【正文】 4 2 挑高公寓低總價(jià)切入市場(chǎng)，促進(jìn) 4低單價(jià)類住宅快速去化， 形成熱銷，快速回籠資金。備案銷售率 ％。 一次性付清 95折 ， 分期付款 98折 。 可考慮買房送家具券一步到位 。 開盤延續(xù) 五勢(shì)之一、造勢(shì) 時(shí)間：開盤前 3個(gè)月 目的：山雨欲來(lái)的氣勢(shì)及形象高度 如何造？ 戶外造 五勢(shì)之一、造勢(shì) 時(shí)間：開盤前 3個(gè)月 目的：山雨欲來(lái)的氣勢(shì)及形象高度 如何造？ 活動(dòng)造 活動(dòng)造： 寧波首屆“非誠(chéng)勿擾”相親大會(huì) 時(shí)間：開盤前 3個(gè)月至開盤后 3個(gè)月 具體操作： 1. 項(xiàng)目冠名，形成延續(xù)性的活動(dòng)營(yíng)銷。 其中 最大 的是什么？ 大 到足以支撐整個(gè)項(xiàng)目？ 中心，只有中心 這里不僅是寧波的圓心 這里也是寧波的源心 這里不僅擁有天一閣、鼓樓、月湖、 城隍廟這樣的歷史印記 這里更擁有天一廣場(chǎng)、和義大道現(xiàn)代化的商業(yè)地標(biāo) 這里集合了這座城市所有的繁華與優(yōu)雅 傳統(tǒng)與現(xiàn)代在這里交融； 繁華與歷史在這里相遇； 在這里不僅延續(xù)了城市的過(guò)去； 還擁有著繁華的現(xiàn)在以及無(wú)限寬廣的未來(lái)。 2. 孩子拼在寧波，為了更好發(fā)展，資助買一套 3. 基本是父母付首付甚至更多，月供由小兩口解決部分或全部 共同心聲： 孩子大了，自有孩子的空間，我們也不想打擾他們，但又不愿隔得太遠(yuǎn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，靠他們小兩口的收入，肯定買不起，還是幫他們出首付，日子過(guò)好點(diǎn)，可憐天下父母心。 三問(wèn)竟品如何？ 明道觀點(diǎn)： 或許，最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是自己！ 80120平米戶型面臨一定競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵看我們的心態(tài)，看價(jià)格！ 雖然獨(dú)孤求敗，但了解區(qū)域土地供應(yīng)及大市范圍內(nèi)的同類項(xiàng)目， 知已知彼，才能百戰(zhàn)不殆 區(qū)域土地供應(yīng)情況： 地塊名稱 面積 (畝 ) 用途 容積率(≤) 成交總價(jià) (萬(wàn) ) 樓面價(jià) (元/M2) 成交地價(jià) (萬(wàn) /畝 ) 競(jìng)得單位 交易時(shí)間 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 與本案的關(guān)系 麗園北路東側(cè)勝豐地塊 31.95 商用 17808 3800 恒茂置業(yè) 2022920 2022年 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 聯(lián)豐仲家橋地塊 63.65 商用 28285 3030 博虹投資 2022121 2022年 城市綜合體為本案帶來(lái)利好 氣象路西段 1地塊 81.51 住宅 101973 8530 城投置業(yè) 20221225 2022年下半年 安置房，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 儲(chǔ)備用地 銷售時(shí)間與本案錯(cuò)開，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng) 村級(jí)留用地 定向銷售，與本案無(wú)直接關(guān)系 同區(qū)域內(nèi)，并無(wú)直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，開盤時(shí)間也錯(cuò)開，城市綜合體將為本案的價(jià)值提升再奠基礎(chǔ)。世襲一城繁華！ 全案營(yíng)銷策劃報(bào)告 東南形勝，千年都會(huì) 海曙自古繁華 如今在這里，一個(gè)占據(jù)寧波半壁江山以上的物業(yè)翹楚 即將在這片千年積淀的繁華核心區(qū) 展現(xiàn)他對(duì)城市的抱負(fù)，并實(shí)現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)身 而這一轉(zhuǎn)身將因?yàn)榕c這片區(qū)域的邂逅而讓萬(wàn)眾期待 …… 繁 華 所 在 這就是 本次提報(bào)，解決問(wèn)題是不二法則 實(shí)用、實(shí)效是明道的思考源點(diǎn) 我們的原則： 簡(jiǎn)而言之，就是 《《《 四問(wèn) —— 問(wèn)新政、問(wèn)產(chǎn)品、問(wèn)競(jìng)品、問(wèn)目標(biāo)群 三提 —— 附加值、利潤(rùn)、明道的力量 五勢(shì) —— 造勢(shì) 借勢(shì) 集勢(shì) 成勢(shì) 延勢(shì) 九術(shù) —— 操盤手法 讓我們一一道來(lái) ……… 一問(wèn)新政影響幾何？ 明道觀點(diǎn)： 一、房市下行，房?jī)r(jià)下降勢(shì)在必行，或許又見(jiàn)長(zhǎng)冬 有政策為證： 新國(guó)八條 二套房首付 60%，貸款利率 ；二手房丌足 5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅； 限購(gòu)令 住房限購(gòu)城市翻番達(dá) 72個(gè) 寧波政策落地：限購(gòu)令轉(zhuǎn)為禁購(gòu)令，調(diào)控再升級(jí) 主要條款 關(guān)鍵內(nèi)容 點(diǎn)評(píng) 控制房?jī)r(jià) 加強(qiáng)新建住房?jī)r(jià)格的管理和對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)測(cè)，合理控制房?jī)r(jià)。 四區(qū)在推和將推商務(wù)公寓一覽表： 11年還有約 3700套商務(wù)公寓存量，本案如 8月推出時(shí)，仍有 1500套剩余，總量不是很大，再加上海曙的地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，問(wèn)題不大 樓盤名稱 區(qū)域 開盤時(shí)間 總套數(shù)（套） 現(xiàn)剩余套數(shù)（套） 本項(xiàng)目開盤時(shí)預(yù)計(jì)剩余量（套） 戶型面積（㎡） 均價(jià) 層高 （米） 裝修情況 和美城 高新區(qū) 20221218 1800 1437 1070 30130 13600 2022 皇冠花園三期 高新區(qū) 2022129 689 276 0 95157 18000 3 2500 21碼頭 海曙區(qū) 2022822 1226 441 0 3050 平層 14000復(fù)式 17000 平層 3 復(fù)式 平層 2022復(fù)式 3000 鳳凰水岸 高新區(qū) 20224 467 467 0 3050 17000 平層 3 復(fù)式 未定 陽(yáng)光豪生 海曙區(qū) 2022223 178 123 0 4599 18000 4000 水清木華 海曙區(qū) 未定 450 450 450 3540 未定 未定 BEST愛(ài)都會(huì) 鄞州區(qū) 202218 269 191 0 4448 19000 2500 金東岸 高新區(qū) 20221117 659 309 0 4570 18000 35層 622層 300 學(xué)府 1+1 鄞州區(qū) 20224 159 159 0 2936 20220 6 3000 錢湖云庭 鄞州區(qū) 2022410 601 69 0 3050 18000 2022 合計(jì) 6498 3702 1520 項(xiàng)目周邊新推住宅一覽表： 周邊住宅價(jià)格大都在 1300015000元左右，是本案重要的參考依據(jù) 樓盤名稱 區(qū)域 開盤時(shí)間 總套數(shù)（套） 剩余套數(shù)（套） 本項(xiàng)目開盤時(shí)預(yù)計(jì)剩余量（套） 戶型面積 （㎡） 均價(jià) 裝修情況 羅曼風(fēng)情 鄞州區(qū) 2022111 住宅760 別墅 24 住宅 226 別墅 24 4 住宅 89120 13000 毛坯 金色城市 鄞州區(qū) 20221229 564 51 0 95160 15000 1500元 /㎡ 香檳水郡 鄞州區(qū) 2022127 212 116 0 7590 11500 毛坯 半島悅城 鄞州區(qū) 20224 358 358 50 89139 預(yù)計(jì) 14000 2500元 /㎡ 領(lǐng)秀熙城 鄞州區(qū) 20225 810 810 400 住宅 70137別墅 160240 未定 毛坯 合計(jì) 4466 1887 450 了解完土地、大市及周邊住宅后，讓我們?cè)賮?lái)看看重點(diǎn)借鑒個(gè)案的具體情況，能帶給我們什么啟示 重點(diǎn)借鑒個(gè)案 1 項(xiàng)目位置：北鄰楊木碶路，南鄰?fù)ㄍ韭肪G化帶 項(xiàng)目戶數(shù)：共 1800戶（一期 396戶、二期 320戶） 占地面積： 37524㎡ 總建筑面積： 243000㎡ 開盤時(shí)間： 2022年 12月 18日、下一批預(yù)計(jì) 2022年 4月 推出房源：推出首批 394套 層 高： 面積范圍： 30125平米、主力戶型 7090平米 價(jià)格情況： 908015900元 /㎡ ，均價(jià) 13000元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 2022元 /㎡ 水電性質(zhì)：民用性質(zhì) 銷售情況： 開盤當(dāng)天 394套公寓全部售罄 和美城 戶型面積（㎡） 3341 6976 8492 合計(jì) 套數(shù)（套） 132 165 99 396 簽約套數(shù) 125 154 89 368 簽約率 32% 39% 22% 93% 戶型面積（㎡） 49 7981 92 合計(jì) 套數(shù)（套） 64 192 64 320 占比 20% 60% 20% 100% 一期 3樓 二期 4樓 數(shù)據(jù)截止 2月 13日 1室 1廳 1衛(wèi)： 40平米 和美城戶型 3室 1廳 1衛(wèi) 73平米 3室 2廳 1衛(wèi) 130平米 借鑒：完全按住宅設(shè)計(jì)包裝，從結(jié)果看，是成功的，商務(wù)公寓也可以住宅化提供了可能，本案更有信心 2 物業(yè)地址： 鄞州嵩江東路與長(zhǎng)壽路交界處 開盤時(shí)間： 2022年 1月 8日 銷售均價(jià)： 20220元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 2500元 /㎡ 公寓戶型面積： 4448㎡ 層 高： 公寓套數(shù) :264套 銷售情況： 開盤四天銷售率達(dá)到 60%，截止 2月 13銷售率達(dá)到 80%左右 BEST愛(ài)都會(huì) 2房 2廳 2衛(wèi) 48平米 愛(ài)都會(huì)戶型 2房 2廳 2衛(wèi) 45平米 借鑒：同樣是 ，但不會(huì)感到太壓抑，即使 2萬(wàn)的價(jià)格，去化依然