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正文內(nèi)容

寧波世襲一城繁華全案營(yíng)銷策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 求。 層高受限,居住舒適度有一定影響。目前公寓部分備案銷售 767套,剩余 459套,備案銷售率 %。 目前均價(jià) 23000元 /平米。 術(shù)七: 體驗(yàn)營(yíng)銷,事實(shí)服人 充分發(fā)揮樣板房對(duì)銷售的促進(jìn)作用, 并制作社區(qū)智能化系統(tǒng)模擬演示視屏光盤,在售樓處循環(huán)播放。 五勢(shì)之五:延勢(shì) 安排一場(chǎng)小活動(dòng): 目的:針對(duì)已購(gòu)業(yè)主,做情感聯(lián)絡(luò)工作 “我手做我心,你儂我儂”巧克力 DIY大賽 邀請(qǐng)已購(gòu)客戶來(lái)售樓處現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巧克力 DIY大賽,主辦方提供一塊制作 區(qū),邀請(qǐng)專門的巧克力制作人員進(jìn)行輔導(dǎo),客戶動(dòng)手制作巧克力并可 以在上面刻上對(duì)方的名字。 主力媒體為: 報(bào)紙: 寧波晚報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)為主,日?qǐng)?bào)商報(bào)為輔 陣地營(yíng)銷: 戶外、高炮封殺過(guò)項(xiàng)目的道路卡口,道旗夾道歡迎,形成氣場(chǎng) 占據(jù)中心高度: 市中心可做 36個(gè)月的宣傳,潛移默化的高度。 4. 從樓盤推廣初期到后期,一直都可以吸引眼球,制造話題,持續(xù)關(guān)注,配合傳統(tǒng)媒體推廣,更見(jiàn)成效。 不止于繁華 不是所有的中心都能冠以“中心”之名 導(dǎo)入 與中心有染 不是所有的人都有機(jī)會(huì)自詡為“中心人” 獨(dú)特 時(shí)間的著作 不是所有的房子都有幸在“中心”生長(zhǎng) 轉(zhuǎn)承 承接到產(chǎn)品 串起一城繁華 家門口的 2號(hào)輕軌,將城市的繁華逐一串起 倒映一城璀璨 這條河,流淌的是對(duì)中心絲絲眷念和情懷 承接到產(chǎn)品 7000平米中庭園林, 40米寬棟距,讓別墅也嘆為觀止 ! 承接到產(chǎn)品 開(kāi)盤預(yù)熱 眾望。 ○ 因本案出現(xiàn)而讓夢(mèng)想延續(xù)的圓滿 ○ 從古至今的繼承 ○海曙腹地 ○城市核心 ○成熟配套 ○輕軌上 ○過(guò)去,現(xiàn)在、將來(lái) 雅致 :對(duì)美感和文化的追求 精致 :對(duì)精工的追求 海曙 品質(zhì) 品位 極致 :對(duì)繁華的追求 理念 產(chǎn)品 階層 世襲 項(xiàng)目定位 中心腹地 。 我們要說(shuō)的是,不去芭堤雅 住在芭堤雅。 有閑錢的投資客 年齡: 3060歲 (存在于寧波各大市區(qū)) 為什么購(gòu)買: 1. 投資渠道不多,以政府企事業(yè)單位為主 2. 住宅不能買了,得為資金找新路。 四問(wèn):目標(biāo)群是誰(shuí)? 明道認(rèn)為:他們是 —— 離不開(kāi)城市的老寧波 拼在寧波并想扎根在寧波的新寧波人 父母買給孩子的婚房 被禁購(gòu)令趕出來(lái)的住宅投機(jī)客 有閑錢的投資客 人物寫真 離不開(kāi)城市的老寧波 (主力客群) 年齡: 2850歲(買大戶型多) 購(gòu)買目的:不愿遠(yuǎn)離,選擇不多 為什么購(gòu)買: 1. 生于此,長(zhǎng)于此,深深的海曙情結(jié) 2. 環(huán)境優(yōu)美,周邊學(xué)校、醫(yī)院等生活配套齊全 3. 同樣的錢,不愿遠(yuǎn)遷,城西也有好的住宅,但已不是海曙。 ?付款優(yōu)惠:一次性付清 ,按揭 。 (S)優(yōu)勢(shì) 1 城市腹地,拒絕向遠(yuǎn)方遷徙 身處聯(lián)豐商圈,農(nóng)工商、好又多、學(xué)校、銀行、醫(yī)院,配套極其成熟,不再越遷越遠(yuǎn) 優(yōu)勢(shì) 2 2號(hào)輕軌就在家門口, 2022年貫通,可見(jiàn)的未來(lái) 輕軌的價(jià)值,將會(huì)隨著通車和時(shí)間推移日漸明顯 。 擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍。 二套房首付比例再度上調(diào) 10% 土地雙限 加大保障性住房及危舊房與“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量的 70%。 優(yōu)勢(shì) 6 “ 1+1” 立體創(chuàng)新戶型,全城爭(zhēng)藏 市中心河畔房,自然就在呼吸間,獨(dú)享水岸風(fēng)情,細(xì)品高遠(yuǎn)人生 。 21碼頭是寧波第一批 一,說(shuō)明房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)下,小戶挑高大有可為,但產(chǎn)品可以再優(yōu)化。 共同心聲: 現(xiàn)在錢不多,先買套小房子過(guò)度下吧,安身才能立命,嗯,這不錯(cuò),風(fēng)格現(xiàn)代,繁華成熟,還有輕軌,再合適不過(guò)了 。 4. 客群還輻射到寧波大市區(qū)的投資客或者給子女買房者 5. 將會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買群和居住群分離的現(xiàn)象 6. 年齡涵蓋范圍大,從 2560歲間。 4. 當(dāng)然還有足夠的重視和足夠的信心。 他的演繹體系是這樣的 …… VI體系 案名已有,我們做了如下表現(xiàn) 應(yīng)用 同時(shí),為了與調(diào)性更好的吻合,我們建議了如下案名 望 園 主推案名 備選案名 悅 郡 推廣體系 軟文鋪墊 讓生活重回中心 城市中心的土地越來(lái)越少,城市中心的房?jī)r(jià)越來(lái)越高。望園紅動(dòng)甬城 開(kāi)盤報(bào)廣 見(jiàn)證。中心印象”攝影聯(lián)展 營(yíng)銷活動(dòng) 3: “ 我和中心的故事”征文 : (以上活動(dòng)視積累情況再定做不做) 方式:活動(dòng) 3可任選一,也可聯(lián)動(dòng)進(jìn)行 目的:與中心、繁華主題相扣,展現(xiàn)變遷脈絡(luò) 時(shí)間:開(kāi)盤前 2個(gè)月 具體操作: 網(wǎng)上報(bào)名,網(wǎng)上評(píng)票,最后網(wǎng)上選出前三名,獲贈(zèng)購(gòu)房禮券或大家電一部,獲獎(jiǎng)作品同步在售樓處、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)展出。 五勢(shì)之四:成勢(shì) 時(shí)間:盛大開(kāi)盤 目的:萬(wàn)事具備,只待傳奇誕生 如何成? 各種媒體集中投放,報(bào)媒做大版面的開(kāi)盤廣告,其他媒體更換相應(yīng)內(nèi)容。 術(shù)三:拉高價(jià)差,均衡去化 一樓與頂層價(jià)差的拉開(kāi),實(shí)現(xiàn)均衡去化。 目前公寓部分備案銷售 78套, 剩余 186套,備案銷售率 %。目前公寓部分備案銷售 350套,剩余 309套,備案銷售率 %。 和美城 物業(yè)類型:類住宅 總 戶 數(shù): 1800戶 第一批 3精裝類住宅 戶 數(shù): 396戶 面積范圍: 3092 ㎡ 主力戶型: 7090 ㎡ 層 高: 銷售均價(jià): 13000元 / m2 網(wǎng)上備案每周 2- 8套左右。 [三大戰(zhàn)略指導(dǎo) ] 銷售主導(dǎo)策略 2 4 3 類住宅 —— 銷售重點(diǎn) 建議:以低單價(jià)的優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng),加大造勢(shì)力度,達(dá)到快速去化的目的。 6月 5月 4月 產(chǎn)品推廣開(kāi)始 形象深化開(kāi)始 項(xiàng)目亮相 接受預(yù)約登記 VIP全城發(fā)放 VIP客戶升級(jí) 一次價(jià)格測(cè)試 二次價(jià)格測(cè)試 三次價(jià)格測(cè)試 形象推廣與客戶儲(chǔ)備周期: 2個(gè)月 開(kāi)盤 推盤 節(jié)奏 開(kāi)盤首批: 2 公寓 共計(jì) 195套 4 類住宅 共計(jì) 168套 高高低低,結(jié)合推售。 春節(jié)后,通過(guò)商業(yè)的銷售,進(jìn)一步推進(jìn)公寓余房的銷售。 以何景優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品小幅提價(jià)推出,形成價(jià)格升值,增加客戶信心。 原因二:結(jié)合售樓處及樣板房的裝修進(jìn)度。 挑高 : 愛(ài)都會(huì) 20220元 /平方米 帶精裝 外灘風(fēng)景 23000元 /平方米 帶精裝 金東岸 18000元 /平方米 帶精裝 21碼頭 16000元 /平方米 帶精裝 類住宅: 和美城 13000元 /平方米 帶精裝 類產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)為: 【 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 】 項(xiàng)目?jī)r(jià)格:賣得就是要比市場(chǎng)貴! 基于目前市區(qū)的價(jià)格表現(xiàn),以及參照各樓盤價(jià)格和本公司的專業(yè)操作效應(yīng),初定項(xiàng)目?jī)r(jià)格: 挑高公寓均價(jià): 20220元 /平米 類住宅均價(jià)為: 15500元 /平米 底層商業(yè)均價(jià): 35000元 /平米 注:此價(jià)格方案未考慮市場(chǎng)整體價(jià)格上漲及自然增值因素 我們最終的目標(biāo) —— 挑戰(zhàn) ! 公寓、類住宅、商鋪 怎樣的操盤手法能創(chuàng)造更高的價(jià)格銷售率? 快速銷售! 均衡去化?。? 高價(jià)成交?。。? 針對(duì)本案我們的任務(wù)是什么? 銷售的思考! 針對(duì)本案我們的任務(wù)是什么? 銷售的思考! 本案產(chǎn)品有何特性?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力如何? 哪類產(chǎn)品市場(chǎng)銷售有抗性?需重點(diǎn)突破! 哪類產(chǎn)品能為項(xiàng)目創(chuàng)造高利潤(rùn)? 戶型面積配比分析表 類型 面積 棟位 戶數(shù) 面積 比例 公寓 211F 195 (暫測(cè)) 7956 20% 類住宅 322F、 422F 252 21496 54 % 類住宅 123 322F、 422F 84 10332 26% 小計(jì) 531 39784 100% 類住宅面積占項(xiàng)目 80%,類住宅的銷售決定項(xiàng)
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