【正文】 4 2 挑高公寓低總價切入市場，促進 4低單價類住宅快速去化， 形成熱銷，快速回籠資金。備案銷售率 ％。 一次性付清 95折 ， 分期付款 98折 。 可考慮買房送家具券一步到位 。 開盤延續(xù) 五勢之一、造勢 時間：開盤前 3個月 目的：山雨欲來的氣勢及形象高度 如何造？ 戶外造 五勢之一、造勢 時間：開盤前 3個月 目的：山雨欲來的氣勢及形象高度 如何造？ 活動造 活動造： 寧波首屆“非誠勿擾”相親大會 時間：開盤前 3個月至開盤后 3個月 具體操作： 1. 項目冠名，形成延續(xù)性的活動營銷。 其中 最大 的是什么？ 大 到足以支撐整個項目？ 中心，只有中心 這里不僅是寧波的圓心 這里也是寧波的源心 這里不僅擁有天一閣、鼓樓、月湖、 城隍廟這樣的歷史印記 這里更擁有天一廣場、和義大道現(xiàn)代化的商業(yè)地標 這里集合了這座城市所有的繁華與優(yōu)雅 傳統(tǒng)與現(xiàn)代在這里交融； 繁華與歷史在這里相遇； 在這里不僅延續(xù)了城市的過去； 還擁有著繁華的現(xiàn)在以及無限寬廣的未來。 2. 孩子拼在寧波，為了更好發(fā)展，資助買一套 3. 基本是父母付首付甚至更多，月供由小兩口解決部分或全部 共同心聲： 孩子大了，自有孩子的空間，我們也不想打擾他們，但又不愿隔得太遠，現(xiàn)在房價這么高，靠他們小兩口的收入，肯定買不起，還是幫他們出首付，日子過好點，可憐天下父母心。 三問竟品如何？ 明道觀點： 或許，最大的競爭對手就是自己！ 80120平米戶型面臨一定競爭，關鍵看我們的心態(tài)，看價格！ 雖然獨孤求敗，但了解區(qū)域土地供應及大市范圍內(nèi)的同類項目， 知已知彼，才能百戰(zhàn)不殆 區(qū)域土地供應情況： 地塊名稱 面積 (畝 ) 用途 容積率(≤) 成交總價 (萬 ) 樓面價 (元/M2) 成交地價 (萬 /畝 ) 競得單位 交易時間 預計開盤時間 與本案的關系 麗園北路東側(cè)勝豐地塊 31.95 商用 17808 3800 恒茂置業(yè) 2022920 2022年 無競爭關系 聯(lián)豐仲家橋地塊 63.65 商用 28285 3030 博虹投資 2022121 2022年 城市綜合體為本案帶來利好 氣象路西段 1地塊 81.51 住宅 101973 8530 城投置業(yè) 20221225 2022年下半年 安置房，無競爭關系 儲備用地 銷售時間與本案錯開，無直接競爭 村級留用地 定向銷售，與本案無直接關系 同區(qū)域內(nèi)，并無直接的競爭對手，開盤時間也錯開，城市綜合體將為本案的價值提升再奠基礎。世襲一城繁華！ 全案營銷策劃報告 東南形勝，千年都會 海曙自古繁華 如今在這里，一個占據(jù)寧波半壁江山以上的物業(yè)翹楚 即將在這片千年積淀的繁華核心區(qū) 展現(xiàn)他對城市的抱負，并實現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)身 而這一轉(zhuǎn)身將因為與這片區(qū)域的邂逅而讓萬眾期待 …… 繁 華 所 在 這就是 本次提報，解決問題是不二法則 實用、實效是明道的思考源點 我們的原則： 簡而言之，就是 《《《 四問 —— 問新政、問產(chǎn)品、問競品、問目標群 三提 —— 附加值、利潤、明道的力量 五勢 —— 造勢 借勢 集勢 成勢 延勢 九術 —— 操盤手法 讓我們一一道來 ……… 一問新政影響幾何？ 明道觀點： 一、房市下行，房價下降勢在必行，或許又見長冬 有政策為證： 新國八條 二套房首付 60%，貸款利率 ；二手房丌足 5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅； 限購令 住房限購城市翻番達 72個 寧波政策落地：限購令轉(zhuǎn)為禁購令，調(diào)控再升級 主要條款 關鍵內(nèi)容 點評 控制房價 加強新建住房價格的管理和對房價的監(jiān)測，合理控制房價。 四區(qū)在推和將推商務公寓一覽表： 11年還有約 3700套商務公寓存量，本案如 8月推出時，仍有 1500套剩余，總量不是很大，再加上海曙的地段優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢，問題不大 樓盤名稱 區(qū)域 開盤時間 總套數(shù)（套） 現(xiàn)剩余套數(shù)（套） 本項目開盤時預計剩余量（套） 戶型面積（㎡） 均價 層高 （米） 裝修情況 和美城 高新區(qū) 20221218 1800 1437 1070 30130 13600 2022 皇冠花園三期 高新區(qū) 2022129 689 276 0 95157 18000 3 2500 21碼頭 海曙區(qū) 2022822 1226 441 0 3050 平層 14000復式 17000 平層 3 復式 平層 2022復式 3000 鳳凰水岸 高新區(qū) 20224 467 467 0 3050 17000 平層 3 復式 未定 陽光豪生 海曙區(qū) 2022223 178 123 0 4599 18000 4000 水清木華 海曙區(qū) 未定 450 450 450 3540 未定 未定 BEST愛都會 鄞州區(qū) 202218 269 191 0 4448 19000 2500 金東岸 高新區(qū) 20221117 659 309 0 4570 18000 35層 622層 300 學府 1+1 鄞州區(qū) 20224 159 159 0 2936 20220 6 3000 錢湖云庭 鄞州區(qū) 2022410 601 69 0 3050 18000 2022 合計 6498 3702 1520 項目周邊新推住宅一覽表： 周邊住宅價格大都在 1300015000元左右，是本案重要的參考依據(jù) 樓盤名稱 區(qū)域 開盤時間 總套數(shù)（套） 剩余套數(shù)（套） 本項目開盤時預計剩余量（套） 戶型面積 （㎡） 均價 裝修情況 羅曼風情 鄞州區(qū) 2022111 住宅760 別墅 24 住宅 226 別墅 24 4 住宅 89120 13000 毛坯 金色城市 鄞州區(qū) 20221229 564 51 0 95160 15000 1500元 /㎡ 香檳水郡 鄞州區(qū) 2022127 212 116 0 7590 11500 毛坯 半島悅城 鄞州區(qū) 20224 358 358 50 89139 預計 14000 2500元 /㎡ 領秀熙城 鄞州區(qū) 20225 810 810 400 住宅 70137別墅 160240 未定 毛坯 合計 4466 1887 450 了解完土地、大市及周邊住宅后，讓我們再來看看重點借鑒個案的具體情況，能帶給我們什么啟示 重點借鑒個案 1 項目位置：北鄰楊木碶路，南鄰通途路綠化帶 項目戶數(shù)：共 1800戶（一期 396戶、二期 320戶） 占地面積： 37524㎡ 總建筑面積： 243000㎡ 開盤時間： 2022年 12月 18日、下一批預計 2022年 4月 推出房源：推出首批 394套 層 高： 面積范圍： 30125平米、主力戶型 7090平米 價格情況： 908015900元 /㎡ ，均價 13000元 /㎡ 裝修標準： 2022元 /㎡ 水電性質(zhì)：民用性質(zhì) 銷售情況： 開盤當天 394套公寓全部售罄 和美城 戶型面積（㎡） 3341 6976 8492 合計 套數(shù)（套） 132 165 99 396 簽約套數(shù) 125 154 89 368 簽約率 32% 39% 22% 93% 戶型面積（㎡） 49 7981 92 合計 套數(shù)（套） 64 192 64 320 占比 20% 60% 20% 100% 一期 3樓 二期 4樓 數(shù)據(jù)截止 2月 13日 1室 1廳 1衛(wèi)： 40平米 和美城戶型 3室 1廳 1衛(wèi) 73平米 3室 2廳 1衛(wèi) 130平米 借鑒：完全按住宅設計包裝，從結(jié)果看，是成功的，商務公寓也可以住宅化提供了可能，本案更有信心 2 物業(yè)地址： 鄞州嵩江東路與長壽路交界處 開盤時間： 2022年 1月 8日 銷售均價： 20220元 /㎡ 裝修標準： 2500元 /㎡ 公寓戶型面積： 4448㎡ 層 高： 公寓套數(shù) :264套 銷售情況： 開盤四天銷售率達到 60%，截止 2月 13銷售率達到 80%左右 BEST愛都會 2房 2廳 2衛(wèi) 48平米 愛都會戶型 2房 2廳 2衛(wèi) 45平米 借鑒：同樣是 ，但不會感到太壓抑，即使 2萬的價格，去化依然