【正文】 13000 毛坯 金色城市 鄞州區(qū) 20221229 564 51 0 95160 15000 1500元 /㎡ 香檳水郡 鄞州區(qū) 2022127 212 116 0 7590 11500 毛坯 半島悅城 鄞州區(qū) 20224 358 358 50 89139 預(yù)計 14000 2500元 /㎡ 領(lǐng)秀熙城 鄞州區(qū) 20225 810 810 400 住宅 70137別墅 160240 未定 毛坯 合計 4466 1887 450 了解完土地、大市及周邊住宅后，讓我們再來看看重點借鑒個案的具體情況，能帶給我們什么啟示 重點借鑒個案 1 項目位置：北鄰楊木碶路，南鄰?fù)ㄍ韭肪G化帶 項目戶數(shù)：共 1800戶（一期 396戶、二期 320戶） 占地面積： 37524㎡ 總建筑面積： 243000㎡ 開盤時間： 2022年 12月 18日、下一批預(yù)計 2022年 4月 推出房源：推出首批 394套 層 高： 面積范圍： 30125平米、主力戶型 7090平米 價格情況： 908015900元 /㎡ ，均價 13000元 /㎡ 裝修標準： 2022元 /㎡ 水電性質(zhì)：民用性質(zhì) 銷售情況： 開盤當(dāng)天 394套公寓全部售罄 和美城 戶型面積（㎡） 3341 6976 8492 合計 套數(shù)（套） 132 165 99 396 簽約套數(shù) 125 154 89 368 簽約率 32% 39% 22% 93% 戶型面積（㎡） 49 7981 92 合計 套數(shù)（套） 64 192 64 320 占比 20% 60% 20% 100% 一期 3樓 二期 4樓 數(shù)據(jù)截止 2月 13日 1室 1廳 1衛(wèi)： 40平米 和美城戶型 3室 1廳 1衛(wèi) 73平米 3室 2廳 1衛(wèi) 130平米 借鑒：完全按住宅設(shè)計包裝，從結(jié)果看，是成功的，商務(wù)公寓也可以住宅化提供了可能，本案更有信心 2 物業(yè)地址： 鄞州嵩江東路與長壽路交界處 開盤時間： 2022年 1月 8日 銷售均價： 20220元 /㎡ 裝修標準： 2500元 /㎡ 公寓戶型面積： 4448㎡ 層 高： 公寓套數(shù) :264套 銷售情況： 開盤四天銷售率達到 60%，截止 2月 13銷售率達到 80%左右 BEST愛都會 2房 2廳 2衛(wèi) 48平米 愛都會戶型 2房 2廳 2衛(wèi) 45平米 借鑒：同樣是 ，但不會感到太壓抑，即使 2萬的價格，去化依然不錯，反映出總價的優(yōu)勢，首次置業(yè)的首選。 3 ?開盤優(yōu)惠：開盤期間所有成交者均可享受 250元 /㎡ 優(yōu)惠。 ?付款優(yōu)惠：一次性付清 ，按揭 。 ?銷售情況：截止 2022年 2月 13日銷售率約為 75%。 21碼頭 ?開盤簡要： 8月 22日，推出四幢小高 層公寓，共 1226套 ?裝修標準： 2022元 /平米（平層） 3000元 /平米（復(fù)式） ?面積范圍： 3050平米 ?開盤均價： 13200元 /平米（平層） 16800元 /平米（復(fù)式） 戶型分析 F4戶型 1室 2廳 1衛(wèi) 1廚 37㎡ E戶型 1室 2廳 1衛(wèi) 1廚 30㎡ 借鑒：同樣是 ，但感到有些壓抑，裝修風(fēng)格用明亮簡約的風(fēng)格能夠增強空間通透感。 21碼頭是寧波第一批 一，說明房價高企的市場下，小戶挑高大有可為，但產(chǎn)品可以再優(yōu)化。 房價高企的市場下，小戶型，低總價，小二房產(chǎn)品甚受歡迎 做簡約、現(xiàn)代、明快的裝修風(fēng)格會增強小戶型的通透感 水電能申請民用，競爭優(yōu)勢更明顯 80120平米公寓代表競爭個案 1 產(chǎn)品 高層住宅 價格 預(yù)計 15000元 /平米 規(guī)模 開盤時間 建筑面積 :6萬方 20224 戶型 89139 平米 半島悅城不本案競爭關(guān)系： 4月上市，精裝修，將會預(yù)先搶占本案部分客源 半島悅城（住宅） 面積段 89100 100110 110120 120139 總套數(shù) 套數(shù) 85 96 105 72 358 配比 24% 27% 29% 20% 100% 80120平米公寓代表競爭個案 2 產(chǎn)品 小高層、高層、 別墅 價格 預(yù)計 13000元 /平米 規(guī)模 開盤時間 建筑面積 :18萬方 20221 主力戶型 89120 平米 羅曼風(fēng)情不本案競爭關(guān)系： 一批基本售罄，二批即將推出，預(yù)計本案開盤時，仍有丌少房源， 13000的價格，對本案定價有參考意義，丌含裝修應(yīng)在此價上下較穩(wěn)妥。 羅曼風(fēng)情（住宅） 明道觀點： 相對本案，以上住宅在規(guī)模及居住感上要優(yōu)于本案，但在地段上根本無法與本案抗衡 在價格上， 13000元 /平（無精裝）是一個重要的參考指標。 鑒于本案的地段優(yōu)勢，明道認為在持平甚至是高出 5001000元 /平，本案仍有較大贏面。 如果高于 2022元 /平，則會面臨失去客戶的風(fēng)險。 四問：目標群是誰？ 明道認為：他們是 —— 離不開城市的老寧波 拼在寧波并想扎根在寧波的新寧波人 父母買給孩子的婚房 被禁購令趕出來的住宅投機客 有閑錢的投資客 人物寫真 離不開城市的老寧波 (主力客群） 年齡： 2850歲（買大戶型多） 購買目的：不愿遠離，選擇不多 為什么購買： 1. 生于此，長于此，深深的海曙情結(jié) 2. 環(huán)境優(yōu)美，周邊學(xué)校、醫(yī)院等生活配套齊全 3. 同樣的錢，不愿遠遷，城西也有好的住宅，但已不是海曙。 共同心聲： 我的過去、現(xiàn)在、未來都要在海曙，海曙才是寧波。 想扎根在寧波的新寧波人 年齡： 2835歲 購買目的：寧波安個家，過度房 為什么購買： 1. 買不起更大更好的住宅 2. 45平米公寓將是這部分人的首選 3. 喜歡片區(qū)的繁華與成熟，還有輕軌，房子立面?zhèn)€性也吻合。 共同心聲： 現(xiàn)在錢不多，先買套小房子過度下吧，安身才能立命，嗯，這不錯，風(fēng)格現(xiàn)代，繁華成熟，還有輕軌，再合適不過了 。 父母給孩子的婚房（主力客群） 年齡： 4560歲 （父母傾向平層小戶，年輕傾向挑高 為什么購買： 1. 家原也在海曙，孩子結(jié)婚了，在附近買一套，互相照顧。 2. 孩子拼在寧波，為了更好發(fā)展，資助買一套 3. 基本是父母付首付甚至更多，月供由小兩口解決部分或全部 共同心聲： 孩子大了，自有孩子的空間，我們也不想打擾他們，但又不愿隔得太遠，現(xiàn)在房價這么高，靠他們小兩口的收入，肯定買不起，還是幫他們出首付，日子過好點，可憐天下父母心。 被禁購趕出來的住宅投機客 年齡： 3060歲 （存在于寧波各大市區(qū)） 為什么購買： 1. 房子太多了，住宅不能買了。 2. 有錢沒處投，這里不限購不限貸 3. 海曙核心區(qū)，成熟還有輕軌，肯定升值 共同心聲： 錢總要找到出口，否則就是死錢，趁低潮出手才能賺更多，地段決定一切，產(chǎn)品也很有特色，租金回報也不錯，趕緊出手為上策。 有閑錢的投資客 年齡： 3060歲 （存在于寧波各大市區(qū)） 為什么購買： 1. 投資渠道不多，以政府企事業(yè)單位為主 2. 住宅不能買了，得為資金找新路。 3. 海曙這種地段的房子基本沒了，投資有保障 共同心聲： 投資要穩(wěn)點，錢要活點，還是這里上算，不管是租還是賣 人物概況統(tǒng)計 1. 自用型需求約占 70%，投資性占 30% 2. 人群區(qū)域主要以海曙為主，特別集中在聯(lián)豐、聯(lián)豐西，鄞奉路一帶。 3. 地段、情結(jié)、過度、繁華、輕軌、產(chǎn)品創(chuàng)新成為購買主因。 4. 客群還輻射到寧波大市區(qū)的投資客或者給子女買房者 5. 將會出現(xiàn)購買群和居住群分離的現(xiàn)象 6. 年齡涵蓋范圍大，從 2560歲間。 項目名稱 面積段（㎡） 購房需求 區(qū)域 年齡 晴園 6891 首次置業(yè) 鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主 3040 120以上 二次及以上置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 羅曼風(fēng)情 80100 首次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3045 120140 二次及以上置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 青林灣 5期 80100 首次置業(yè) 二次置業(yè) 海曙、鄞州、江北 2535 100120 二次置業(yè) 海曙、鄞州、江北 3040 120140 二次及以上置業(yè) 海曙、鄞州、江北 3550 萬科金色城市 8095 首次置業(yè) 鄞州區(qū)為主，部分海曙及江北 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3040 120以上 多次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550