【正文】 P 活動15%房展會5%其他5% 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 報紙媒體為主要的廣告媒體，由于他的覆蓋面廣、傳播量大，所以其所占比例也是主要的，但報紙媒體的使用情況可根據樓盤去化狀況做相應的調整。 針對主要競爭個案，作好預先準備應對措施。 主要內容：通過樓盤市場形象表現，檢驗市場反應，確認本案賣點，尋求最佳切入點； 針對當時市場熱點，有機聯結，引導本案特色的宣傳。 其 它：針對 SP 活動，加強各項宣傳之間的聯系，整合廣告策略與品牌形象。 4) 第三波樓盤的強銷期 （南區(qū)獨幢獨幢 46套，聯體 56套；以及 3－ 4＃公寓樓） 時 間： 第三波樓盤的強銷期 后六個月 目 標：完成所有銷售的 95％的預期 廣告目的：針對區(qū)域位置、交通、景觀等優(yōu)勢賣點的宣傳達到兩大目標。我司對于銷售的預期是盡一切努力達到 100％ 。 最大限度拉動商鋪的銷售 ,同時為住宅部分 3－ 4＃樓的開盤做一定的市場宣傳工作。 利用直效郵件，車身廣告及看板廣告、橫幅、刀旗，繼續(xù)激發(fā)客戶的購買興趣，保持強勢態(tài)勢，并 不斷開拓市場利用深度、廣度來達到營銷目的。 ? 印刷媒體： 名片、胸卡等 CI 系統。 預告知樓盤銷售訊息 ,提出水景高檔別墅社區(qū)規(guī)劃主張。 ? PR及 SP活動 —— 此類活動能有效地提升企業(yè)及產品的知名度，并能樹立良好的口碑，且能造成口耳相傳的情形，有力引爆市場，利于企業(yè)和產品形象的塑造及推廣。森林里生活著中南美洲巨大的晰蜴鬣蜥，硬毛鼠，背脊呈珊瑚狀的鴿子、野豬和其他動物。路易斯說明和指導。所以，銷售人員的專業(yè)化、規(guī)范化和服務意識將能有效地體現公司和物業(yè)形象； 銷售服務 全方位銷售服務，除協辦銀行按揭等工作外，經常以書面形式與客戶保持交流，如：工程進度通告，設計新思路的征詢與交流，客戶投訴信箱，甚至是客戶生日、節(jié)慶祝賀等等。因此我們建議以水岸別墅帶動一切的營銷策略，采取“先樹立水岸別墅的概念，然后依次推出其他分類產品”的策略進行營銷推廣。具體措施請見下圖預期價格走勢圖、預期各階段銷售面積和 預期資金回籠計劃。 ＝ 7315元 對比項目 靜河國際水岸 9000247。目前蘇州開業(yè)的俱樂部缺乏品牌，客源以大眾消費為主。 競爭威脅點 1) 位于觀前街南側，總建筑面積 83000平方米的玄妙廣場 的建成和銷售，勢必對整個觀前消費市場和本案的銷售帶來極大的沖擊。 2) 觀前街已經成為中外旅游賓客旅游購物的必去之處，消費群體眾多。 這里已成為蘇州的一大商圈，聚集餐飲、娛樂、休閑、購物、旅游、商住為一體，成為蘇州的第三個商業(yè)副中心，也是蘇州城市商業(yè)的一道亮點。 新的規(guī)劃和建設加入新的元素，實行差異化定位和開發(fā)，如水景和燈光等的營造，能幫助該商圈和其他商圈區(qū)分開來。 商鋪的租售率、商戶經營業(yè)績優(yōu)于蘇州其他商圈，物業(yè)價值穩(wěn)定： 由于具有穩(wěn)定的消費群，決定了觀前商圈的商鋪的租售率和主要商戶的經營業(yè)績普遍好于其他商圈，物業(yè)價值也較為穩(wěn)定。 在傳統商業(yè)物業(yè)單純購物的基礎上融入旅游、游玩的元素。 （ 1）、基本情況： 觀前 商圈 地處蘇州古城中心位置，是具有悠久歷史的蘇州傳統商貿 、 文化中心。占市區(qū)社會消費品零售額的比重為 %。 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 城市商業(yè)篇 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 一、蘇州商業(yè)概述 蘇州歷來商賈云集，商業(yè)發(fā)達。 20xx 年，蘇州市區(qū)以連鎖經營為主要形式的現代商業(yè)實現銷售 40億元。 南門商圈： 以泰華商城為核心的整個南門地區(qū)，位于蘇州中心城區(qū)南翼，區(qū)內有人民路、竹輝路、新市路等幾條主要干道連接蘇州市其他區(qū)域。 商業(yè) 功能 豐富齊全，有機搭配： 觀前商圈 具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融 服務等 綜合功能和幾十種業(yè)種 ，能滿足不同檔次、不同消費偏好的各種消費需求 。這是蘇州其他商圈所不具有的優(yōu)勢和條件。 商圈 存在著寫字樓、商鋪、公寓等多種物業(yè)形態(tài) ，對商圈形成一定的支撐。 主要由 泰華商城、南門商業(yè)大廈、三友大廈、南天大廈、新藝城 文化 廣場 （文化市場）構成。 1．優(yōu)勢部分 1) 本案地處蘇州觀前街，周邊的商業(yè)氛圍擁有悠久的歷史，在老百姓心目中已經確立的不可動搖的地位。 3) 外來人口的迅速增加為提高了蘇州市消費水平和能力提供了有力的支撐。 作為高檔俱樂部，隨著蘇州的經濟發(fā)展，外企不斷涌入和政府對民營企業(yè)的扶持，白領和外籍人士也將越來越多。 1) 主要參考價格 參考個案（均價） 獨幢別墅 雙拼別墅 聯體別墅 疊加別墅 普通公寓 蘇州知音 ―― 7500 5600 ―― ―― 榮盛陽光名邸 ―― ―― 5800 4800 3600 聆湖麗墅 7000 5500 5000 ―― ―― 靜河國際水岸 9000 ―― ―― ―― ―― 南亞花園 ―― ―― ―― ―― 3600 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 三江錦繡江南 ―― ―― ―― ―― 3550 嘉和麗園 ―― ―― ―― ―― 3800 香城花園 ―― ―― ―― ―― 3300 2) 別墅價格擬合系數表（獨幢與聯體） 比較內容 權重 聆湖麗墅 靜河國際水岸 蘇州知音 榮盛陽光名邸 擬合 程度 比較 系數 擬合 程度 比較 系數 擬合 程度 比較 系數 擬合 程度 比較 系數 建筑單體 10% 1 區(qū)域位置 20% 1 外部環(huán)境 10% 1 1 社區(qū)景觀 20% 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 立面設計 10% 房型設計 10% 配套設施 10% 1 1 主題提煉 10% 1 合計 100% 將各比較對象的市場價格經比較系數修正后得出（獨幢）； 對比項目 聆湖麗墅 7000247。 具體營銷價格策略采用一慣性的低開高走銷售方式，建立起本案的市場知名度，為后期的銷售作好準備。從營銷成本上這樣做會大大提高不說，更降低產品對于市 場的沖擊力，喪失了成規(guī)模項目本身應有的轟動效應優(yōu)勢。 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 經理人世界房地產頻道 —— 中國最大房地產資源下載中心 （五）利用 USP（項目核心賣點）策略，把社區(qū)物業(yè)進行內部定位，以適合不同檔次和品位的客源： 本案的廣告推廣應從“目標客戶對廣告的接受心理”入手，結合銷控節(jié)奏，分批推出，要有能夠切中不同層面消費者心理的 USP：