【正文】 已供應(yīng)量 6729791440020040060080010001200140016002022年 2022年 2022年單位：戶認識板塊 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地塊 名稱 用地 性質(zhì) 占地 面積 容積率 總建 筑面積 限高 成交樓 面地價 中標 單位 拍賣 時間 日湖以東 1地塊 公建及 高級公寓 55642 122412m2 60米 港強房產(chǎn) 日湖以東 2地塊 公建及 高級公寓 33497 63644 m2 45米 眾貿(mào)房產(chǎn) 人民新村 2期地塊 住宅、辦公 及相應(yīng)配套 13400 20220 m2 35米 寧波港強 寧動 1地塊 居住及 其配套用地 8853 12394 m2 40米 4755 凱德置業(yè) 寧動 2地塊 居住及 其配套用地 17090 37598 m2 60米 寧動 3地塊 居住及 其配套用地 11717 16403 m2 40米 寧動 4地塊 居住及 其配套用地 33721 77558 m2 80米 寧動 5地塊 公共設(shè)施 及居住 27032 3 81096 m2 100米 日湖以西 地塊 居住及 配套設(shè)施 53214 106428 m2 3802 雅戈爾置業(yè) 合計 537633 m2 板塊潛在供應(yīng)分析（一） 認識板塊 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 凱德置地計劃用 3年的時間對該項目進行開發(fā)，預(yù)計項目總建筑面積約 平方米， 75%為公寓（ 1300多套），全部做精裝修，預(yù)計 2022年下半年開盤，銷售均價 10000元 /平方，其余 25%將開發(fā)寫字樓和商鋪（近 6萬平方米）。 一期開盤當初寧波樓市異?；鸨?， 加上該區(qū)域客源的長期積累 ， 江北區(qū)域客戶占絕對比例 ， 為 80%以上； 二期開盤由于面臨國家的新政調(diào)控 ， 開發(fā)商加強了項目宣傳 ， 同時寧波大劇院已交付使用 ， 出現(xiàn)了海曙區(qū)的客群 ， 但江北區(qū)域客源仍占 60%以上； 三期該項目開盤 ， 隨著寧波大劇院區(qū)域居住氛圍的逐步形成和開發(fā)商宣傳力度的逐步加大 ， 從成交客群分析 ， 客群出現(xiàn)更大換血 ， 江北本地客群比例已不到 50%， 區(qū)域外客源如市區(qū)的外貿(mào)人員 、 公務(wù)員 、 鎮(zhèn)海區(qū)等購房比例加大 。 重視自然景觀的附加價值 ， 強調(diào)在物質(zhì)滿足的同時獲得一種精神富足 ， 一種身份的滿足感； n 在價格接受度上有一定的彈性 ， 對產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境關(guān)注要超過價格 ，但對品質(zhì)提升的價格彈性不大； n 具有較強的品牌意識 ， 會通過多種途徑了解產(chǎn)品信息 ， 對好樓盤有興趣且產(chǎn)生購買沖動； n 附庸風雅 。 認識板塊 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 板塊結(jié)論 ? 一、江北城區(qū)板塊是個城市中心的預(yù)留板塊，屬于潛力板塊； ? 二、江北城區(qū)板塊的客群正逐步發(fā)生變化，由單一的區(qū)域性客 ? 群向市區(qū)的多元化客群轉(zhuǎn)變 ? 三、江北城區(qū)板塊目前開發(fā)的產(chǎn)品仍屬于大眾化產(chǎn)品，如北岸 ? 琴森； ? 四、江北城區(qū)板塊與競爭板塊相比，最大的特性在于是個城市 ? 中央生態(tài)板塊的概念； ? 五、在大劇院區(qū)域居住氛圍尚未形成、灣頭規(guī)劃還停留在概念 ? 階段和江北的城市化還沒有完全展開的前提下，日湖片區(qū) ? 的最佳開發(fā)時機并沒有到來，本項目屬于市場開拓者定位， ? 必須提前蓄勢并蓄足勢。 認識產(chǎn)品 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 問題一： 項目產(chǎn)品形態(tài)多元化，具備城市綜合體之形態(tài)，卻不具備城市綜合體之規(guī)模。 在形態(tài)上具備了一個城市綜合體之元素。因此，在概念上無法以城市綜合體切入市場。運作得當， 8棟別墅將擔負使整個項目具備跳脫競爭、具備獨尊地位的重任。 項目成功假設(shè)： 別墅面積： 500/400M2—— 成功 別墅價格： 15000元 /M2—— 成功 公寓價格： 7500元 /M2—— 成功 問題： 別墅面積遭遇放大： 800/600M2 別墅價格一味抬高： +5000元 /M2 公寓價格被迫走高： +500元 /M2 認識產(chǎn)品 面對客觀現(xiàn)實，怎樣運作才能確保項目成功？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 問題四： 擁有獨占的產(chǎn)品、獨享的湖資源，怎樣完成概念獨占與市場獨創(chuàng)？ 認識產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 戰(zhàn)略思考篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 分解的解決之道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 分解一：分解產(chǎn)品 產(chǎn)品一： 別墅 —— 八大家。 產(chǎn)品二： 170M2空中公館 —— VILLA HOUSE。 天一生水，八宅一生 傳世湖墅八大家 望湖大宅人生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 分解一：分解產(chǎn)品 產(chǎn)品三： 公寓 —— 品牌社區(qū)。風情商業(yè)。主題行業(yè)聚集辦公。上城 其市場特點由傳統(tǒng)的定位市場轉(zhuǎn)化為篩選市場。 利用別墅，提升產(chǎn)品檔次，塑造明星形象。 市場四：分離辦公產(chǎn)品，尋找單獨市場。 節(jié)點一：開盤 節(jié)點二：立面初出 節(jié)點三：景觀實景展現(xiàn) 節(jié)點四：交房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 營銷策略篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略總綱 鎖定顛峰，出具特色，整盤帶動 跳脫競爭，塑造不對稱營銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷策略 一、 8棟別墅變?yōu)榘駱印? 在產(chǎn)品無法改變的基礎(chǔ)上，通過追加 800萬 1000萬元的投資，在別墅的景觀上做文章。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷策略 一、 8棟別墅變?yōu)榘駱印? 1）高級訂制，賦予產(chǎn)品鮮明個性。使每棟別墅均具有其獨特的靈魂與品位。先行裝修一棟別墅，使其成為重要時尚源地。同時，也可作為社會名流、電視演播的固定沙龍場所。 售樓處不僅作為銷售場所 也形成 SHOW場 作為 奢侈的殿堂 藝術(shù)的展廳 收藏品鑒地 文化的長廊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷策略 三、商業(yè)、辦公主題設(shè)置，完成引擎帶動。 地塊東部沿街底商，設(shè)置裝飾藝術(shù)主題商業(yè)，通過引進較大的旗艦家居主力店（如美克美家），進而形成依附的相關(guān)行業(yè)聚集，如居家裝飾精品店、布藝、燈飾等?？赏ㄟ^兩個主題設(shè)置 —— 文化餐飲組團與創(chuàng)意時尚組團。 商業(yè) —— 主題商業(yè) +風情商業(yè)，完成文化體驗。 商業(yè) —— 主題商業(yè) +風情商業(yè)，完成文化體驗。該組團不僅展示潮流前線的裝飾藝術(shù)、還追古溯今，以藝術(shù)和品位裝點我們的現(xiàn)代生活。 商業(yè) —— 主題商業(yè) +風情商業(yè)，完成文化體驗。 業(yè)態(tài)布局： 酒吧、咖啡吧、茶館、世界餐飲（日本韓國料理、美式法式西餐）、世界風情禮品等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷策略 三、商業(yè)、辦公主題設(shè)置，完成引擎帶動。 金屬院 創(chuàng)意時尚組團 這里是視覺藝術(shù)的盛宴，對于現(xiàn)代的消費者來說，在購物的同時，體會視覺帶來的沖擊和心靈觀感。 辦公 —— 外貿(mào)主題商務(wù) 。 另外，引入領(lǐng)袖企業(yè) —— 世界著名