【正文】 不錯(cuò)，反映出總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，首次置業(yè)的首選。 被禁購(gòu)趕出來(lái)的住宅投機(jī)客 年齡： 3060歲 （存在于寧波各大市區(qū)） 為什么購(gòu)買： 1. 房子太多了，住宅不能買了。 世襲 。 2. 先聯(lián)合網(wǎng)絡(luò) 《 東方熱線 》 、 《 搜房 》《 焦點(diǎn) 》《 新浪樂(lè)居 》 ，雜志 《 城市之間 》 進(jìn)行第一輪報(bào)名和資料搜集。 五勢(shì)之五：延勢(shì) 時(shí)間：開(kāi)盤(pán)后 1個(gè)月 目的：延續(xù)開(kāi)盤(pán)熱效，合同定后服務(wù)跟蹤，為二批開(kāi)盤(pán)奠定熱銷基礎(chǔ)。 外灘風(fēng)景 物業(yè)類型： 12層商鋪 310層精裝公寓 精裝復(fù)式公寓 總 戶 數(shù)： 300戶 面積范圍： 30100m2 層 高： 銷售均價(jià)： 23000元 / m2 網(wǎng)上備案每周 13套左右。 目前均價(jià) 13000元 /平米 一次性付清 1200元 / ㎡ ， 按揭首付 50%優(yōu)惠 100元 / ㎡ ， 按揭首付 30%無(wú)優(yōu)惠。 樓號(hào) 面積 單價(jià) 總銷 開(kāi)盤(pán) 3個(gè)月 開(kāi)盤(pán) 6個(gè)月 銷售率 總銷 回款 銷售率 總銷 回款 2 7956 19500 % % 4 15914 15000 % % 小計(jì) % % 推盤(pán) 節(jié)奏 二批開(kāi)盤(pán)： 3 公寓 共計(jì) 168套 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，后期推售。 以公寓的高價(jià)入市，突顯類住宅的單價(jià)入市，形成旺銷。 目前公寓部分備案銷售 371套， 剩余 25套。目前均價(jià) 20220元 /平米。 銷售手段， SP靈活應(yīng)用，形成擠壓效應(yīng)。傳奇 開(kāi)盤(pán)三天，首批房源瞬搶一空，數(shù)千位新老寧波人 爭(zhēng)藏 傳奇在這片千年的人文寶地再次被見(jiàn)證。 一：量身定制的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì) 二：豐富的實(shí)戰(zhàn)案例 明道作品掠影 還有，就是通過(guò)企劃推廣，讓項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的品牌和美譽(yù)度逐步達(dá)至層峰！ 五勢(shì)達(dá)成 策略總思想 五勢(shì)，定乾坤 造勢(shì) 借勢(shì) 集勢(shì) 成勢(shì) 延勢(shì) 五勢(shì)之一、造勢(shì) 時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前 3個(gè)月 目的：山雨欲來(lái)的氣勢(shì)及形象高度 如何造？ 凌駕性的形象高度 企劃調(diào)性 路易威登傳達(dá)“旅行”哲學(xué)征服全世界 百達(dá)翡麗延用“代代相傳”故事追求恒久價(jià)值 和美城在高新區(qū)還說(shuō)自己是市中心，精工美宅 21碼頭在海曙的邊緣還說(shuō)自己是老海曙新碼頭 那么 “ 作為在腹地的我們”應(yīng)該說(shuō)什么，應(yīng)該達(dá)到怎樣的高度？ 讓我們回顧一下項(xiàng)目所有的賣點(diǎn)。 父母給孩子的婚房（主力客群） 年齡： 4560歲 （父母傾向平層小戶，年輕傾向挑高 為什么購(gòu)買： 1. 家原也在海曙，孩子結(jié)婚了，在附近買一套，互相照顧。 優(yōu)勢(shì) 7 東面臨河，紫氣東來(lái)，上風(fēng)上水 車庫(kù)智能識(shí)別系統(tǒng)、建議做的全自動(dòng)烘干系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng) 優(yōu)勢(shì) 8 高端智能化，科技以人為本 法人，個(gè)人均可購(gòu)買，不受 20%約束，首付比住宅還低 優(yōu)勢(shì) 9 不限購(gòu)，不限貸，逆市飄揚(yáng) (W)劣勢(shì)若何： 無(wú)法落戶，按揭壓力大 會(huì)讓一部分新寧波人和首次置業(yè)者，望而卻步 水電商用性質(zhì)，物業(yè)費(fèi)相對(duì)貴 但可盡量申請(qǐng)民用水電，物業(yè)費(fèi)影響也不大 （ O)威脅會(huì)怎樣？ 面臨和美城、金東岸等分流小公寓客戶 都是同類性質(zhì)產(chǎn)品，后繼推出量大，需搶奪客源 城西萬(wàn)科金色城市，羅曼風(fēng)情等分流大戶型客戶 有規(guī)模、品牌、景觀住宅等效應(yīng)，較易打動(dòng)剛性需求者 同區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高二手房分流大戶型客戶 如永和居易，聯(lián)豐社區(qū)等對(duì)新寧波人需要落戶需求，有較大吸引力 （ O)機(jī)會(huì)在哪里？ 新政抑制住宅投機(jī)，公寓春天到來(lái) 城市腹地沒(méi)有比本案綜合優(yōu)勢(shì)更高的產(chǎn)品 十分稀缺，十分搶手 產(chǎn)品總結(jié) 放眼寧波，本案的綜合優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二 但 80120平米大戶型會(huì)面臨眾多威脅 從另一個(gè)角度看，大戶型成功了，本案就成功了。 明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo) 住房保障 加強(qiáng)住房保障建設(shè)及舊住宅的改造力度，今年新建 70萬(wàn)平方米，其中廉租房 60萬(wàn)方。 3 ?開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)期間所有成交者均可享受 250元 /㎡ 優(yōu)惠。 2. 有錢(qián)沒(méi)處投，這里不限購(gòu)不限貸 3. 海曙核心區(qū)，成熟還有輕軌，肯定升值 共同心聲： 錢(qián)總要找到出口，否則就是死錢(qián)，趁低潮出手才能賺更多，地段決定一切，產(chǎn)品也很有特色，租金回報(bào)也不錯(cuò)，趕緊出手為上策。 繁華 于是，概念核心噴薄而出 ○ 生于斯，長(zhǎng)于斯的情結(jié)和榮耀。 3. 再根據(jù)報(bào)名人數(shù)，聯(lián)合寧波電臺(tái)，進(jìn)行電視錄播。 如何延？ 報(bào)媒做回應(yīng)熱銷的廣告，感恩回顧，減少投放量，同時(shí)做好客戶維護(hù)工作，形成自發(fā)口碑傳播，活動(dòng)的延續(xù)效應(yīng)。 目前公寓部分備案銷售 236套， 剩余 54套，備案銷售率 ％。 挑高 ： 愛(ài)都會(huì) 20220元 /平方米 帶精裝 外灘風(fēng)景 23000元 /平方米 帶精裝 金東岸 18000元 /平方米 帶精裝 21碼頭 16000元 /平方米 帶精裝 類住宅： 和美城 13000元 /平方米 帶精裝 類產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)為： 【 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 】 項(xiàng)目?jī)r(jià)格：賣得就是要比市場(chǎng)貴！ 基于目前市區(qū)的價(jià)格表現(xiàn)，以及參照各樓盤(pán)價(jià)格和本公司的專業(yè)操作效應(yīng)，初定項(xiàng)目?jī)r(jià)格： 挑高公寓均價(jià)： 20220元 /平米 類住宅均價(jià)為： 15500元 /平米 底層商業(yè)均價(jià)： 35000元 /平米 注：此價(jià)格方案未考慮市場(chǎng)整體價(jià)格上漲及自然增值因素 我們最終的目標(biāo) —— 挑戰(zhàn) ！ 公寓、類住宅、商鋪 怎樣的操盤(pán)手法能創(chuàng)造更高的價(jià)格銷售率？ 快速銷售！ 均衡去化?。? 高價(jià)成交?。?！ 針對(duì)本案我們的任務(wù)是什么？ 銷售的思考！ 針對(duì)本案我們的任務(wù)是什么？ 銷售的思考！ 本案產(chǎn)品有何特性？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力如何？ 哪類產(chǎn)品市場(chǎng)銷售有抗性？需重點(diǎn)突破！ 哪類產(chǎn)品能為項(xiàng)目創(chuàng)造高利潤(rùn)？ 戶型面積配比分析表 類型 面積 棟位 戶數(shù) 面積 比例 公寓 211F 195 （暫測(cè)） 7956 20% 類住宅 322F、 422F 252 21496 54 % 類住宅 123 322F、 422F 84 10332 26% 小計(jì) 531 39784 100% 類住宅面積占項(xiàng)目 80%，類住宅的銷售決定項(xiàng)目成敗 挑高公寓特性分析： 兩房全通透、上下動(dòng)靜區(qū)分、低總價(jià)、時(shí)尚有品位、有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，購(gòu)房者注重總價(jià)，對(duì)單價(jià)丌敏感。 以何景優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品小幅提價(jià)推出，形成價(jià)格升值，增加客戶信心。 6月 5月 4月 產(chǎn)品推廣開(kāi)始 形象深化開(kāi)始 項(xiàng)目亮相 接受預(yù)約登記 VIP全城發(fā)放 VIP客戶升級(jí) 一次價(jià)格測(cè)試 二次價(jià)格測(cè)試 三次價(jià)格測(cè)試 形象推廣與客戶儲(chǔ)備周期： 2個(gè)月 開(kāi)盤(pán) 推盤(pán) 節(jié)奏 開(kāi)盤(pán)首批： 2 公寓 共計(jì) 195套 4 類住宅 共計(jì) 168套 高高低低，結(jié)合推售。 和美城 物業(yè)類型：類住宅 總 戶 數(shù)： 1800戶 第一批 3精裝類住宅 戶 數(shù)： 396戶 面積范圍： 3092 ㎡ 主力戶型： 7090 ㎡