名稱 位置 規(guī)模 功能分布 租金 （元 /㎡ ? 在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識強(qiáng)。 銷售期 根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，本項目銷售期預(yù)計為 年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達(dá)到預(yù)售條件（封頂）后即從 2021 年 7 月初開始，至 2021 年 12 月底結(jié)束。按東莞市同類房地產(chǎn) 項目的水平和本項目的具體情況，管理費按第 3 項之和的 3%計取，經(jīng)估算為人民幣 2,918,946 元。 本項目總投資預(yù)計為人民幣 2. 1 億元，因此，按企業(yè)自有資金為 6,500萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資源來源與運用分析（詳見附表 8：《資金來源與運用表》），本項目可申請 8,000 萬元的信貸額度，期限為 2年，第一筆貸款為 4,000 萬元，貸款期為 年（ 2021 年 7 月 ~2021年 12 月）；第二筆貸款為 4,000 萬元，貸款期為 年（ 2021 年 1月 ~2021 年 6 月）。 根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目商業(yè)街鋪在銷售期（ 1. 5 年）內(nèi)銷售率可達(dá)到 100%。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標(biāo)。 貸款償還期 根據(jù)項目 資金來源與運用分析以及資金籌措計劃， 假設(shè)本項目 申請8,000 萬元貸款額度，貸款償還期限為 2 年（每筆 4,000 萬元貸款實際償還期為 年）。新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項目利用位置優(yōu)勢，控制開發(fā)量，開發(fā)適合投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實現(xiàn)消化。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my tim。 通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對項目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。 專業(yè)好文檔 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 假定本項目投資不變，且售價和銷售回款計劃如前所 設(shè)，則： （ 1）保本銷售價格： 聯(lián)排別墅： 4,900 元 /平方米 疊拼別墅： 3,000 元 /平方米 多層住宅： 3,000 元 /平方米 商業(yè)：沿公園 5,000 元 /平方米 沿裕興路： 7,000 元 /平方米 （ 2）保本銷售率： 聯(lián)排 /疊拼別墅： 60% 多層住宅： 75% 商業(yè)： 74% 銷售價格變化的不確定性分析 通過銷售價格的變動分析（ 變化幅度 177。 由前表計算可得，該項目在設(shè)定條件下內(nèi)部收益率 為： %。其余未售部分及不可售的會所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。 銀行融資： 8,000 萬元。 財務(wù)費用 主要指銀行貸款利息。 七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃 項目總投資估算 項目總投資估算表 序號 項目名稱 金額（元） 比例 1 土地成本 90,000,000 % 2 前期工程費 5,570,041 % 3 建安工程費 91,728,144 % 4 不可預(yù)見費 4,864,909 % 5 管理費 2,918,946 % 6 銷售費用 4,643,233 % 7 財務(wù)費用 6,588,000 % 8 其他費用 5,503,689 % 9 合 計 211,816,962 100% 土地成本 根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項目土地使用補(bǔ)償費為人民幣90,000,000 元。 專業(yè)好文檔 市場需求分析 住宅需求 ? 客戶 —— 本地消化為主，中高 檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶 ? 置業(yè)驅(qū)動因素 —— 居住環(huán)境、價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理 ? 戶型面積要求 —— 以 3 房、 4 房（ 110~150 ㎡）為主， 2 房： 80~90 ㎡，復(fù)式： 160~220 ㎡ （ 3 房、 4 房），疊拼： 160~300 ㎡ ? 可承受價位 —— 單價： 2500 元 /㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受 2021 元 /㎡以下； 總價：平面住宅 35 萬元以下 復(fù)式 30~50 萬元 疊拼 50~100 萬元 獨立別墅 300 萬元以下 ? 喜 歡的樓盤規(guī)模 —— 中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理 ? 小區(qū)配套需求 —— 會所、運動設(shè)施、教育、商業(yè) ? 距工作地的時間 —— 30 分鐘以內(nèi) 商業(yè)需求 ? 購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者 ? 購買或求租商鋪用于自營的個體商戶 ? 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家 五、項目發(fā)展定位 項目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢）： 專業(yè)好文檔 ? 項目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設(shè)熱點，具區(qū)位優(yōu)勢 ? 地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢突出 ? 裕興路連接?xùn)|橋及南二橋，交通便捷 W（劣勢）： ? 項目土地成本較高 ? 項目地塊容積率不大 于 2，規(guī)劃限制 ? 目前周邊生活配套設(shè)施不足 O（機(jī)會）： ? 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ? 石龍鎮(zhèn)人均存款 萬元，市場需求具備增長條件