【正文】 ，即市場的容量、競爭問題，而如何把握機會點，尋找市場定位空白點，將是本案成功的關(guān)鍵。10年按揭貸款，每月支付給銀行：6762元〖分期付款方法〗●店面不論總價金額一律先付5萬，簽定〈〈購房合同〉〉，同時簽定《付款補充協(xié)議》和《租賃合同》時，付清60%的購房款，剩余40%的款項，可在18個月內(nèi)免息分6期支付（按季支付）。10年按揭貸款，每月支付給銀行：6697元分期付款的客戶店面不論總價金額一律先付5萬，簽定〈〈購房合同〉〉，同時簽定《付款補充協(xié)議》和《租賃合同》時，付清60%的購房款，剩余40%的款項，可在18個月內(nèi)免息分6期支付（按季支付）。③、返租租期時間銷售返租時間必須與招商的商戶3年租期截止時間一致?！?規(guī)劃路定位：暫不明確定位，不定位依據(jù)：●在招商實際工作開展之后，再依據(jù)實際的商家需求，作為“建材街”或“汽配街”的延伸補充的后備資源，靈活機動，立于不敗之地。**路大門要常日開通32開始到**路段，所有店面的門口需要清潔。四、現(xiàn)場整改建議目前本案包括售樓部門口的各條街都存在廢土堆、坑洼、工程垃圾。大地裝飾城店鋪“3347”號※ 現(xiàn)狀**路“3347”號原為**裝飾城，15間店鋪一層、二層后夾層包括一層夾層均打通，聯(lián)成一體，并且全部裝修完畢，現(xiàn)場排滿展示架及產(chǎn)品。它的最大優(yōu)勢在于路面寬廣，目前，已入駐營業(yè)商家，商業(yè)形態(tài)較多，有物流貨運商家，有汽車維修的商家。二、目前的店面商業(yè)布局◎**路已售32戶，是某花園各條商業(yè)街中，銷售率最高的街道。機會(o)東進南移的市政規(guī)劃概念正在逐漸泉州市民接受。劣勢(w)區(qū)域的市區(qū)公共交通不發(fā)達生活配套不成熟，區(qū)域缺乏學校、幼兒園、菜市場、商場等生活配套設施。道路交通發(fā)達且緊鄰新的**汽車站，但公共交通系統(tǒng)較差。同時，與銷售的緊密結(jié)合，招商對業(yè)態(tài)選擇，又應該遵循專業(yè)主題市場的規(guī)范。上述種種不利因數(shù)，騎樓柱子、臺階、店鋪面墻而立、路寬較窄，等等是無法再行整改，其他方面是可以通過整改或物業(yè)變更而改變。在某商貿(mào)城的四個沿街朝向中，由于**路、**路朝向背離汽車站，**路（規(guī)劃路）被HONDA 4S店基本遮住，真正能直接面對汽車站的只有泉秀路。所以，某商貿(mào)城雖屬汽車站商圈，但在整個汽車站十字路口中，是從汽車站商圈得益效果最差的位置。等等的種種因素，導致某商貿(mào)城的價值低于其作為某花園商業(yè)部分應具有的價值。銷售當中商業(yè)運作，一個主要方面是售后返租，而售后返租又產(chǎn)生招商工作，可以說，招商是銷售的手段。地理特征本案位于***國道**段，在**路、**路的交叉口，宏觀區(qū)位，緊鄰**路、**街、**路等城市交通主干道，微觀區(qū)位，北靠**路，東鄰**路，西伴**路，南側(cè)以**路為界，東西向?qū)挘常玻懊祝媳边M深２４０米，呈方形結(jié)構(gòu)。本案建設規(guī)模高，是高品質(zhì)的商住小區(qū)。店面售價高，主力價格區(qū)間：1100015800元/平方米，偏離現(xiàn)有價值。前期招商、銷售的失利，所產(chǎn)生的負面影響難以在短期內(nèi)消除。與成洲路一樣，面對工廠圍墻，是一條單面街。三、產(chǎn)品改造建議“生產(chǎn)你所能銷售的產(chǎn)品，而不是銷售你所能生產(chǎn)的產(chǎn)品”，**路的店面存在很多不利銷售的因素，所以需進行必要的改造，以促進銷售?！?改造方案建議大幅壓縮綠化，綠化僅做在騎樓柱子前，且以不影響兩邊店鋪的進出為大小規(guī)范。1店面門口泥土的清潔?！衲郴▓@如此規(guī)模的小區(qū)，必須有一些經(jīng)營生活配套商家，便利于商戶日常生活之需。②、操作程序業(yè)主簽定《購房認購書》的同時簽定《返租協(xié)議確認書》業(yè)主簽定〈〈購房合同書〉〉的同時與開發(fā)商簽定返租《租賃合同》。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5246元● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款，計： 100萬40%18萬=22萬貸款60%，計： 100萬60%=60萬實際成交價，計：22萬+60萬=82萬首付款 ：22萬，先付 ：5萬，余款：17萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5523元● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款， 計： 100萬40%18萬=22萬貸款60%， 計： 100萬60%=60萬實際成交價，計：22萬+60萬=82萬首付款 ，計： 22 萬，先付： 5萬，余款：17萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬。一、地塊SWOT分析就本案的客觀地理位置及環(huán)境條件，諸項要素簡要分析，列 SWOT坐標圖如下：S（優(yōu)勢） W（劣勢） 長途車站 城市東擴 產(chǎn)品存在缺陷，形象陳舊交通的便利性、有發(fā)展前景 商圈尚未成熟、人氣不旺O（機會） T（威脅） 避開競爭 尋找市場空缺 **名城、**花園的競爭（均推出目前已有建材市場 設專業(yè)市場 大量店鋪） 商圈內(nèi)店鋪空置率高 從以上四個象限中的因素分布情況看，本案所處的地段并非弱勢，幾個劣勢因素都可以經(jīng)過業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃得到不同程度的改善。因此，在前期市場分析的基礎(chǔ)上，開發(fā)一個適應新時代消費者需求且明確業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，將是本案為市場所趨的必然選擇，也只有在競爭對手未出現(xiàn)時搶占市場空缺，“創(chuàng)造唯一性”，建立本項目的獨特概念締造迅速感性的魅力點，以排斥其它競爭對手，將是本案戰(zhàn)略性架構(gòu)之重點！三、項目定位 市場困難點分析 a、目前，商圈人流稀薄、尚在規(guī)劃中。四、價格策略含有2層的店鋪，適當提高1層的租金，降低2層的租金：項目類別樓層第一年單位租金**路135元/平米210元/平米**路125元/平米210元/平米**路20元/平米規(guī)劃路25元/平米五、招商策略商家優(yōu)先原則，即盡量滿足商家租店使用時間需求，對租期要求超過3年承租期的商家可預簽3年以上租約。新聞事件報道影響力遠遠強于一般媒體廣告，受眾面廣，關(guān)注程度高，通過該事件把本案迅速傳播，炒作，既凸現(xiàn)某集團超群實力，進一步提升企業(yè)形象，又為本案后續(xù)強銷期打下良好基礎(chǔ)。同時為后期帶租約出售打好基礎(chǔ)。銷售現(xiàn)場包裝以彩旗及升空汽球為主，售樓現(xiàn)場門口樹立巨型廣告牌。c、促銷核心事件炮制若要一炮打響，促銷的高潮應該有一個核心事件來作為推動力。商業(yè)街現(xiàn)場根據(jù)定位主題特色進行包裝。所以成立經(jīng)營管理部，競爭中合縱連橫，才能最大限度提升競爭力。其主要的工作職能如下：商貿(mào)城整體形象打造專業(yè)主題市場的宣傳，提升市場知名度在不同階段根據(jù)具體情況實施市場營銷的企劃市場業(yè)務工作的開展，針對目標客戶的開展相關(guān)工作，提高市場占有率