【正文】 ※ 改造方案因?yàn)?*路4854號(hào)店2層、3354店后夾層，目前存在的問題主要是無(wú)法提供商業(yè)需要的通路，如果用兩間店面做通道，不但門面小氣，而且兩間店面的價(jià)值就有200多萬(wàn)，得不償失。小區(qū)大門處，人行道與泉秀路中間的綠化帶，土堆要推平。具體定位如下：◎ **路定位：某先由開發(fā)商統(tǒng)一向業(yè)主承租，再由開發(fā)商統(tǒng)一委托招商代理公司對(duì)外招商出租。或按月支付。此策，開發(fā)商既不損失利潤(rùn)，又增加了一個(gè)賣點(diǎn)，吸引貪圖小利的客戶購(gòu)買。某與商戶租賃合同：某與商戶簽定的承租租期仍為3年，在《租賃合同》中附加條款中補(bǔ)充，3年租期期滿之后，某招商進(jìn)駐的商戶有優(yōu)先承租權(quán)，年租金以原總價(jià)的7%（某與業(yè)主第三年返租租金標(biāo)準(zhǔn)）參考標(biāo)準(zhǔn)。商圈比較項(xiàng)目類別建材市場(chǎng)（本商圈）新車站汽配專業(yè)市場(chǎng)租 金(每平方米)20~40元/ M270 ~100元/ M220元/ M2起經(jīng)營(yíng)狀態(tài)建材、物流綜合業(yè)態(tài)，以五金為主汽配交 通地處交通便利 地處交通便利，地處交通便利人氣指數(shù)低旺較旺前 景規(guī)劃中、潛力大飽和競(jìng)爭(zhēng)激烈（部分面臨拆遷）小結(jié):本案由四條街組成。長(zhǎng)途車站即將投入使用是一大賣點(diǎn)。租金支付方式按季支付，〈〈租賃合同〉〉簽定時(shí)商戶即預(yù)付免租期后的3個(gè)月租金。整體項(xiàng)目銷售招商策略總結(jié)為：系統(tǒng)策略、統(tǒng)籌執(zhí)行、整盤推廣、分期強(qiáng)銷。選擇媒體，以硬性廣告、軟性新聞報(bào)道等方式大力宣染某商貿(mào)城專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)前景。通過活動(dòng)，力爭(zhēng)制造現(xiàn)場(chǎng)異?；馃岬默F(xiàn)象。而不是一個(gè)活動(dòng)結(jié)束即銷聲匿跡。（如圖所示）《略》對(duì)于任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，既要與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，又要推動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，使自身所在的商業(yè)區(qū)域能從市場(chǎng)總量分到高的比率。成立經(jīng)營(yíng)管理部必須注意一個(gè)問題，此是雙刃劍，有效的工作是幫業(yè)主，為公司創(chuàng)造品牌；無(wú)效的工作將會(huì)變成擾民，讓業(yè)主蒙受損失，是在砸公司的品牌。因?yàn)楸厝蛔岄_發(fā)商的品牌更上一層樓。市場(chǎng)的商業(yè)總量，各個(gè)商業(yè)區(qū)域分到一部分。幸運(yùn)獎(jiǎng)五名，獎(jiǎng)品為價(jià)值一萬(wàn)元的等值產(chǎn)品。提高售價(jià)（調(diào)價(jià)在第一促銷期內(nèi)逐漸完成），（限時(shí)當(dāng)月成交），返租銷售，優(yōu)惠付款專案的三大賣點(diǎn)，吸引新客戶前來(lái)售樓現(xiàn)場(chǎng)并成交，拉開第二波銷售熱潮；活動(dòng)時(shí)間：（200*年3月1日上午9點(diǎn)整暫定）活動(dòng)地點(diǎn)：某花園項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)；參與人群：市政府各部門要員、本地知名人士，**民眾、各新聞媒體從業(yè)人員、本案部分目標(biāo)客戶等；現(xiàn)場(chǎng)包裝效果：熱烈、喜慶、紅火、隆重；包裝道具選用：舞臺(tái)、大量升空汽球、橫幅、三角旗、彩旗；工作重點(diǎn)：吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)。策略：釋放銷售返租、付款優(yōu)惠專案的兩大賣點(diǎn)，外圍造勢(shì)，提高項(xiàng)目知名度與好感度；第一促銷期階段，釋放銷售返租、付款優(yōu)惠專案兩大賣點(diǎn)，試探市場(chǎng)反映，為第二促銷期，作一鋪墊。某集團(tuán)百萬(wàn)巨資無(wú)償資助開店創(chuàng)業(yè)者宣揚(yáng)某品牌的賣點(diǎn)。為了保證銷售與招商的時(shí)間一致性，3年返租期建議統(tǒng)一從200*年5月1日起截至200*年4月30日（商家5月1日前簽訂租賃租約從5月1日起算，5月1日后按實(shí)際時(shí)間計(jì)算）述求點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：車站、前景（城市東擴(kuò)）、交通、物流輻射能力。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 市場(chǎng)整體上供過于求，空置嚴(yán)重，同時(shí)，空置基本上已屬于市場(chǎng)的無(wú)效需求，并不說(shuō)明市場(chǎng)的不景氣或需求的萎縮，實(shí)質(zhì)上，是供給與需求的錯(cuò)位，即相當(dāng)部分市場(chǎng)潛在需求無(wú)法獲得滿足，而市場(chǎng)供應(yīng)的相當(dāng)部分卻屬于無(wú)效供給，在上述市場(chǎng)背景下，將為本案尋求有效的市場(chǎng)行銷空間留下余地。專業(yè)汽配市場(chǎng)距本案比較遠(yuǎn)，本區(qū)域存在市場(chǎng)空間。七、銷售中的招商工作考慮銷售返租與招商租期同為三年，但起訖時(shí)間不一致：不管是先行銷售還是先行招商，都必須有約束條款，保證時(shí)間的統(tǒng)一性。降低購(gòu)房資金門檻，一劑猛藥，刺激投資客戶購(gòu)買欲望，釋放消費(fèi)需求。2005年5月1日前銷售的以5月1日開始計(jì)算返租。**路僅售1戶，它是4條街中銷售最差的1條，歸納其原因，主要是產(chǎn)品性價(jià)比太低，無(wú)人問津。規(guī)劃路**路的進(jìn)出口開通，路面平整。改造建議整改內(nèi)容**路所有店面門口的臺(tái)階和綠化需要完工。**路4854號(hào)店鋪2層和3354號(hào)店鋪后夾層※ 現(xiàn)狀**路4854號(hào)店鋪，早期為了促進(jìn)銷售，把2層分割出來(lái)銷售，現(xiàn)在1層已售出，2層未售。整條街道呈現(xiàn)出臟、亂、差的形象。目前，已入駐營(yíng)業(yè)商家除一家茶葉店和一家食雜店外，其余都為建材商家。新客運(yùn)中心站即將在2005年竣工落成，正式宣告一個(gè)新興的經(jīng)濟(jì)商圈出現(xiàn)。 人口密度低，人流量少，目前區(qū)域周邊居住組團(tuán)社區(qū)、本案入住率都較低。本地段在不遠(yuǎn)的將來(lái)，將成為繁華的商業(yè)地段，但商業(yè)投資講究即時(shí)回報(bào)的特性，讓本地段的商業(yè)價(jià)值目前無(wú)法得到完全體現(xiàn)。樓盤定位高：本項(xiàng)目是國(guó)家康居示范智能化系統(tǒng)小區(qū)。三、銷售與招商概述某商貿(mào)城目前因?yàn)楦鞣N因素導(dǎo)致物業(yè)貶值，銷售出現(xiàn)停滯。而考慮到某商貿(mào)城項(xiàng)目本身的位置劣勢(shì)和項(xiàng)目?jī)?nèi)部各個(gè)展面的朝向因素，在游離汽車站商圈的情況下，要真正分享泉州汽車站商圈的商業(yè)效能，就必須在業(yè)態(tài)分布具備自己的優(yōu)勢(shì)或有效的溶入商圈，在整體形象及品牌、知名度等方面超人一等，在經(jīng)營(yíng)管理方面更勝一籌，并有效利用項(xiàng)目本身最具規(guī)?；纳虡I(yè)優(yōu)勢(shì)。從商業(yè)區(qū)域環(huán)境看，某商貿(mào)城屬汽車站商圈。二、項(xiàng)目概況某商貿(mào)城由臨**路、**路、**路、**路四條路組成一個(gè)方形的商圈，環(huán)繞在某花園四周。通過商業(yè)運(yùn)作，專業(yè)主題市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，有效的溶入整個(gè)商圈，有效的利用密集的人流、車流；通過對(duì)項(xiàng)目商業(yè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，讓商貿(mào)城真正能產(chǎn)出利潤(rùn)，具備利潤(rùn)導(dǎo)向就具備商業(yè)價(jià)值。樓盤特征對(duì)商業(yè)店鋪的影響對(duì)商業(yè)店鋪而言，樓盤本身的建筑品質(zhì)不再是關(guān)鍵因數(shù)，相對(duì)而言，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、升值空間是決定的因數(shù)。某集團(tuán)是泉州房地產(chǎn)著名品牌,知名度,美譽(yù)度較高.項(xiàng)目是２００*年**區(qū)重點(diǎn)扶持的４個(gè)專業(yè)市場(chǎng)之一和重點(diǎn)招商項(xiàng)目。前期招商凌亂，有建材、貨運(yùn)等商家，不利于招商方面完全改變經(jīng)營(yíng)主題，重新統(tǒng)一定位、規(guī)劃。其他商業(yè)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，分流了客源。商業(yè)街對(duì)面是臨漂染廠和一塊雜草叢生的荒地，是一條單面街，平日里人流稀少，目前，已入駐營(yíng)業(yè)商家，商業(yè)形態(tài)較多，有經(jīng)營(yíng)建材的商家、有超市、診所，整體商業(yè)感覺業(yè)態(tài)零散。不利因素在于，面對(duì)廣本4S店的圍墻，路寬5米左右，是商業(yè)街中道路最窄的一條街。鑒于此，我們建議**路4854號(hào)店2層及3354店后夾層，聯(lián)成一體，在小區(qū)住戶樓梯口處開出口，產(chǎn)品可改造為寫字樓、單身公寓（依據(jù)工程改造可行性而定）。售樓部廣告牌有清晰的“大地家裝中心”字樣，要清洗。汽配街經(jīng)營(yíng)定位：汽車配件、汽車電器用品、汽保設(shè)備、汽車保養(yǎng)、維修與維護(hù)中心、養(yǎng)護(hù)用品、汽車美容裝潢、內(nèi)飾品牌店定位依據(jù)：●本案位于國(guó)道***線坪山