【正文】 0 1500元 /㎡ 香檳水郡 鄞州區(qū) 2022127 212 116 0 7590 11500 毛坯 半島悅城 鄞州區(qū) 20224 358 358 50 89139 預(yù)計(jì) 14000 2500元 /㎡ 領(lǐng)秀熙城 鄞州區(qū) 20225 810 810 400 住宅 70137別墅 160240 未定 毛坯 合計(jì) 4466 1887 450 了解完土地、大市及周邊住宅后，讓我們?cè)賮?lái)看看重點(diǎn)借鑒個(gè)案的具體情況，能帶給我們什么啟示 重點(diǎn)借鑒個(gè)案 1 項(xiàng)目位置：北鄰楊木碶路，南鄰?fù)ㄍ韭肪G化帶 項(xiàng)目戶(hù)數(shù)：共 1800戶(hù)（一期 396戶(hù)、二期 320戶(hù)） 占地面積： 37524㎡ 總建筑面積： 243000㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2022年 12月 18日、下一批預(yù)計(jì) 2022年 4月 推出房源：推出首批 394套 層 高： 面積范圍： 30125平米、主力戶(hù)型 7090平米 價(jià)格情況： 908015900元 /㎡ ，均價(jià) 13000元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 2022元 /㎡ 水電性質(zhì)：民用性質(zhì) 銷(xiāo)售情況： 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天 394套公寓全部售罄 和美城 戶(hù)型面積（㎡） 3341 6976 8492 合計(jì) 套數(shù)（套） 132 165 99 396 簽約套數(shù) 125 154 89 368 簽約率 32% 39% 22% 93% 戶(hù)型面積（㎡） 49 7981 92 合計(jì) 套數(shù)（套） 64 192 64 320 占比 20% 60% 20% 100% 一期 3樓 二期 4樓 數(shù)據(jù)截止 2月 13日 1室 1廳 1衛(wèi)： 40平米 和美城戶(hù)型 3室 1廳 1衛(wèi) 73平米 3室 2廳 1衛(wèi) 130平米 借鑒：完全按住宅設(shè)計(jì)包裝，從結(jié)果看，是成功的，商務(wù)公寓也可以住宅化提供了可能，本案更有信心 2 物業(yè)地址： 鄞州嵩江東路與長(zhǎng)壽路交界處 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2022年 1月 8日 銷(xiāo)售均價(jià)： 20220元 /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 2500元 /㎡ 公寓戶(hù)型面積： 4448㎡ 層 高： 公寓套數(shù) :264套 銷(xiāo)售情況： 開(kāi)盤(pán)四天銷(xiāo)售率達(dá)到 60%，截止 2月 13銷(xiāo)售率達(dá)到 80%左右 BEST愛(ài)都會(huì) 2房 2廳 2衛(wèi) 48平米 愛(ài)都會(huì)戶(hù)型 2房 2廳 2衛(wèi) 45平米 借鑒：同樣是 ，但不會(huì)感到太壓抑，即使 2萬(wàn)的價(jià)格，去化依然不錯(cuò)，反映出總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，首次置業(yè)的首選。 問(wèn)責(zé)機(jī)制從市政府落到下轄縣市區(qū)政府 輿論引導(dǎo) 加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。世襲一城繁華！ 全案營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 東南形勝，千年都會(huì) 海曙自古繁華 如今在這里，一個(gè)占據(jù)寧波半壁江山以上的物業(yè)翹楚 即將在這片千年積淀的繁華核心區(qū) 展現(xiàn)他對(duì)城市的抱負(fù)，并實(shí)現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)身 而這一轉(zhuǎn)身將因?yàn)榕c這片區(qū)域的邂逅而讓萬(wàn)眾期待 …… 繁 華 所 在 這就是 本次提報(bào)，解決問(wèn)題是不二法則 實(shí)用、實(shí)效是明道的思考源點(diǎn) 我們的原則： 簡(jiǎn)而言之，就是 《《《 四問(wèn) —— 問(wèn)新政、問(wèn)產(chǎn)品、問(wèn)競(jìng)品、問(wèn)目標(biāo)群 三提 —— 附加值、利潤(rùn)、明道的力量 五勢(shì) —— 造勢(shì) 借勢(shì) 集勢(shì) 成勢(shì) 延勢(shì) 九術(shù) —— 操盤(pán)手法 讓我們一一道來(lái) ……… 一問(wèn)新政影響幾何？ 明道觀點(diǎn)： 一、房市下行，房?jī)r(jià)下降勢(shì)在必行，或許又見(jiàn)長(zhǎng)冬 有政策為證： 新國(guó)八條 二套房首付 60%，貸款利率 ；二手房丌足 5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅； 限購(gòu)令 住房限購(gòu)城市翻番達(dá) 72個(gè) 寧波政策落地：限購(gòu)令轉(zhuǎn)為禁購(gòu)令，調(diào)控再升級(jí) 主要條款 關(guān)鍵內(nèi)容 點(diǎn)評(píng) 控制房?jī)r(jià) 加強(qiáng)新建住房?jī)r(jià)格的管理和對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)測(cè)，合理控制房?jī)r(jià)。 限購(gòu)令更加嚴(yán)厲 約談機(jī)制 目標(biāo)未完成的縣（市）區(qū)政府，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。 三問(wèn)竟品如何？ 明道觀點(diǎn)： 或許，最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是自己！ 80120平米戶(hù)型面臨一定競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵看我們的心態(tài)，看價(jià)格！ 雖然獨(dú)孤求敗，但了解區(qū)域土地供應(yīng)及大市范圍內(nèi)的同類(lèi)項(xiàng)目， 知已知彼，才能百戰(zhàn)不殆 區(qū)域土地供應(yīng)情況： 地塊名稱(chēng) 面積 (畝 ) 用途 容積率(≤) 成交總價(jià) (萬(wàn) ) 樓面價(jià) (元/M2) 成交地價(jià) (萬(wàn) /畝 ) 競(jìng)得單位 交易時(shí)間 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 與本案的關(guān)系 麗園北路東側(cè)勝豐地塊 31.95 商用 17808 3800 恒茂置業(yè) 2022920 2022年 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 聯(lián)豐仲家橋地塊 63.65 商用 28285 3030 博虹投資 2022121 2022年 城市綜合體為本案帶來(lái)利好 氣象路西段 1地塊 81.51 住宅 101973 8530 城投置業(yè) 20221225 2022年下半年 安置房，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 儲(chǔ)備用地 銷(xiāo)售時(shí)間與本案錯(cuò)開(kāi)，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng) 村級(jí)留用地 定向銷(xiāo)售，與本案無(wú)直接關(guān)系 同區(qū)域內(nèi)，并無(wú)直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，開(kāi)盤(pán)時(shí)間也錯(cuò)開(kāi)，城市綜合體將為本案的價(jià)值提升再奠基礎(chǔ)。 羅曼風(fēng)情（住宅） 明道觀點(diǎn)： 相對(duì)本案，以上住宅在規(guī)模及居住感上要優(yōu)于本案，但在地段上根本無(wú)法與本案抗衡 在價(jià)格上， 13000元 /平（無(wú)精裝）是一個(gè)重要的參考指標(biāo)。 2. 孩子拼在寧波，為了更好發(fā)展，資助買(mǎi)一套 3. 基本是父母付首付甚至更多，月供由小兩口解決部分或全部 共同心聲： 孩子大了，自有孩子的空間，我們也不想打擾他們，但又不愿隔得太遠(yuǎn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，靠他們小兩口的收入，肯定買(mǎi)不起，還是幫他們出首付，日子過(guò)好點(diǎn)，可憐天下父母心。 他們是想在寧波扎根的新寧波人 他們是有著精明的頭腦的一群人。 其中 最大 的是什么？ 大 到足以支撐整個(gè)項(xiàng)目？ 中心，只有中心 這里不僅是寧波的圓心 這里也是寧波的源心 這里不僅擁有天一閣、鼓樓、月湖、 城隍廟這樣的歷史印記 這里更擁有天一廣場(chǎng)、和義大道現(xiàn)代化的商業(yè)地標(biāo) 這里集合了這座城市所有的繁華與優(yōu)雅 傳統(tǒng)與現(xiàn)代在這里交融； 繁華與歷史在這里相遇； 在這里不僅延續(xù)了城市的過(guò)去； 還擁有著繁華的現(xiàn)在以及無(wú)限寬廣的未來(lái)。 如今在中心，為完成一處在城市中心居住的夢(mèng)想，讓生活重新回到城市中心。 開(kāi)盤(pán)延續(xù) 五勢(shì)之一、造勢(shì) 時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前 3個(gè)月 目的：山雨欲來(lái)的氣勢(shì)及形象高度 如何造？ 戶(hù)外造 五勢(shì)之一、造勢(shì) 時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前 3個(gè)月 目的：山雨欲來(lái)的氣勢(shì)及形象高度 如何造？ 活動(dòng)造 活動(dòng)造： 寧波首屆“非誠(chéng)勿擾”相親大會(huì) 時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前 3個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后 3個(gè)月 具體操作： 1. 項(xiàng)目冠名，形成延續(xù)性的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。 2. 本區(qū)域如配套、輕軌、商業(yè)中心有新進(jìn)展，也可趁機(jī)擴(kuò)大宣傳深度。 可考慮買(mǎi)房送家具券一步到位 。 術(shù)四：虛張價(jià)勢(shì)，促進(jìn)成交 前期報(bào)高價(jià)格，造成價(jià)格定勢(shì)，后期開(kāi)盤(pán)以較低價(jià)入市，造成反差，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)。 一次性付清 95折 ， 分期付款 98折 。 一次性付清優(yōu)惠 800元 /m2， 按揭優(yōu)惠 300元 /m2。備案銷(xiāo)售率 ％。并襯托平層公寓的單價(jià)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)平層去化。 4 2 挑高公寓低總價(jià)切入市場(chǎng)，促進(jìn) 4低單價(jià)類(lèi)住宅快速去化， 形成熱銷(xiāo)，快速回籠資金。532套房源兩個(gè)月銷(xiāo)售率達(dá) 95% 奉化住宅項(xiàng)目 —陽(yáng)光水岸 ? 在項(xiàng)目?jī)r(jià)格成為抗性的情況下，大膽采用“小幅提價(jià)法” 6個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率 100% 項(xiàng)目重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)回顧 ? 2022開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)“陽(yáng)光茗都”銷(xiāo)售，定價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)格 ? 2022年至 2022年 7月開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo)僅 10% ? 本公司 2022年 10月接案，挖掘并賦予項(xiàng)目 4大價(jià)值 7萬(wàn)方住宅項(xiàng)目 —馬鞍山世貿(mào)一品 7萬(wàn)方住宅項(xiàng)目 —馬鞍山世貿(mào)一品 項(xiàng)目重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)回顧 ? 2022年 8月 26日 項(xiàng)目組人員進(jìn)駐馬鞍山 ? 2022年 9月 15日 項(xiàng)目首次參加馬鞍山首屆房展會(huì)、采用封閉式展館轟動(dòng)馬鞍山 ? 2022年 11月 1日 世貿(mào)壹品售樓部進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始接待 ? 2022年 12月 15日 世貿(mào)壹品預(yù)先認(rèn)購(gòu)會(huì)員卡開(kāi)始辦理 ? 2022年 12月 24日 世貿(mào)壹品圣誕狂歡盛典在大華廣場(chǎng)盛大舉行 ? 2022年 3月 29日 世貿(mào)壹品住宅 1棟、 3棟、 5棟、 7棟開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日銷(xiāo)售85%套，早上 9開(kāi)盤(pán)搶購(gòu)至下午三點(diǎn)封盤(pán) ? 本項(xiàng)目創(chuàng)造了高層產(chǎn)品售價(jià)高于同地段多層產(chǎn)品價(jià)格的奇跡 ? 本項(xiàng)目攻兊了當(dāng)?shù)?15層以上高層銷(xiāo)售難關(guān) 用心，用新，堅(jiān)持，自有豐碩回報(bào)， THANKS!