【正文】 四問 —— 問新政、問產(chǎn)品、問競品、問目標群 三提 —— 附加值、利潤、明道的力量 五勢 —— 造勢 借勢 集勢 成勢 延勢 九術(shù) —— 操盤手法 讓我們一一道來 ……… 一問新政影響幾何？ 明道觀點： 一、房市下行，房價下降勢在必行，或許又見長冬 有政策為證： 新國八條 二套房首付 60%，貸款利率 ；二手房丌足 5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅； 限購令 住房限購城市翻番達 72個 寧波政策落地：限購令轉(zhuǎn)為禁購令，調(diào)控再升級 主要條款 關鍵內(nèi)容 點評 控制房價 加強新建住房價格的管理和對房價的監(jiān)測，合理控制房價。 明確房價控制目標 住房保障 加強住房保障建設及舊住宅的改造力度，今年新建 70萬平方米，其中廉租房 60萬方。 全額征稅 對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅。 二套房首付比例再度上調(diào) 10% 土地雙限 加大保障性住房及危舊房與“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應總量的 70%。 限購令更加嚴厲 約談機制 目標未完成的縣（市）區(qū)政府，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行約談和問責。 輿論引導住房合理消費 ，高總價，大戶型面巨壓 ，有洗牌的可能 ，資金需要找尋新出口 二、限購變禁購，房市面臨多重考驗！ —— 或許：商務公寓市場的春天，來了！ 1. 首付只需 5成，住宅首套都得 6成 2. 不限購，不限貸，法人、個人都可買 3. 不再假離婚，不再假社保，正大光明的買 商務公寓，冬天里的一把火！ 但同時，需要注意解決的是： 1. 按揭時間短，每月還款壓力大，年輕人難以承受 2. 無法落戶 《 新政影響總結(jié) 》 抑制的是住宅投機 維穩(wěn)是主旋律，房價下降房市下滑勢在必行 抑制是暫時的，冬天會過去的 冬天預計在新政府上臺前不會解凍 商務公寓的春天，來了！ 二問產(chǎn)品優(yōu)劣若何？ （ SWOT) 城市核心，坐享一城繁華 天一閣、鼓樓、城隍廟、 天一廣場、和義大道 …… 市中心珍藏級地塊，天賦珍稀。 優(yōu)勢 3 優(yōu)勢 4 7000平米中心園林，寬棟距，連別墅也嘆為觀止 超 50米大棟距，大視野，大遠見； 約 7000平米中庭闊景，多重景觀體系，可塑性強。 優(yōu)勢 6 “ 1+1” 立體創(chuàng)新戶型，全城爭藏 市中心河畔房，自然就在呼吸間，獨享水岸風情，細品高遠人生 。 三問竟品如何？ 明道觀點： 或許，最大的競爭對手就是自己！ 80120平米戶型面臨一定競爭，關鍵看我們的心態(tài)，看價格！ 雖然獨孤求敗，但了解區(qū)域土地供應及大市范圍內(nèi)的同類項目， 知已知彼，才能百戰(zhàn)不殆 區(qū)域土地供應情況： 地塊名稱 面積 (畝 ) 用途 容積率(≤) 成交總價 (萬 ) 樓面價 (元/M2) 成交地價 (萬 /畝 ) 競得單位 交易時間 預計開盤時間 與本案的關系 麗園北路東側(cè)勝豐地塊 31.95 商用 17808 3800 恒茂置業(yè) 2022920 2022年 無競爭關系 聯(lián)豐仲家橋地塊 63.65 商用 28285 3030 博虹投資 2022121 2022年 城市綜合體為本案帶來利好 氣象路西段 1地塊 81.51 住宅 101973 8530 城投置業(yè) 20221225 2022年下半年 安置房，無競爭關系 儲備用地 銷售時間與本案錯開，無直接競爭 村級留用地 定向銷售，與本案無直接關系 同區(qū)域內(nèi)，并無直接的競爭對手，開盤時間也錯開，城市綜合體將為本案的價值提升再奠基礎。 3 ?開盤優(yōu)惠：開盤期間所有成交者均可享受 250元 /㎡ 優(yōu)惠。 ?銷售情況：截止 2022年 2月 13日銷售率約為 75%。 21碼頭是寧波第一批 一，說明房價高企的市場下，小戶挑高大有可為，但產(chǎn)品可以再優(yōu)化。 羅曼風情（住宅） 明道觀點： 相對本案，以上住宅在規(guī)模及居住感上要優(yōu)于本案，但在地段上根本無法與本案抗衡 在價格上， 13000元 /平（無精裝）是一個重要的參考指標。 如果高于 2022元 /平，則會面臨失去客戶的風險。 共同心聲： 我的過去、現(xiàn)在、未來都要在海曙，海曙才是寧波。 共同心聲： 現(xiàn)在錢不多，先買套小房子過度下吧，安身才能立命，嗯，這不錯，風格現(xiàn)代，繁華成熟，還有輕軌，再合適不過了 。 2. 孩子拼在寧波，為了更好發(fā)展，資助買一套 3. 基本是父母付首付甚至更多，月供由小兩口解決部分或全部 共同心聲： 孩子大了，自有孩子的空間，我們也不想打擾他們，但又不愿隔得太遠，現(xiàn)在房價這么高，靠他們小兩口的收入，肯定買不起，還是幫他們出首付，日子過好點，可憐天下父母心。 2. 有錢沒處投，這里不限購不限貸 3. 海曙核心區(qū)，成熟還有輕軌，肯定升值 共同心聲： 錢總要找到出口，否則就是死錢，趁低潮出手才能賺更多，地段決定一切，產(chǎn)品也很有特色，租金回報也不錯，趕緊出手為上策。 3. 海曙這種地段的房子基本沒了，投資有保障 共同心聲： 投資要穩(wěn)點，錢要活點，還是這里上算，不管是租還是賣 人物概況統(tǒng)計 1. 自用型需求約占 70%，投資性占 30% 2. 人群區(qū)域主要以海曙為主，特別集中在聯(lián)豐、聯(lián)豐西，鄞奉路一帶。 4. 客群還輻射到寧波大市區(qū)的投資客或者給子女買房者 5. 將會出現(xiàn)購買群和居住群分離的現(xiàn)象 6. 年齡涵蓋范圍大，從 2560歲間。 他們是想在寧波扎根的新寧波人 他們是有著精明的頭腦的一群人。 而帶給他們這種多重滿足的正是： 總而言之： 四問已經(jīng)完成，市場已然清晰，在這個基礎上，明道思考的是：怎樣在已經(jīng)十分完美的產(chǎn)品基礎上再前進一步呢？ 三提 提升一：產(chǎn)品附加值的打造 ! 提升二：項目利潤的創(chuàng)造 ! 提升三：明道能為項目和開發(fā)商的品牌做什么？ 附加值打造之 1— 重點打造 7000平米中心園林 園林景觀建議方向 : 芭堤雅式園林風格 理由： 作為著名的度假勝地，總是 讓年輕人無限向往。 寧波少有此類風格，我們做 就是領先，就是獨特 與產(chǎn)品個性一脈相承。 4. 當然還有足夠的重視和足夠的信心。 其中 最大 的是什么？ 大 到足以支撐整個項目？ 中心，只有中心 這里不僅是寧波的圓心 這里也是寧波的源心 這里不僅擁有天一閣、鼓樓、月湖、 城隍廟這樣的歷史印記 這里更擁有天一廣場、和義大道現(xiàn)代化的商業(yè)地標 這里集合了這座城市所有的繁華與優(yōu)雅 傳統(tǒng)與現(xiàn)代在這里交融； 繁華與歷史在這里相遇； 在這里不僅延續(xù)了城市的過去； 還擁有著繁華的現(xiàn)在以及無限寬廣的未來。 繁華 于是，概念核心噴薄而出 ○ 生于斯，長于斯的情結(jié)和榮耀。 輕軌畔 。 他的演繹體系是這樣的 …… VI體系 案名已有，我們做了如下表現(xiàn) 應用 同時，為了與調(diào)性更好的吻合，我們建議了如下案名 望 園 主推案名 備選案名 悅 郡 推廣體系 軟文鋪墊 讓生活重回中心 城市中心的土地越來越少，城市中心的房價越來越高。 如今在中心，為完成一處在城市中心居住的夢想，讓生活重新回到城市中心。執(zhí)行難！ 至此，讓生活重回城市中心 開篇硬廣 兒時的記憶，逐漸遠去？ 城市的繁華，成為記憶？ 腳下的步伐，遠離城市？ 幸好還有，望園。所望 望園即將公開，全城熱盼 全城。望園紅動甬城 開盤報廣 見證。 開盤延續(xù) 五勢之一、造勢 時間：開盤前 3個月 目的：山雨欲來的氣勢及形象高度 如何造？ 戶外造 五勢之一、造勢 時間：開盤前 3個月 目的：山雨欲來的氣勢及形象高度 如何造？ 活動造 活動造： 寧波首屆“非誠勿擾”相親大會 時間：開盤前 3個月至開盤后 3個月 具體操作： 1. 項目冠名，形成延續(xù)性的活動營銷。 3. 再根據(jù)報名人數(shù)，聯(lián)合寧波電臺，進行電視錄播。 5. 這是針對目標群體量身定制的活動。中心印象”攝影聯(lián)展 營銷活動 3： “ 我和中心的故事”征文 ： （以上活動視積累情況再定做不做） 方式：活動 3可任選一，也可聯(lián)動進行 目的：與中心、繁華主題相扣，展現(xiàn)變遷脈絡 時間：開盤前 2個月 具體操作： 網(wǎng)上報名，網(wǎng)上評票，最后網(wǎng)上選出前三名，獲贈購房禮券或大家電一部，獲獎作品同步在售樓處、報紙、網(wǎng)絡展出。 2. 本區(qū)域如配套、輕軌、商業(yè)中心有新進展，也可趁機擴大宣傳深度。 媒體策略 1. 明道認為，如此好的地段，總廣告預算不