房地產公司成本控制要點經驗總結-wenkub.com
2025-01-04 21:42 本頁面
【正文】 3/2/2023 32 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 財務費用 （ 1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃 ?制定年度資金計劃 ?資金占壓費用估算與控制 財務部負責年度資金計劃 財務部與審算部配合控制占壓資金量 （ 2）地價款的支付 ?制定項目總體開發(fā)計劃 項目部負責項目總體開發(fā)計劃 （ 3）工程款的支付 ?制定工程年度付款計劃 工程部負責工程年度付款計劃 （ 4）銷售回款的管理 ?制定年度銷售計劃 銷售部負責年度銷售計劃 人工費用 （ 1）薪金 （ 2）崗位津貼 （ 3）出差補助 （ 4）加班補助及其他費用 （ 5）獎金（含即時獎金） ?依據(jù)總部人事部有關規(guī)定確定北京公司工資總額 ?依據(jù)國家和公司有關規(guī)定確定加班補助及其他費用與出差補助 ?依據(jù)北京公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額 財務部負責 行政管理費用 （ 1）通訊費用 ?通訊費用實行限額報銷 總辦與財務部負責 （ 2）交際費用 ?交際費用實行定額報銷 （ 3）車輛交通費 ?車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經理以上私家車限額報銷 （ 4）其他辦公用品費 3/2/2023 33 1物業(yè)管理成本控制要點 3/2/2023 34 物業(yè)管理的成本控制 地產公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼三個方面。 ?注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題 審算部負責，設計部協(xié)助 鋼筋用量的核實 （ 1）施工圖中的鋼筋用量 （ 2）洽商、變更的鋼筋用量 ?選擇并委托現(xiàn)場管理經驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作 財務部、審算部與主管副總負責確定工程造價咨詢公司。此外， 由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 ?保修款一般不低于合同總價的 5%。 審算部 ?技術參數(shù) 材料設備的技術參數(shù)由設計部確定或封樣。 ?多層次多角度審核工程進度。 ?材料計劃簽認。 ?應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。 資料工程師 審圖 （ 1）擴初圖會審 （ 2）施工圖會審 （ 3）分項、分部圖會審 （ 4）各專業(yè)技術圖紙會審 ?圖紙多層次會審會簽及審批制度。 ?簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。 經辦部門 （ 3）變更的審批 ?主管總經理審批后方可進行變更。 ?審算部成本管理員負責計算變更后的成本現(xiàn)狀。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。 由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。 審算部負責材料設備招投標合同。 銷售部負責營銷、包裝招投標合同。 ?從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。 設計部和工程部負責，其他部門協(xié)助 政府部門報批費，按政府有關政策交納。 設計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。 3/2/2023 3 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 開發(fā)形式 ?征地費用 ?少交或晚交，力爭減免 ?項目部負責 ?拆遷安臵費用 ?房產確權后辦理拆遷安臵費用 ?項目部負責 ?大市政費用 ?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規(guī)定辦理 ?工程部、設計部和審算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。成本控制要點經驗分享 3/2/2023 1 立項環(huán)節(jié)成本控制要點 3/2/2023 2 立項環(huán)節(jié)的成本控制 根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 ?規(guī)劃條件 ?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 ?項目部、設計部負責 ?買斷內容 ?明確買斷內容明細 ?項目部負責 ?付款總額 ?為公司爭取最大利益 ?項目部負責 ?付款時間 ?周期長、次數(shù)多 ?項目部負責 ?三通或七通一平的標準 ?明確驗收標準明細 ?工程部、項目部負責 ?手續(xù)風險 ?與項目付款時間直接掛鉤。 3/2/2023 6 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 案 （ 1）可行性規(guī)劃設計 ?市場信息搜集和分析 、 市政狀況信息分析 、
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