【正文】 的春天，來了！ 二問產(chǎn)品優(yōu)劣若何？ （ SWOT) 城市核心，坐享一城繁華 天一閣、鼓樓、城隍廟、 天一廣場、和義大道 …… 市中心珍藏級地塊，天賦珍稀。 二套房首付比例再度上調(diào) 10% 土地雙限 加大保障性住房及危舊房與“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量的 70%。 明確房價控制目標(biāo) 住房保障 加強住房保障建設(shè)及舊住宅的改造力度，今年新建 70萬平方米，其中廉租房 60萬方。 擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍。 確保保障房建設(shè)用地 全面限購 1套房的當(dāng)?shù)貞艏用窈?1年以上納稅的非本市戶籍家庭，限購 1套住房（含新建商品房和二手房）；對已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。 (S)優(yōu)勢 1 城市腹地，拒絕向遠(yuǎn)方遷徙 身處聯(lián)豐商圈，農(nóng)工商、好又多、學(xué)校、銀行、醫(yī)院，配套極其成熟，不再越遷越遠(yuǎn) 優(yōu)勢 2 2號輕軌就在家門口， 2022年貫通，可見的未來 輕軌的價值，將會隨著通車和時間推移日漸明顯 。 優(yōu)勢 7 東面臨河，紫氣東來，上風(fēng)上水 車庫智能識別系統(tǒng)、建議做的全自動烘干系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng) 優(yōu)勢 8 高端智能化，科技以人為本 法人，個人均可購買，不受 20%約束，首付比住宅還低 優(yōu)勢 9 不限購，不限貸，逆市飄揚 (W)劣勢若何： 無法落戶，按揭壓力大 會讓一部分新寧波人和首次置業(yè)者，望而卻步 水電商用性質(zhì)，物業(yè)費相對貴 但可盡量申請民用水電，物業(yè)費影響也不大 （ O)威脅會怎樣？ 面臨和美城、金東岸等分流小公寓客戶 都是同類性質(zhì)產(chǎn)品，后繼推出量大，需搶奪客源 城西萬科金色城市，羅曼風(fēng)情等分流大戶型客戶 有規(guī)模、品牌、景觀住宅等效應(yīng)，較易打動剛性需求者 同區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高二手房分流大戶型客戶 如永和居易，聯(lián)豐社區(qū)等對新寧波人需要落戶需求，有較大吸引力 （ O)機(jī)會在哪里？ 新政抑制住宅投機(jī)，公寓春天到來 城市腹地沒有比本案綜合優(yōu)勢更高的產(chǎn)品 十分稀缺，十分搶手 產(chǎn)品總結(jié) 放眼寧波，本案的綜合優(yōu)勢獨一無二 但 80120平米大戶型會面臨眾多威脅 從另一個角度看，大戶型成功了，本案就成功了。 ?付款優(yōu)惠：一次性付清 ，按揭 。 房價高企的市場下，小戶型，低總價，小二房產(chǎn)品甚受歡迎 做簡約、現(xiàn)代、明快的裝修風(fēng)格會增強小戶型的通透感 水電能申請民用，競爭優(yōu)勢更明顯 80120平米公寓代表競爭個案 1 產(chǎn)品 高層住宅 價格 預(yù)計 15000元 /平米 規(guī)模 開盤時間 建筑面積 :6萬方 20224 戶型 89139 平米 半島悅城不本案競爭關(guān)系： 4月上市，精裝修，將會預(yù)先搶占本案部分客源 半島悅城（住宅） 面積段 89100 100110 110120 120139 總套數(shù) 套數(shù) 85 96 105 72 358 配比 24% 27% 29% 20% 100% 80120平米公寓代表競爭個案 2 產(chǎn)品 小高層、高層、 別墅 價格 預(yù)計 13000元 /平米 規(guī)模 開盤時間 建筑面積 :18萬方 20221 主力戶型 89120 平米 羅曼風(fēng)情不本案競爭關(guān)系： 一批基本售罄，二批即將推出，預(yù)計本案開盤時，仍有丌少房源， 13000的價格，對本案定價有參考意義，丌含裝修應(yīng)在此價上下較穩(wěn)妥。 四問：目標(biāo)群是誰？ 明道認(rèn)為：他們是 —— 離不開城市的老寧波 拼在寧波并想扎根在寧波的新寧波人 父母買給孩子的婚房 被禁購令趕出來的住宅投機(jī)客 有閑錢的投資客 人物寫真 離不開城市的老寧波 (主力客群） 年齡： 2850歲（買大戶型多） 購買目的：不愿遠(yuǎn)離，選擇不多 為什么購買： 1. 生于此，長于此，深深的海曙情結(jié) 2. 環(huán)境優(yōu)美，周邊學(xué)校、醫(yī)院等生活配套齊全 3. 同樣的錢，不愿遠(yuǎn)遷，城西也有好的住宅，但已不是海曙。 父母給孩子的婚房（主力客群） 年齡： 4560歲 （父母傾向平層小戶，年輕傾向挑高 為什么購買： 1. 家原也在海曙，孩子結(jié)婚了，在附近買一套，互相照顧。 有閑錢的投資客 年齡： 3060歲 （存在于寧波各大市區(qū)） 為什么購買： 1. 投資渠道不多，以政府企事業(yè)單位為主 2. 住宅不能買了，得為資金找新路。 項目名稱 面積段（㎡） 購房需求 區(qū)域 年齡 晴園 6891 首次置業(yè) 鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主 3040 120以上 二次及以上置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 羅曼風(fēng)情 80100 首次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3045 120140 二次及以上置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 青林灣 5期 80100 首次置業(yè) 二次置業(yè) 海曙、鄞州、江北 2535 100120 二次置業(yè) 海曙、鄞州、江北 3040 120140 二次及以上置業(yè) 海曙、鄞州、江北 3550 萬科金色城市 8095 首次置業(yè) 鄞州區(qū)為主，部分海曙及江北 2535 100120 首次置業(yè) 二次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3040 120以上 多次置業(yè) 鄞州區(qū)為主 3550 來自周邊樓盤客群的數(shù)據(jù)佐證 項目名稱 面積段（㎡） 購房需求 區(qū)域 年齡 購房屬性 和美城 3341 投資置業(yè) 首次置業(yè) 江東區(qū)、高新區(qū)、 鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū) 3050歲 4050歲投資型客戶為主，約占 60%； 30歲左右過渡型自住購房占 40% 6992 首次置業(yè) 投資置業(yè) 高新區(qū)和江東區(qū)為 主、江北區(qū) 3050歲 4050歲的中年人為子女購房為主，約占 60%；3035歲具有較強經(jīng)濟(jì)實力的青年人自住型購房約占 30%；其他投資類購房約占 10% 100130 二次置業(yè) 高新區(qū)和江東區(qū)為 主 3550 3540歲改善型購房為主，約占 80%， 4050歲投資購房占 20% 皇冠花園三期 95100 首次置業(yè) 江東、高新、鎮(zhèn)海 、北侖 3050 父母為子女購房和 3040歲具有較強經(jīng)濟(jì)實力的首次置業(yè)者為主，約占 70%；其他類型購房約占30% 125 二次置業(yè) 江東、高新、鎮(zhèn)海 、北侖 4050 進(jìn)城客戶和項目周邊區(qū)域的二次置業(yè)者為主，約 占 80%；其他購房約占 20% 140以上 多次置業(yè) 江東、高新、鎮(zhèn)海 、北侖、江北 4555 項目周邊區(qū)域的二次及以上改善型購房為主，占 80%，其他占 20% 21碼頭 3050平層 投資置業(yè) 首次置業(yè) 海曙區(qū)、江北區(qū)和 鄞州區(qū)為主 2550 3550歲的投資型購房占 60%， 2535歲的首次置業(yè)購房占 40% 3050復(fù)式 首次置業(yè) 投資置業(yè) 海曙區(qū)、江北區(qū)和 鄞州區(qū)為主 2545 2535歲的首次置業(yè)購房占 60%， 3545歲的投資型購房占 40%， 陽光豪生 4555 投資置業(yè) 首次置業(yè) 海曙區(qū)為主 3050 投資性購房 65%，首次置業(yè) 35% 103 二次置業(yè) 海曙區(qū)為主 4055 項目周邊居民具有較強的經(jīng)濟(jì)實力，因受到限購 令的影響從而選擇商業(yè)性質(zhì)的公寓 來自同類樓盤客群的數(shù)據(jù)佐證 同類樓盤 同區(qū)域同類樓盤 他們是不愿遷離，最具海曙情結(jié)的一群人。 我們要說的是，不去芭堤雅 住在芭堤雅。 一：量身定制的營銷團(tuán)隊 二：豐富的實戰(zhàn)案例 明道作品掠影 還有，就是通過企劃推廣，讓項目和開發(fā)商的品牌和美譽度逐步達(dá)至層峰！ 五勢達(dá)成 策略總思想 五勢，定乾坤 造勢 借勢 集勢 成勢 延勢 五勢之一、造勢 時間：開盤前 3個月 目的：山雨欲來的氣勢及形象高度 如何造？ 凌駕性的形象高度 企劃調(diào)性 路易威登傳達(dá)“旅行”哲學(xué)征服全世界 百達(dá)翡麗延用“代代相傳”故事追求恒久價值 和美城在高新區(qū)還說自己是市中心，精工美宅 21碼頭在海曙的邊緣還說自己是老海曙新碼頭 那么 “ 作為在腹地的我們”應(yīng)該說什么，應(yīng)該達(dá)到怎樣的高度？ 讓我們回顧一下項目所有的賣點。 ○ 因本案出現(xiàn)而讓夢想延續(xù)的圓滿 ○ 從古至今的繼承 ○海曙腹地 ○城市核心 ○成熟配套 ○輕軌上 ○過去，現(xiàn)在、將來 雅致 :對美感和文化的追求 精致 :對精工的追求 海曙 品質(zhì) 品位 極致 :對繁華的追求 理念 產(chǎn)品 階層 世襲 項目定位 中心腹地 。越來越多的人被迫離開生活已久的城