【正文】 慣，選擇到城市的郊區(qū)、選擇那些被稱為有著光明未來的偏遠地區(qū)居住。 珍稀美寓 物質(zhì)、價值屬性 遠景價值屬性 產(chǎn)品、精神屬性 世襲、繁華 核心關(guān)鍵詞 傳播 品牌理念 彰顯 產(chǎn)品稀缺 應(yīng)和 客群心理 傳播調(diào)性 內(nèi)斂的高貴 低調(diào)的優(yōu)雅 傳播語應(yīng)運而生 世襲一城繁華 繁華從未離中心遠去，滿城繁華，源起海曙，終歸中心，歷史的印記，現(xiàn)在的繁華，未來的宏偉藍圖，都因本案的出現(xiàn)，而一脈相承，本案應(yīng)首先承載這一使命。 ○ 因本案出現(xiàn)而讓夢想延續(xù)的圓滿 ○ 從古至今的繼承 ○海曙腹地 ○城市核心 ○成熟配套 ○輕軌上 ○過去，現(xiàn)在、將來 雅致 :對美感和文化的追求 精致 :對精工的追求 海曙 品質(zhì) 品位 極致 :對繁華的追求 理念 產(chǎn)品 階層 世襲 項目定位 中心腹地 。 世襲 。 一：量身定制的營銷團隊 二：豐富的實戰(zhàn)案例 明道作品掠影 還有，就是通過企劃推廣，讓項目和開發(fā)商的品牌和美譽度逐步達至層峰！ 五勢達成 策略總思想 五勢，定乾坤 造勢 借勢 集勢 成勢 延勢 五勢之一、造勢 時間：開盤前 3個月 目的：山雨欲來的氣勢及形象高度 如何造？ 凌駕性的形象高度 企劃調(diào)性 路易威登傳達“旅行”哲學(xué)征服全世界 百達翡麗延用“代代相傳”故事追求恒久價值 和美城在高新區(qū)還說自己是市中心，精工美宅 21碼頭在海曙的邊緣還說自己是老海曙新碼頭 那么 “ 作為在腹地的我們”應(yīng)該說什么，應(yīng)該達到怎樣的高度？ 讓我們回顧一下項目所有的賣點。 附加值打造之 2— 量身定制功能性社區(qū) 1. 根據(jù)目標(biāo)群的生活習(xí)性，設(shè)計運動設(shè)施，如室外籃球場等 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：每個房間提供光纖到桌面的高速網(wǎng)路 雅致的藝術(shù)小品、迷宮式園林 附加值打造之 3— 產(chǎn)品再優(yōu)化 因為有華展設(shè)計院精工細(xì)作，產(chǎn)品已十分完美，明道經(jīng)過討 論，認(rèn)為可以再優(yōu)化，以使產(chǎn)品更完美，建議如下： 2F 衛(wèi)生間 北面開窗，增加通透性 一、 2F增加衛(wèi)生間，生活更方便，北面開窗加強通透性 走廊部分贈送面積 可做書房，也可做 臥室，靈活運用 2F效果圖 此處開窗，加強通透性 客廳挑空部分 衛(wèi)生間 洗手臺 再優(yōu)化建議二 復(fù)式公寓 1F建議將廚房與洗衣房之間的墻體下移，增加洗衣房空間感 建議此墻下移，增加通透感與空間感 1F 建議墻下移到此位置 灶臺 洗菜臺 走廊 中空將中間套型做成南北通透 將中間套型做成南北通透，增加類住宅產(chǎn)品附加值 再優(yōu)化建議三 修改調(diào)整后示意圖 1. 車庫自動識別系統(tǒng)（已引進澳大利亞技術(shù)） 2. 指紋識別系統(tǒng)（已有） 3. 衛(wèi)生間自動烘干系統(tǒng)（小戶型增加，無陽臺，衣物易干 ） 再優(yōu)化建議四：智能社區(qū)，科技人文關(guān)懷 提升二：項目利潤的創(chuàng)造 ! 我們最終的目標(biāo) —— 挑戰(zhàn) ！ 公寓、類住宅、商鋪 公寓、類住宅 12個月完成 90%以上的銷售率 商鋪 3個月完成 100%的銷售率 提升三：明道能為項目和開發(fā)商的品牌提升做什么？ 1. 抽調(diào)最優(yōu)秀的企劃、銷售團隊專門只服務(wù)項目 2. 1名企劃， 1名設(shè)計， 1名總監(jiān)， 5個銷售員，銷售總監(jiān)親自掛帥 3. 每周、每月的例會制度，思考如何賣得更好更高利潤。 我們要說的是，不去芭堤雅 住在芭堤雅。 他們希望有一個既能在繁華中生活，又能讓現(xiàn)有的居住條件再次改善，或者讓自己的資金流動，讓財富保值增值的一群人。 項目名稱 面積段（㎡） 購房需求 區(qū)域 年齡 晴園 6891 首次置業(yè) 鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主 3040 120以上 二次及以上置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 羅曼風(fēng)情 80100 首次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3045 120140 二次及以上置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 青林灣 5期 80100 首次置業(yè) 二次置業(yè) 海曙、鄞州、江北 2535 100120 二次置業(yè) 海曙、鄞州、江北 3040 120140 二次及以上置業(yè) 海曙、鄞州、江北 3550 萬科金色城市 8095 首次置業(yè) 鄞州區(qū)為主，部分海曙及江北 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3040 120以上 多次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 來自周邊樓盤客群的數(shù)據(jù)佐證 項目名稱 面積段（㎡） 購房需求 區(qū)域 年齡 購房屬性 和美城 3341 投資置業(yè) 首次置業(yè) 江東區(qū)、高新區(qū)、 鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū) 3050歲 4050歲投資型客戶為主，約占 60%； 30歲左右過渡型自住購房占 40% 6992 首次置業(yè) 投資置業(yè) 高新區(qū)和江東區(qū)為 主、江北區(qū) 3050歲 4050歲的中年人為子女購房為主，約占 60%；3035歲具有較強經(jīng)濟實力的青年人自住型購房約占 30%；其他投資類購房約占 10% 100130 二次置業(yè) 高新區(qū)和江東區(qū)為 主 3550 3540歲改善型購房為主，約占 80%， 4050歲投資購房占 20% 皇冠花園三期 95100 首次置業(yè) 江東、高新、鎮(zhèn)海 、北侖 3050 父母為子女購房和 3040歲具有較強經(jīng)濟實力的首次置業(yè)者為主，約占 70%；其他類型購房約占30% 125 二次置業(yè) 江東、高新、鎮(zhèn)海 、北侖 4050 進城客戶和項目周邊區(qū)域的二次置業(yè)者為主，約 占 80%；其他購房約占 20% 140以上 多次置業(yè) 江東、高新、鎮(zhèn)海 、北侖、江北 4555 項目周邊區(qū)域的二次及以上改善型購房為主，占 80%，其他占 20% 21碼頭 3050平層 投資置業(yè) 首次置業(yè) 海曙區(qū)、江北區(qū)和 鄞州區(qū)為主 2550 3550歲的投資型購房占 60%， 2535歲的首次置業(yè)購房占 40% 3050復(fù)式 首次置業(yè) 投資置業(yè) 海曙區(qū)、江北區(qū)和 鄞州區(qū)為主 2545 2535歲的首次置業(yè)購房占 60%， 3545歲的投資型購房占 40%， 陽光豪生 4555 投資置業(yè) 首次置業(yè) 海曙區(qū)為主 3050 投資性購房 65%，首次置業(yè) 35% 103 二次置業(yè) 海曙區(qū)為主 4055 項目周邊居民具有較強的經(jīng)濟實力，因受到限購 令的影響從而選擇商業(yè)性質(zhì)的公寓 來自同類樓盤客群的數(shù)據(jù)佐證 同類樓盤 同區(qū)域同類樓盤 他們是不愿遷離，最具海曙情結(jié)的一群人。 3. 地段、情結(jié)、過度、繁華、輕軌、產(chǎn)品創(chuàng)新成為購買主因。 有閑錢的投資客 年齡： 3060歲 （存在于寧波各大市區(qū)） 為什么購買： 1. 投資渠道不多，以政府企事業(yè)單位為主 2. 住宅不能買了，得為資金找新路。 被禁購趕出來的住宅投機客 年齡： 3060歲 （存在于寧波各大市區(qū)） 為什么購買： 1. 房子太多了，住宅不能買了。 父母給孩子的婚房（主力客群） 年齡： 4560歲 （父母傾向平層小戶，年輕傾向挑高 為什么購買： 1. 家原也在海曙，孩子結(jié)婚了，在附近買一套，互相照顧。 想扎根在寧波的新寧波人 年齡： 2835歲 購買目的：寧波安個家，過度房 為什么購買： 1. 買不起更大更好的住宅 2. 45平米公寓將是這部分人的首選 3. 喜歡片區(qū)的繁華與成熟，還有輕軌，房子立面?zhèn)€性也吻合。 四問：目標(biāo)群是誰？ 明道認(rèn)為：他們是 —— 離不開城市的老寧波 拼在寧波并想扎根在寧波的新寧波人 父母買給孩子的婚房 被禁購令趕出來的住宅投機客 有閑錢的投資客 人物寫真 離不開城市的老寧波 (主力客群） 年齡： 2850歲（買大戶型多） 購買目的：不愿遠離，選擇不多 為什么購買： 1. 生于此，長于此，深深的海曙情結(jié) 2. 環(huán)境優(yōu)美，周邊學(xué)校、醫(yī)院等生活配套齊全 3. 同樣的錢，不愿遠遷，城西也有好的住宅，但已不是海曙。 鑒于本案的地段優(yōu)勢，明道認(rèn)為在持平甚至是高出 5001000元 /平，本案仍有較大贏面。 房價高企的市場下，小戶型，低總價，小二房產(chǎn)品甚受歡迎 做簡約、現(xiàn)代、明快的裝修風(fēng)格會增強小戶型的通透感 水電能申請民用，競爭優(yōu)勢更明顯 80120平米公寓代表競爭個案 1 產(chǎn)品 高層住宅 價格 預(yù)計 15000元 /平米 規(guī)模 開盤時間 建筑面積 :6萬方 20224 戶型 89139 平米 半島悅城不本案競爭關(guān)系： 4月上市，精裝修，將會預(yù)先搶占本案部分客源 半島悅城（住宅） 面積段