【正文】 必太多，就可完美實現(xiàn)銷售任務(wù)，按照總銷的 %%既可（約 150300萬） 2. 有些活動和銷售道具的多些投入，只是為品牌的提升做更好的鋪墊，可由開發(fā)商選擇。 短信： 直達(dá)的很好渠道 電臺： ,，共 20秒重復(fù)廣告，每次 4秒，目標(biāo)群愛聽的頻道 小禮品： 小恩小惠，傳遞主題的好渠道 如何通過借創(chuàng)意創(chuàng)新渠道別樣傳播本案 會發(fā)光的 LED標(biāo)志 售樓處在農(nóng)工商對面，且是干道，門頭采用 LED標(biāo)志，形成夜色中閃亮的景觀。 五勢之四：成勢 時間：盛大開盤 目的：萬事具備，只待傳奇誕生 如何成？ 各種媒體集中投放，報媒做大版面的開盤廣告，其他媒體更換相應(yīng)內(nèi)容。 可考慮買房送家具券一步到位 。 如何延？ 報媒做回應(yīng)熱銷的廣告，感恩回顧，減少投放量，同時做好客戶維護(hù)工作，形成自發(fā)口碑傳播，活動的延續(xù)效應(yīng)。 最后，還有九術(shù) 9大營銷策略， 9術(shù)撼寧波 術(shù)一：移動售樓處 江北萬達(dá)、歐尚設(shè)銷售點，短期引爆市場。 術(shù)三：拉高價差，均衡去化 一樓與頂層價差的拉開，實現(xiàn)均衡去化。 術(shù)四：虛張價勢，促進(jìn)成交 前期報高價格，造成價格定勢，后期開盤以較低價入市，造成反差，促進(jìn)購買。 術(shù)六：小恩小惠，引發(fā)口碑，持續(xù)銷售 開盤時期，簽約送一些小家電，促進(jìn)口碑持續(xù)營銷。 樣板房生活氛圍渲染細(xì)節(jié)示意 術(shù)八： VIP卡發(fā)放，提前鎖定目標(biāo)客戶 通過 VIP卡升級程序，三次測試市場，全面了解目標(biāo)客戶心理價位及需求量，確保開盤定價精準(zhǔn)，高價、快速去化，達(dá)到項目利潤最大化 初級 VIP B級 VIP A級 VIP 門衛(wèi) 飲品員 所有銷售人員進(jìn)行禮儀培訓(xùn)，保潔員、保安全部標(biāo)準(zhǔn)著裝，讓客戶每一次的看房經(jīng)歷，都是尊貴愉悅的體驗。 目前公寓部分備案銷售 78套， 剩余 186套，備案銷售率 ％。 一次性付清 95折 ， 分期付款 98折 。 目前公寓部分備案銷售 236套， 剩余 54套，備案銷售率 ％。 一次性付清 96折 ， 按揭 98折 。目前公寓部分備案銷售 350套，剩余 309套，備案銷售率 ％。 一次性付清優(yōu)惠 800元 /m2， 按揭優(yōu)惠 300元 /m2。 21碼頭 物業(yè)類型：商業(yè)別墅 平層、復(fù)式公寓 公寓總戶數(shù)： 1160戶 精裝復(fù)式公寓 主力面積： 3050m 層 高： 銷售均價： 16800元 / m2 網(wǎng)上備案每周 4－ 10套左右。目前平層均價 13200元 /平米， 復(fù)式 16800元 /平米。 和美城 物業(yè)類型：類住宅 總 戶 數(shù)： 1800戶 第一批 3精裝類住宅 戶 數(shù)： 396戶 面積范圍： 3092 ㎡ 主力戶型： 7090 ㎡ 層 高： 銷售均價： 13000元 / m2 網(wǎng)上備案每周 2－ 8套左右。備案銷售率 ％。 挑高 ： 愛都會 20220元 /平方米 帶精裝 外灘風(fēng)景 23000元 /平方米 帶精裝 金東岸 18000元 /平方米 帶精裝 21碼頭 16000元 /平方米 帶精裝 類住宅： 和美城 13000元 /平方米 帶精裝 類產(chǎn)品市場價格表現(xiàn)為： 【 項目價格建議 】 項目價格：賣得就是要比市場貴！ 基于目前市區(qū)的價格表現(xiàn)，以及參照各樓盤價格和本公司的專業(yè)操作效應(yīng)，初定項目價格： 挑高公寓均價： 20220元 /平米 類住宅均價為： 15500元 /平米 底層商業(yè)均價： 35000元 /平米 注：此價格方案未考慮市場整體價格上漲及自然增值因素 我們最終的目標(biāo) —— 挑戰(zhàn) ！ 公寓、類住宅、商鋪 怎樣的操盤手法能創(chuàng)造更高的價格銷售率？ 快速銷售！ 均衡去化?。? 高價成交?。?！ 針對本案我們的任務(wù)是什么？ 銷售的思考！ 針對本案我們的任務(wù)是什么？ 銷售的思考！ 本案產(chǎn)品有何特性？市場競爭力如何？ 哪類產(chǎn)品市場銷售有抗性？需重點突破！ 哪類產(chǎn)品能為項目創(chuàng)造高利潤？ 戶型面積配比分析表 類型 面積 棟位 戶數(shù) 面積 比例 公寓 211F 195 （暫測） 7956 20% 類住宅 322F、 422F 252 21496 54 % 類住宅 123 322F、 422F 84 10332 26% 小計 531 39784 100% 類住宅面積占項目 80%，類住宅的銷售決定項目成敗 挑高公寓特性分析： 兩房全通透、上下動靜區(qū)分、低總價、時尚有品位、有較強(qiáng)的市場競爭力，購房者注重總價，對單價丌敏感。 平層類住宅特性分析： 市中心、新房、社區(qū)有品質(zhì)、單價有一定市場吸引力， 中間套，非真正意義南北通透、總價無競爭力。 [三大戰(zhàn)略指導(dǎo) ] 銷售主導(dǎo)策略 2 4 3 類住宅 —— 銷售重點 建議：以低單價的優(yōu)勢搶占市場，加大造勢力度，達(dá)到快速去化的目的。并襯托平層公寓的單價優(yōu)勢，促進(jìn)平層去化。 原因二：結(jié)合售樓處及樣板房的裝修進(jìn)度。 原因四：六月份一般為房地產(chǎn)銷售旺季。 6月 5月 4月 產(chǎn)品推廣開始 形象深化開始 項目亮相 接受預(yù)約登記 VIP全城發(fā)放 VIP客戶升級 一次價格測試 二次價格測試 三次價格測試 形象推廣與客戶儲備周期： 2個月 開盤 推盤 節(jié)奏 開盤首批： 2 公寓 共計 195套 4 類住宅 共計 168套 高高低低，結(jié)合推售。 4 2 挑高公寓低總價切入市場，促進(jìn) 4低單價類住宅快速去化， 形成熱銷，快速回籠資金。 以何景優(yōu)勢產(chǎn)品小幅提價推出，形成價格升值，增加客戶信心。 樓號 面積 單價 總銷 開盤 3個月 開盤 6個月 銷售率 總銷 回款 銷售率 總銷 回款 3 15914 15500 % % 推盤 節(jié)奏 三批商業(yè)： 底層商業(yè)： 32間 沿街旺鋪，壓軸推出。 春節(jié)后，通過商業(yè)的銷售，進(jìn)一步推進(jìn)公寓余房的銷售。532套房源兩個月銷售率達(dá) 95% 奉化住宅項目 —陽光水岸 ? 在項目價格成為抗性的情況下，大膽采用“小幅提價法” 6個月內(nèi)實現(xiàn)銷售率 100% 項目重要銷售節(jié)點回顧 ? 2022開發(fā)商為促進(jìn)“陽光茗都”銷售，定價高于市場價格 ? 2022年至 2022年 7月開發(fā)商自銷僅 10% ? 本公司 2022年 10月接案，挖掘并賦予項目 4大價值 7萬方住宅項目 —馬鞍山世貿(mào)一品 7萬方住宅項目 —馬鞍山世貿(mào)一品 項目重要銷售節(jié)點回顧 ? 2022年 8月 26日 項目組人員進(jìn)駐馬鞍山 ? 2022年 9月 15日 項目首次參加馬鞍山首屆房展會、采用封閉式展館轟動馬鞍山 ? 2022年 11月 1日 世貿(mào)壹品售樓部進(jìn)場開始接待 ? 2022年 12月 15日 世貿(mào)壹品預(yù)先認(rèn)購會員卡開始辦理 ? 2022年 12月 24日 世貿(mào)壹品圣誕狂歡盛典在大華廣場盛大舉行 ? 2022年 3月 29日 世貿(mào)壹品住宅 1棟、 3棟、 5棟、 7棟開盤，當(dāng)日銷售85%套，早上 9開盤搶購至下午三點封盤 ? 本項目創(chuàng)造了高層產(chǎn)品售價高于同地段多層產(chǎn)品價格的奇跡 ? 本項目攻兊了當(dāng)?shù)?15層以上高層銷售難關(guān) 用心，用新，堅持，自有豐碩回報， THANKS!