【正文】 目成敗 挑高公寓特性分析： 兩房全通透、上下動(dòng)靜區(qū)分、低總價(jià)、時(shí)尚有品位、有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，購(gòu)房者注重總價(jià)，對(duì)單價(jià)丌敏感。 21碼頭 物業(yè)類型：商業(yè)別墅 平層、復(fù)式公寓 公寓總戶數(shù)： 1160戶 精裝復(fù)式公寓 主力面積： 3050m 層 高： 銷售均價(jià)： 16800元 / m2 網(wǎng)上備案每周 4－ 10套左右。 目前公寓部分備案銷售 236套， 剩余 54套，備案銷售率 ％。 術(shù)六：小恩小惠，引發(fā)口碑，持續(xù)銷售 開盤時(shí)期，簽約送一些小家電，促進(jìn)口碑持續(xù)營(yíng)銷。 如何延？ 報(bào)媒做回應(yīng)熱銷的廣告，感恩回顧，減少投放量，同時(shí)做好客戶維護(hù)工作，形成自發(fā)口碑傳播，活動(dòng)的延續(xù)效應(yīng)。 媒體策略 1. 明道認(rèn)為，如此好的地段，總廣告預(yù)算不必太多，就可完美實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)，按照總銷的 %%既可（約 150300萬(wàn)） 2. 有些活動(dòng)和銷售道具的多些投入，只是為品牌的提升做更好的鋪墊，可由開發(fā)商選擇。 3. 再根據(jù)報(bào)名人數(shù)，聯(lián)合寧波電臺(tái)，進(jìn)行電視錄播。執(zhí)行難！ 至此，讓生活重回城市中心 開篇硬廣 兒時(shí)的記憶，逐漸遠(yuǎn)去？ 城市的繁華，成為記憶？ 腳下的步伐，遠(yuǎn)離城市？ 幸好還有，望園。 繁華 于是，概念核心噴薄而出 ○ 生于斯，長(zhǎng)于斯的情結(jié)和榮耀。 而帶給他們這種多重滿足的正是： 總而言之： 四問(wèn)已經(jīng)完成，市場(chǎng)已然清晰，在這個(gè)基礎(chǔ)上，明道思考的是：怎樣在已經(jīng)十分完美的產(chǎn)品基礎(chǔ)上再前進(jìn)一步呢？ 三提 提升一：產(chǎn)品附加值的打造 ! 提升二：項(xiàng)目利潤(rùn)的創(chuàng)造 ! 提升三：明道能為項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌做什么？ 附加值打造之 1— 重點(diǎn)打造 7000平米中心園林 園林景觀建議方向 : 芭堤雅式園林風(fēng)格 理由： 作為著名的度假勝地，總是 讓年輕人無(wú)限向往。 2. 有錢沒(méi)處投，這里不限購(gòu)不限貸 3. 海曙核心區(qū)，成熟還有輕軌，肯定升值 共同心聲： 錢總要找到出口，否則就是死錢，趁低潮出手才能賺更多，地段決定一切，產(chǎn)品也很有特色，租金回報(bào)也不錯(cuò)，趕緊出手為上策。 如果高于 2022元 /平，則會(huì)面臨失去客戶的風(fēng)險(xiǎn)。 3 ?開盤優(yōu)惠：開盤期間所有成交者均可享受 250元 /㎡ 優(yōu)惠。 輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi) ，高總價(jià)，大戶型面巨壓 ，有洗牌的可能 ，資金需要找尋新出口 二、限購(gòu)變禁購(gòu)，房市面臨多重考驗(yàn)！ —— 或許：商務(wù)公寓市場(chǎng)的春天，來(lái)了！ 1. 首付只需 5成，住宅首套都得 6成 2. 不限購(gòu)，不限貸，法人、個(gè)人都可買 3. 不再假離婚，不再假社保，正大光明的買 商務(wù)公寓，冬天里的一把火！ 但同時(shí)，需要注意解決的是： 1. 按揭時(shí)間短，每月還款壓力大，年輕人難以承受 2. 無(wú)法落戶 《 新政影響總結(jié) 》 抑制的是住宅投機(jī) 維穩(wěn)是主旋律，房?jī)r(jià)下降房市下滑勢(shì)在必行 抑制是暫時(shí)的，冬天會(huì)過(guò)去的 冬天預(yù)計(jì)在新政府上臺(tái)前不會(huì)解凍 商務(wù)公寓的春天，來(lái)了！ 二問(wèn)產(chǎn)品優(yōu)劣若何？ （ SWOT) 城市核心，坐享一城繁華 天一閣、鼓樓、城隍廟、 天一廣場(chǎng)、和義大道 …… 市中心珍藏級(jí)地塊，天賦珍稀。 明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo) 住房保障 加強(qiáng)住房保障建設(shè)及舊住宅的改造力度，今年新建 70萬(wàn)平方米，其中廉租房 60萬(wàn)方。 確保保障房建設(shè)用地 全面限購(gòu) 1套房的當(dāng)?shù)貞艏用窈?1年以上納稅的非本市戶籍家庭，限購(gòu) 1套住房（含新建商品房和二手房）；對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 優(yōu)勢(shì) 7 東面臨河，紫氣東來(lái)，上風(fēng)上水 車庫(kù)智能識(shí)別系統(tǒng)、建議做的全自動(dòng)烘干系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng) 優(yōu)勢(shì) 8 高端智能化，科技以人為本 法人，個(gè)人均可購(gòu)買，不受 20%約束，首付比住宅還低 優(yōu)勢(shì) 9 不限購(gòu)，不限貸，逆市飄揚(yáng) (W)劣勢(shì)若何： 無(wú)法落戶，按揭壓力大 會(huì)讓一部分新寧波人和首次置業(yè)者，望而卻步 水電商用性質(zhì)，物業(yè)費(fèi)相對(duì)貴 但可盡量申請(qǐng)民用水電，物業(yè)費(fèi)影響也不大 （ O)威脅會(huì)怎樣？ 面臨和美城、金東岸等分流小公寓客戶 都是同類性質(zhì)產(chǎn)品，后繼推出量大，需搶奪客源 城西萬(wàn)科金色城市，羅曼風(fēng)情等分流大戶型客戶 有規(guī)模、品牌、景觀住宅等效應(yīng)，較易打動(dòng)剛性需求者 同區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高二手房分流大戶型客戶 如永和居易，聯(lián)豐社區(qū)等對(duì)新寧波人需要落戶需求，有較大吸引力 （ O)機(jī)會(huì)在哪里？ 新政抑制住宅投機(jī)，公寓春天到來(lái) 城市腹地沒(méi)有比本案綜合優(yōu)勢(shì)更高的產(chǎn)品 十分稀缺，十分搶手 產(chǎn)品總結(jié) 放眼寧波，本案的綜合優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二 但 80120平米大戶型會(huì)面臨眾多威脅 從另一個(gè)角度看，大戶型成功了，本案就成功了。 房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)下，小戶型，低總價(jià)，小二房產(chǎn)品甚受歡迎 做簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、明快的裝修風(fēng)格會(huì)增強(qiáng)小戶型的通透感 水電能申請(qǐng)民用，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更明顯 80120平米公寓代表競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 1 產(chǎn)品 高層住宅 價(jià)格 預(yù)計(jì) 15000元 /平米 規(guī)模 開盤時(shí)間 建筑面積 :6萬(wàn)方 20224 戶型 89139 平米 半島悅城不本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系： 4月上市，精裝修，將會(huì)預(yù)先搶占本案部分客源 半島悅城（住宅） 面積段 89100 100110 110120 120139 總套數(shù) 套數(shù) 85 96 105 72 358 配比 24% 27% 29% 20% 100% 80120平米公寓代表競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 2 產(chǎn)品 小高層、高層、 別墅 價(jià)格 預(yù)計(jì) 13000元 /平米 規(guī)模 開盤時(shí)間 建筑面積 :18萬(wàn)方 20221 主力戶型 89120 平米 羅曼風(fēng)情不本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系： 一批基本售罄，二批即將推出，預(yù)計(jì)本案開盤時(shí)，仍有丌少房源， 13000的價(jià)格，對(duì)本案定價(jià)有參考意義，丌含裝修應(yīng)在此價(jià)上下較穩(wěn)妥。 父母給孩子的婚房（主力客群） 年齡： 4560歲 （父母傾向平層小戶，年輕傾向挑高 為什么購(gòu)買： 1. 家原也在海曙，孩子結(jié)婚了，在附近買一套，互相照顧。 項(xiàng)目名稱 面積段（㎡） 購(gòu)房需求 區(qū)域 年齡 晴園 6891 首次置業(yè) 鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主 3040 120以上 二次及以上置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 羅曼風(fēng)情 80100 首次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3045 120140 二次及以上置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 青林灣 5期 80100 首次置業(yè) 二次置業(yè) 海曙、鄞州、江北 2535 100120 二次置業(yè) 海曙、鄞州、江北 3040 120140 二次及以上置業(yè) 海曙、鄞州、江北 3550 萬(wàn)科金色城市 8095 首次置業(yè) 鄞州區(qū)為主，部分海曙及江北 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3040 120以上 多次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 來(lái)自周邊樓盤客群的數(shù)據(jù)佐證 項(xiàng)目名稱 面積段（㎡） 購(gòu)房需求 區(qū)域 年齡 購(gòu)房屬性 和美城 3341 投資置業(yè) 首次置業(yè) 江東區(qū)、高新區(qū)、 鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū) 3050歲 4050歲投資型客戶為主，約占 60%； 30歲左右過(guò)渡型自住購(gòu)房占 40% 6992 首次置業(yè) 投資置業(yè) 高新區(qū)和江東區(qū)為 主、江北區(qū) 3050歲 4050歲的中年人為子女購(gòu)房為主，約占 60%；3035歲具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的青年人自住型購(gòu)房約占 30%；其他投資類購(gòu)房約占 10% 100130 二次置業(yè) 高新區(qū)和江東區(qū)為 主 3550 3540歲改善型購(gòu)房為主，約占 80%， 4050歲投資購(gòu)房占 20% 皇冠花園三期 95100 首次置業(yè) 江東、高新、鎮(zhèn)海 、北侖 3050 父母為子女購(gòu)房和 3040歲具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的首次置業(yè)者為主，約占 70%；其他類型購(gòu)房約占30% 125 二次置業(yè) 江東、高新、鎮(zhèn)海 、北侖 4050 進(jìn)城客戶和項(xiàng)目周邊區(qū)域的二次置業(yè)者為主，約 占 80%；其他購(gòu)房約占 20% 140以上 多次置業(yè) 江東、高新、鎮(zhèn)海 、北侖、江北 4555 項(xiàng)目周邊區(qū)域的二次及以上改善型購(gòu)房為主，占 80%，其他占 20% 21碼頭 3