商貿(mào)城營銷策劃方案-文庫吧在線文庫
【正文】 路段、**長途汽車站旁，屬**必經(jīng)之地，車流量大，廣告宣傳輻射性強，市場知名度便于傳播；●本案緊鄰廣本4s店，可以“草船借箭”，利用廣本店的影響力，提高本案知名度，易于成行成市；●本案店鋪規(guī)格較適合經(jīng)營汽配產(chǎn)品，**路，由于路面較為寬敞，適合于停放車輛，因其地理位置和臨近新客運中心站的交通優(yōu)勢，物流方便快捷；●**汽配行業(yè)經(jīng)營戶較為分散，主要自發(fā)形成于國道兩邊，**路定位為專業(yè)汽配街，剛好填補市場空白，迎合汽車日趨普及帶來的巨大配件消費空間；●汽配行業(yè)利潤高、市場空間大，經(jīng)銷商購買力和租金支付能力強，有利了市場長期穩(wěn)定和持續(xù)繁榮；◎ **路定位：以建材為主的綜合商業(yè)街經(jīng)營定位：家飾、建材、潔具、其他檔次高的商店定位依據(jù)：●**路是自然形成的泉州建材一條街，延續(xù)坪山路的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，既符合城市特色街區(qū)規(guī)劃，又利于項目知名度的迅速傳播●依據(jù)**路目前商業(yè)形態(tài)，是以建材為主，仍然沿用“建材街”的招商主題定位，實際****作之中，可以考慮為專業(yè)市場生活配套的商家，畢竟所剩店面不多，適當引進銀行、通訊等既形象好，又具有服務(wù)市場及社區(qū)業(yè)主的商家。購買后即辦返租，即得返租回報，交鋪前即可得到3年的全額回報，免除業(yè)主3年內(nèi)的后顧之憂。舉例說明：如一店面總價100萬，返租3年，按3年回報率（5%+6%+7%），則累計租金為：100萬18%=18萬，● 若，3年租金抵扣總價，則實際成交價，計：100萬18萬=82萬● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款，計： 100萬40%18萬=22 萬貸款60%，計： 100萬60%=60萬實際成交價，計：22萬+60萬=82萬第二重優(yōu)惠策略：付款優(yōu)惠政策按揭付款客戶店面不論總價金額一律先付5萬，直接簽定《購房合同》，同時簽定《付款補充協(xié)議》和《租賃合同》，首付款余款免息分6期，可在18個月內(nèi)分期付清（按季支付）合同一簽定，即辦理銀行按揭。三重銷售優(yōu)惠策略組合案例說明：例：某花園店面A、原售價：100萬，為預留12%的折扣空間，現(xiàn)提高售價（100/）。第三章 招商策略前 言目前，**名城、**花園（均推出大量店鋪），本商圈內(nèi)店鋪空置率較高。由于本案的地段（除**路外）優(yōu)勢不明顯，缺少具體規(guī)劃，店面的出租壓力大。目標客戶群定位本案應(yīng)立足于車站地段優(yōu)勢，從而提升物業(yè)的附加值，走中、高檔物業(yè)的路線，具體目標客戶鎖定如下：l汽配經(jīng)營者；l有固定客戶批零者l建材家裝、廚具、衛(wèi)生潔具經(jīng)營戶；l其他品牌商家（廠商、代理商、經(jīng)銷商）；l急于尋求資金出路的中小投資者；l年輕初次創(chuàng)業(yè)者先主力后散戶首先將具號召力的品牌龍頭商戶引入，給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢，帶動散戶進場。經(jīng)營方式商家自由經(jīng)營牌照發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌照開發(fā)商成立專門從事市場公關(guān)、推廣等各項日常事項的經(jīng)營管理部門。 經(jīng)過市場重新定義，把本案重新包裝塑造新形象以及產(chǎn)品改造、運用銷售返租等一系列營銷策略之后，閃亮登場，給市場一個煥然一新的感覺，重心點燃客戶的投資消費欲望。工作重點：此一階段的信息通道包裝是蓄勢的重點。策略：注意活動與銷售工作的鏈接。每次活動都會有人中獎，還可以將中獎客戶進行再包裝，通過各種不同的方式擴大某商貿(mào)城項目的影響。通過提高營業(yè)額和利潤率，提升物業(yè)的價值。所以，經(jīng)營管理部人員的選用必須謹慎。由于某商貿(mào)城約一半的店鋪已經(jīng)出售，由于沒有先期約定，在費用方面難于分攤，但如果通過努力和投入，使商貿(mào)城產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益，讓已售的店鋪免費的也分享到經(jīng)濟成效，就當作是開發(fā)商對業(yè)主的回饋，而這絕對是有價值的。第五章 經(jīng)營管理一、成立經(jīng)營管理部商業(yè)地產(chǎn)的價值取決于經(jīng)營的利潤值，經(jīng)營的利潤取決于營業(yè)額和利潤率，營業(yè)額和利潤率取決于經(jīng)營管理、營銷管理。促銷核心：凡購買某商貿(mào)城項目商鋪，定期在客戶中抽取金獎一名，獎品為返還所購單位房款人民幣5萬元。 策略：在第一促銷期熱潮過后，余溫未完全退卻時，借一個主題，策劃一次大型活動。分階段廣告的任務(wù)與策略：a、第一促銷期：（ 200*年1/12/29日 ）任務(wù)：試探市場，醞釀風暴。200*年的第一桶金!!!宣揚汽車站商圈的賣點開店指“東”《開店指南》手冊，宣揚**城市南擴后，某商貿(mào)城將成為市中心，并成為南部主通道的賣點。◆某與商戶租賃合同：某與商戶簽定的承租租期仍為3年，在《租賃合同》中附加條款中補充，3年租期期滿之后，某招商進駐的商戶有優(yōu)先承租權(quán)。d、客戶的從眾觀望心態(tài)，對專業(yè)市場有一個認知過程。二、市場背景分析 **汽配市場有一定規(guī)模，但地域性較強?！?年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬18萬=82萬先付：5萬，簽定〈〈購房合同〉〉時再付：，付清60%的購房款計：，余款：，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付： 萬。舉例說明： 如一店面總價100萬，返租3年，按3年回報率（5%+6%+7%），則累計租金為：100萬18%=18萬，● 3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬18萬=82萬先付： 5萬，簽定〈〈購房合同〉〉時再付：，付清60%的購房款計：，余款：，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付： 萬。統(tǒng)一從2005年5月1日起至2008年4月30日止。六、銷售策略銷售價格體系**路價格卻高達均價12000元/㎡，依據(jù)現(xiàn)狀，投資回報率偏低，產(chǎn)品的性價比低，因此，導致滯銷。**路大門衛(wèi)生的清潔。嚴重的影響整體觀感，整體形象缺乏維護，導致物業(yè)價值低于實際的價值?！?改造方案該產(chǎn)品若要尋找單一買家出手非常困難，建議分隔成獨立店，降低總價，擴大客戶群以實現(xiàn)銷售。其中物流貨運商家占大部分，人行街道上堆放眾多大宗貨物，路面停放大型貨運卡車。在未售的22戶中，僅大地裝飾城就占據(jù)了15戶，整體打通連成一片，總價高達1531萬元，具有如此大金額購買力的客戶，非常稀少，成為租賃和銷售方面的主要壓力。**區(qū)域板塊熱潮、政府明確的城市發(fā)展方向，對市民區(qū)域的觀念有意識導向作用。周邊環(huán)境較差，臨**路一側(cè)是漂染廠和一片空地，臨**路一側(cè)是服裝廠，臨規(guī)劃路一側(cè)是廣本汽車銷售中心，三條街都對著鄰居的圍墻，離高速路的高架橋又非常的近。商業(yè)特征某花園位于**長途汽車站旁，又屬**必經(jīng)之地，過境車流量大，廣告宣傳輻射性強，便于傳播；區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)是建材行業(yè)為主，周邊人流量較少，主要是車流量較大，商業(yè)氛圍不濃。第二章 銷售策略一、項目特征分析樓盤特征在泉州地區(qū)屬大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目：某花園占地100多畝，總建筑面
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