【正文】 例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 。世襲一城繁華！ 全案營銷策劃報告 東南形勝，千年都會 海曙自古繁華 如今在這里，一個占據(jù)寧波半壁江山以上的物業(yè)翹楚 即將在這片千年積淀的繁華核心區(qū) 展現(xiàn)他對城市的抱負，并實現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)身 而這一轉(zhuǎn)身將因為與這片區(qū)域的邂逅而讓萬眾期待 …… 繁 華 所 在 這就是 本次提報，解決問題是不二法則 實用、實效是明道的思考源點 我們的原則： 簡而言之，就是 《《《 四問 —— 問新政、問產(chǎn)品、問競品、問目標群 三提 —— 附加值、利潤、明道的力量 五勢 —— 造勢 借勢 集勢 成勢 延勢 九術(shù) —— 操盤手法 讓我們一一道來 ……… 一問新政影響幾何？ 明道觀點： 一、房市下行，房價下降勢在必行，或許又見長冬 有政策為證： 新國八條 二套房首付 60%，貸款利率 ；二手房丌足 5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅； 限購令 住房限購城市翻番達 72個 寧波政策落地：限購令轉(zhuǎn)為禁購令，調(diào)控再升級 主要條款 關(guān)鍵內(nèi)容 點評 控制房價 加強新建住房價格的管理和對房價的監(jiān)測，合理控制房價。 全額征稅 對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅。 限購令更加嚴厲 約談機制 目標未完成的縣（市）區(qū)政府，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責(zé)人進行約談和問責(zé)。 優(yōu)勢 3 優(yōu)勢 4 7000平米中心園林，寬棟距，連別墅也嘆為觀止 超 50米大棟距，大視野，大遠見； 約 7000平米中庭闊景，多重景觀體系，可塑性強。 三問竟品如何？ 明道觀點： 或許，最大的競爭對手就是自己！ 80120平米戶型面臨一定競爭，關(guān)鍵看我們的心態(tài)，看價格！ 雖然獨孤求敗，但了解區(qū)域土地供應(yīng)及大市范圍內(nèi)的同類項目， 知已知彼，才能百戰(zhàn)不殆 區(qū)域土地供應(yīng)情況： 地塊名稱 面積 (畝 ) 用途 容積率(≤) 成交總價 (萬 ) 樓面價 (元/M2) 成交地價 (萬 /畝 ) 競得單位 交易時間 預(yù)計開盤時間 與本案的關(guān)系 麗園北路東側(cè)勝豐地塊 31.95 商用 17808 3800 恒茂置業(yè) 2022920 2022年 無競爭關(guān)系 聯(lián)豐仲家橋地塊 63.65 商用 28285 3030 博虹投資 2022121 2022年 城市綜合體為本案帶來利好 氣象路西段 1地塊 81.51 住宅 101973 8530 城投置業(yè) 20221225 2022年下半年 安置房，無競爭關(guān)系 儲備用地 銷售時間與本案錯開，無直接競爭 村級留用地 定向銷售，與本案無直接關(guān)系 同區(qū)域內(nèi)，并無直接的競爭對手，開盤時間也錯開，城市綜合體將為本案的價值提升再奠基礎(chǔ)。 ?銷售情況：截止 2022年 2月 13日銷售率約為 75%。 羅曼風(fēng)情（住宅） 明道觀點： 相對本案，以上住宅在規(guī)模及居住感上要優(yōu)于本案，但在地段上根本無法與本案抗衡 在價格上， 13000元 /平（無精裝）是一個重要的參考指標。 共同心聲： 我的過去、現(xiàn)在、未來都要在海曙，海曙才是寧波。 2. 孩子拼在寧波，為了更好發(fā)展，資助買一套 3. 基本是父母付首付甚至更多，月供由小兩口解決部分或全部 共同心聲： 孩子大了，自有孩子的空間，我們也不想打擾他們，但又不愿隔得太遠，現(xiàn)在房價這么高，靠他們小兩口的收入，肯定買不起，還是幫他們出首付，日子過好點，可憐天下父母心。 3. 海曙這種地段的房子基本沒了，投資有保障 共同心聲： 投資要穩(wěn)點，錢要活點，還是這里上算，不管是租還是賣 人物概況統(tǒng)計 1. 自用型需求約占 70%，投資性占 30% 2. 人群區(qū)域主要以海曙為主，特別集中在聯(lián)豐、聯(lián)豐西，鄞奉路一帶。 他們是想在寧波扎根的新寧波人 他們是有著精明的頭腦的一群人。 寧波少有此類風(fēng)格，我們做 就是領(lǐng)先，就是獨特 與產(chǎn)品個性一脈相承。 其中 最大 的是什么？ 大 到足以支撐整個項目？ 中心，只有中心 這里不僅是寧波的圓心 這里也是寧波的源心 這里不僅擁有天一閣、鼓樓、月湖、 城隍廟這樣的歷史印記 這里更擁有天一廣場、和義大道現(xiàn)代化的商業(yè)地標 這里集合了這座城市所有的繁華與優(yōu)雅 傳統(tǒng)與現(xiàn)代在這里交融； 繁華與歷史在這里相遇； 在這里不僅延續(xù)了城市的過去； 還擁有著繁華的現(xiàn)在以及無限寬廣的未來。 輕軌畔 。 如今在中心，為完成一處在城市中心居住的夢想，讓生活重新回到城市中心。所望 望園即將公開，全城熱盼 全城。 開盤延續(xù) 五勢之一、造勢 時間：開盤前 3個月 目的：山雨欲來的氣勢及形象高度 如何造？ 戶外造 五勢之一、造勢 時間：開盤前 3個月 目的：山雨欲來的氣勢及形象高度 如何造？ 活動造 活動造： 寧波首屆“非誠勿擾”相親大會 時間：開盤前 3個月至開盤后 3個月 具體操作： 1. 項目冠名，形成延續(xù)性的活動營銷。 5. 這是針對目標群體量身定制的活動。 2. 本區(qū)域如配套、輕軌、商業(yè)中心有新進展，也可趁機擴大宣傳深度。 短信： 直達的很好渠道 電臺： ,，共 20秒重復(fù)廣告，每次 4秒，目標群愛聽的頻道 小禮品： 小恩小惠，傳遞主題的好渠道 如何通過借創(chuàng)意創(chuàng)新渠道別樣傳播本案 會發(fā)光的 LED標志 售樓處在農(nóng)工商對面，且是干道，門頭采用 LED標志，形成夜色中閃亮的景觀。 可考慮買房送家具券一步到位 。 最后，還有九術(shù) 9大營銷策略， 9術(shù)撼寧波 術(shù)一：移動售樓處 江北萬達、歐尚設(shè)銷售點，短期引爆市場。 術(shù)四：虛張價勢，促進成交 前期報高價格，造成價格定勢，后期開盤以較低價入市，造成反差，促進購買。 樣板房生活氛圍渲染細節(jié)示意 術(shù)八： VIP卡發(fā)放，提前鎖定目標客戶 通過 VIP卡升級程序，三次測試市場，全面了解目標客戶心理價位及需求量，確保開盤定價精準，高價、快速去化，達到項目利潤最大化 初級 VIP B級 VIP A級 VIP 門衛(wèi) 飲品員 所有銷售人員進行禮儀培訓(xùn)，保潔員、保安全部標準著裝，讓客戶每一次的看房經(jīng)歷，都是尊貴愉悅的體驗。 一次性付清 95折 ， 分期付款 98折 。 一次性付清 96折 ， 按揭 98折 。 一次性付清優(yōu)惠 800元 /m2， 按揭優(yōu)惠 300元 /m2。目前平層均價 13200元 /平米， 復(fù)式 16800元 /平米。備案銷售率 ％。 平層類住宅特性分析： 市中心、新房、社區(qū)有品質(zhì)、單價有一定市場吸引力， 中間套，非真正意義南北通透、總價無競爭力。并襯托平層公寓的單價優(yōu)勢，促進平層去化。 原因四：六月份一般為房地產(chǎn)銷售旺季。 4 2 挑高公寓低總價切入市場，促進 4低單價類住宅快速去化， 形成熱銷，快速回籠資金。 樓號 面積 單價 總銷 開盤 3個月 開盤 6個月 銷售率 總銷 回款 銷售率 總銷 回款 3 15914 15500 % % 推盤 節(jié)奏 三批商業(yè)： 底層商業(yè)： 32間 沿街旺鋪，壓軸推出。532套房源兩個月銷售率達 95% 奉化住宅項目 —陽光水岸 ? 在項目價格成為抗性的情況下，大膽采用“小幅提價法” 6個月內(nèi)實現(xiàn)銷售率 100% 項目重要銷售節(jié)點回顧 ? 2022開發(fā)商為促進“陽光茗都”銷售，定價高于市場價格 ? 2022年至 2022年 7月開發(fā)商自銷僅 10% ? 本公司 2022年 10月接案，挖掘并賦予項目 4大價值 7萬方住宅項目 —馬鞍山世貿(mào)一品 7萬方住宅項目 —馬鞍山世貿(mào)一品 項目重要銷售節(jié)點回顧 ? 2022年 8月 26日 項目組人員進駐馬鞍山 ? 2022年 9月 15日 項目首次參加馬鞍山首屆房展會、采用封閉式展館轟動馬鞍山 ? 2022年 11月 1日 世貿(mào)壹品售樓部進場開始接待 ? 2022年 12月 15日 世貿(mào)壹品預(yù)先認購會員卡開始辦理 ? 2022年 12月 24日 世貿(mào)壹品圣誕狂歡盛典在大華廣場盛大舉行 ? 2022年 3月 29日 世貿(mào)壹品住宅 1棟、 3棟、 5棟、 7棟開盤，當日銷售85%套，早上 9開盤搶購至下午三點封盤 ? 本項目創(chuàng)造了高層產(chǎn)品售價高于同地段多層產(chǎn)品價格的奇跡 ? 本項目攻兊了當?shù)?15層以上高層銷售難關(guān) 用心，用新，堅持，自有豐碩回報， THANKS!