【正文】 春節(jié)后，通過商業(yè)的銷售，進一步推進公寓余房的銷售。 以何景優(yōu)勢產(chǎn)品小幅提價推出，形成價格升值，增加客戶信心。 6月 5月 4月 產(chǎn)品推廣開始 形象深化開始 項目亮相 接受預(yù)約登記 VIP全城發(fā)放 VIP客戶升級 一次價格測試 二次價格測試 三次價格測試 形象推廣與客戶儲備周期： 2個月 開盤 推盤 節(jié)奏 開盤首批： 2 公寓 共計 195套 4 類住宅 共計 168套 高高低低，結(jié)合推售。 原因二：結(jié)合售樓處及樣板房的裝修進度。 [三大戰(zhàn)略指導(dǎo) ] 銷售主導(dǎo)策略 2 4 3 類住宅 —— 銷售重點 建議：以低單價的優(yōu)勢搶占市場，加大造勢力度，達到快速去化的目的。 挑高 ： 愛都會 20220元 /平方米 帶精裝 外灘風(fēng)景 23000元 /平方米 帶精裝 金東岸 18000元 /平方米 帶精裝 21碼頭 16000元 /平方米 帶精裝 類住宅： 和美城 13000元 /平方米 帶精裝 類產(chǎn)品市場價格表現(xiàn)為： 【 項目價格建議 】 項目價格：賣得就是要比市場貴！ 基于目前市區(qū)的價格表現(xiàn)，以及參照各樓盤價格和本公司的專業(yè)操作效應(yīng)，初定項目價格： 挑高公寓均價： 20220元 /平米 類住宅均價為： 15500元 /平米 底層商業(yè)均價： 35000元 /平米 注：此價格方案未考慮市場整體價格上漲及自然增值因素 我們最終的目標 —— 挑戰(zhàn) ！ 公寓、類住宅、商鋪 怎樣的操盤手法能創(chuàng)造更高的價格銷售率？ 快速銷售！ 均衡去化??！ 高價成交！??！ 針對本案我們的任務(wù)是什么？ 銷售的思考！ 針對本案我們的任務(wù)是什么？ 銷售的思考！ 本案產(chǎn)品有何特性？市場競爭力如何？ 哪類產(chǎn)品市場銷售有抗性？需重點突破！ 哪類產(chǎn)品能為項目創(chuàng)造高利潤？ 戶型面積配比分析表 類型 面積 棟位 戶數(shù) 面積 比例 公寓 211F 195 （暫測） 7956 20% 類住宅 322F、 422F 252 21496 54 % 類住宅 123 322F、 422F 84 10332 26% 小計 531 39784 100% 類住宅面積占項目 80%，類住宅的銷售決定項目成敗 挑高公寓特性分析： 兩房全通透、上下動靜區(qū)分、低總價、時尚有品位、有較強的市場競爭力，購房者注重總價，對單價丌敏感。 和美城 物業(yè)類型：類住宅 總 戶 數(shù)： 1800戶 第一批 3精裝類住宅 戶 數(shù)： 396戶 面積范圍： 3092 ㎡ 主力戶型： 7090 ㎡ 層 高： 銷售均價： 13000元 / m2 網(wǎng)上備案每周 2－ 8套左右。 21碼頭 物業(yè)類型：商業(yè)別墅 平層、復(fù)式公寓 公寓總戶數(shù)： 1160戶 精裝復(fù)式公寓 主力面積： 3050m 層 高： 銷售均價： 16800元 / m2 網(wǎng)上備案每周 4－ 10套左右。目前公寓部分備案銷售 350套，剩余 309套，備案銷售率 ％。 目前公寓部分備案銷售 236套， 剩余 54套，備案銷售率 ％。 目前公寓部分備案銷售 78套， 剩余 186套，備案銷售率 ％。 術(shù)六：小恩小惠，引發(fā)口碑，持續(xù)銷售 開盤時期，簽約送一些小家電，促進口碑持續(xù)營銷。 術(shù)三：拉高價差，均衡去化 一樓與頂層價差的拉開，實現(xiàn)均衡去化。 如何延？ 報媒做回應(yīng)熱銷的廣告，感恩回顧，減少投放量，同時做好客戶維護工作，形成自發(fā)口碑傳播，活動的延續(xù)效應(yīng)。 五勢之四：成勢 時間：盛大開盤 目的：萬事具備，只待傳奇誕生 如何成？ 各種媒體集中投放，報媒做大版面的開盤廣告，其他媒體更換相應(yīng)內(nèi)容。 媒體策略 1. 明道認為，如此好的地段，總廣告預(yù)算不必太多，就可完美實現(xiàn)銷售任務(wù)，按照總銷的 %%既可（約 150300萬） 2. 有些活動和銷售道具的多些投入，只是為品牌的提升做更好的鋪墊，可由開發(fā)商選擇。中心印象”攝影聯(lián)展 營銷活動 3： “ 我和中心的故事”征文 ： （以上活動視積累情況再定做不做） 方式：活動 3可任選一，也可聯(lián)動進行 目的：與中心、繁華主題相扣，展現(xiàn)變遷脈絡(luò) 時間：開盤前 2個月 具體操作： 網(wǎng)上報名，網(wǎng)上評票，最后網(wǎng)上選出前三名，獲贈購房禮券或大家電一部，獲獎作品同步在售樓處、報紙、網(wǎng)絡(luò)展出。 3. 再根據(jù)報名人數(shù)，聯(lián)合寧波電臺，進行電視錄播。望園紅動甬城 開盤報廣 見證。執(zhí)行難！ 至此，讓生活重回城市中心 開篇硬廣 兒時的記憶，逐漸遠去？ 城市的繁華，成為記憶？ 腳下的步伐，遠離城市？ 幸好還有，望園。 他的演繹體系是這樣的 …… VI體系 案名已有，我們做了如下表現(xiàn) 應(yīng)用 同時，為了與調(diào)性更好的吻合，我們建議了如下案名 望 園 主推案名 備選案名 悅 郡 推廣體系 軟文鋪墊 讓生活重回中心 城市中心的土地越來越少，城市中心的房價越來越高。 繁華 于是，概念核心噴薄而出 ○ 生于斯，長于斯的情結(jié)和榮耀。 4. 當(dāng)然還有足夠的重視和足夠的信心。 而帶給他們這種多重滿足的正是： 總而言之： 四問已經(jīng)完成，市場已然清晰，在這個基礎(chǔ)上，明道思考的是：怎樣在已經(jīng)十分完美的產(chǎn)品基礎(chǔ)上再前進一步呢？ 三提 提升一：產(chǎn)品附加值的打造 ! 提升二：項目利潤的創(chuàng)造 ! 提升三：明道能為項目和開發(fā)商的品牌做什么？ 附加值打造之 1— 重點打造 7000平米中心園林 園林景觀建議方向 : 芭堤雅式園林風(fēng)格 理由： 作為著名的度假勝地，總是 讓年輕人無限向往。 4. 客群還輻射到寧波大市區(qū)的投資客或者給子女買房者 5. 將會出現(xiàn)購買群和居住群分離的現(xiàn)象 6. 年齡涵蓋范圍大，從 2560歲間。 2. 有錢沒處投，這里不限購不限貸 3. 海曙核心區(qū)，成熟還有輕軌，肯定升值 共同心聲： 錢總要找到出口，否則就是死錢，趁低潮出手才能賺更多，地段決定一切，產(chǎn)品也很有特色，租金回報也不錯，趕緊出手為上策。 共同心聲： 現(xiàn)在錢不多，先買套小房子過度下吧，安身才能立命，嗯，這不錯，風(fēng)格現(xiàn)代，繁華成熟，還有輕軌，再合適不過了 。 如果高于 2022元 /平，則會面臨失去客戶的風(fēng)險。 21碼頭是寧波第一批 一，說明房價高企的市場下，小戶挑高大有可為，但產(chǎn)品可以再優(yōu)化。 3 ?開盤優(yōu)惠：開盤期間所有成交者均可享受 250元 /㎡ 優(yōu)惠。 優(yōu)勢 6 “ 1+1” 立體創(chuàng)新戶型，全城爭藏 市中心河畔房，自然就在呼吸間，獨享水岸風(fēng)情，細品高遠人生 。 輿論引導(dǎo)住房合理消費 ，高總價，大戶型面巨壓 ，有洗牌的可能 ，資金需要找尋新出口 二、限購變禁購，房市面臨多重考驗！ —— 或許：商務(wù)公寓市場的春天，來了！ 1. 首付只需 5成，住宅首套都得 6成 2. 不限購，不限貸，法人、個人都可買 3. 不再假離婚，不再假社保，正大光明的買 商務(wù)公寓，冬天里的一把火！ 但同時，需要注意解決的是： 1. 按揭時間短，每月還款壓力大，年輕人難以承受 2. 無法落戶 《 新政影響總結(jié) 》 抑制的是住宅投機 維穩(wěn)是主旋律，房價下降房市下滑勢在必行 抑制是暫時的，冬天會過去的 冬天預(yù)計在新政府上臺前不會解凍 商務(wù)公寓