【正文】 世襲一城繁華！ 全案營銷策劃報(bào)告 東南形勝，千年都會(huì) 海曙自古繁華 如今在這里，一個(gè)占據(jù)寧波半壁江山以上的物業(yè)翹楚 即將在這片千年積淀的繁華核心區(qū) 展現(xiàn)他對城市的抱負(fù)，并實(shí)現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)身 而這一轉(zhuǎn)身將因?yàn)榕c這片區(qū)域的邂逅而讓萬眾期待 …… 繁 華 所 在 這就是 本次提報(bào)，解決問題是不二法則 實(shí)用、實(shí)效是明道的思考源點(diǎn) 我們的原則： 簡而言之，就是 《《《 四問 —— 問新政、問產(chǎn)品、問競品、問目標(biāo)群 三提 —— 附加值、利潤、明道的力量 五勢 —— 造勢 借勢 集勢 成勢 延勢 九術(shù) —— 操盤手法 讓我們一一道來 ……… 一問新政影響幾何？ 明道觀點(diǎn)： 一、房市下行，房價(jià)下降勢在必行，或許又見長冬 有政策為證： 新國八條 二套房首付 60%，貸款利率 ；二手房丌足 5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅； 限購令 住房限購城市翻番達(dá) 72個(gè) 寧波政策落地：限購令轉(zhuǎn)為禁購令，調(diào)控再升級 主要條款 關(guān)鍵內(nèi)容 點(diǎn)評 控制房價(jià) 加強(qiáng)新建住房價(jià)格的管理和對房價(jià)的監(jiān)測，合理控制房價(jià)。 明確房價(jià)控制目標(biāo) 住房保障 加強(qiáng)住房保障建設(shè)及舊住宅的改造力度，今年新建 70萬平方米，其中廉租房 60萬方。 擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍。 全額征稅 對個(gè)人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅。 加大房產(chǎn)交易成本，抑制投機(jī) 二套房首付 6成 二套房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 二套房首付比例再度上調(diào) 10% 土地雙限 加大保障性住房及危舊房與“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量的 70%。 確保保障房建設(shè)用地 全面限購 1套房的當(dāng)?shù)貞艏用窈?1年以上納稅的非本市戶籍家庭，限購 1套住房（含新建商品房和二手房）；對已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 限購令更加嚴(yán)厲 約談機(jī)制 目標(biāo)未完成的縣（市）區(qū)政府，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問責(zé)。 問責(zé)機(jī)制從市政府落到下轄縣市區(qū)政府 輿論引導(dǎo) 加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。 輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi) ，高總價(jià)，大戶型面巨壓 ，有洗牌的可能 ，資金需要找尋新出口 二、限購變禁購，房市面臨多重考驗(yàn)！ —— 或許：商務(wù)公寓市場的春天，來了！ 1. 首付只需 5成，住宅首套都得 6成 2. 不限購，不限貸，法人、個(gè)人都可買 3. 不再假離婚，不再假社保，正大光明的買 商務(wù)公寓，冬天里的一把火！ 但同時(shí)，需要注意解決的是： 1. 按揭時(shí)間短，每月還款壓力大，年輕人難以承受 2. 無法落戶 《 新政影響總結(jié) 》 抑制的是住宅投機(jī) 維穩(wěn)是主旋律，房價(jià)下降房市下滑勢在必行 抑制是暫時(shí)的，冬天會(huì)過去的 冬天預(yù)計(jì)在新政府上臺前不會(huì)解凍 商務(wù)公寓的春天，來了！ 二問產(chǎn)品優(yōu)劣若何？ （ SWOT) 城市核心，坐享一城繁華 天一閣、鼓樓、城隍廟、 天一廣場、和義大道 …… 市中心珍藏級地塊，天賦珍稀。 (S)優(yōu)勢 1 城市腹地，拒絕向遠(yuǎn)方遷徙 身處聯(lián)豐商圈，農(nóng)工商、好又多、學(xué)校、銀行、醫(yī)院，配套極其成熟，不再越遷越遠(yuǎn) 優(yōu)勢 2 2號輕軌就在家門口， 2022年貫通，可見的未來 輕軌的價(jià)值，將會(huì)隨著通車和時(shí)間推移日漸明顯 。 優(yōu)勢 3 優(yōu)勢 4 7000平米中心園林，寬棟距，連別墅也嘆為觀止 超 50米大棟距，大視野，大遠(yuǎn)見； 約 7000平米中庭闊景，多重景觀體系，可塑性強(qiáng)。 專業(yè)聯(lián)手，于海曙核心區(qū)，締造傳奇 優(yōu)勢 5 品牌聯(lián)合的力量：寧波物業(yè)翹楚聯(lián)合華展設(shè)計(jì)院，精工細(xì)作，開山巨獻(xiàn) ， 1層價(jià)格 2層享受，單邊廊設(shè)計(jì)，戶戶南北通透。 優(yōu)勢 6 “ 1+1” 立體創(chuàng)新戶型，全城爭藏 市中心河畔房，自然就在呼吸間，獨(dú)享水岸風(fēng)情，細(xì)品高遠(yuǎn)人生 。 優(yōu)勢 7 東面臨河，紫氣東來，上風(fēng)上水 車庫智能識別系統(tǒng)、建議做的全自動(dòng)烘干系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng) 優(yōu)勢 8 高端智能化，科技以人為本 法人，個(gè)人均可購買，不受 20%約束，首付比住宅還低 優(yōu)勢 9 不限購，不限貸，逆市飄揚(yáng) (W)劣勢若何： 無法落戶，按揭壓力大 會(huì)讓一部分新寧波人和首次置業(yè)者，望而卻步 水電商用性質(zhì)，物業(yè)費(fèi)相對貴 但可盡量申請民用水電，物業(yè)費(fèi)影響也不大 （ O)威脅會(huì)怎樣？ 面臨和美城、金東岸等分流小公寓客戶 都是同類性質(zhì)產(chǎn)品，后繼推出量大，需搶奪客源 城西萬科金色城市，羅曼風(fēng)情等分流大戶型客戶 有規(guī)模、品牌、景觀住宅等效應(yīng)，較易打動(dòng)剛性需求者 同區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高二手房分流大戶型客戶 如永和居易，聯(lián)豐社區(qū)等對新寧波人需要落戶需求，有較大吸引力 （ O)機(jī)會(huì)在哪里？ 新政抑制住宅投機(jī)，公寓春天到來 城市腹地沒有比本案綜合優(yōu)勢更高的產(chǎn)品 十分稀缺，十分搶手 產(chǎn)品總結(jié) 放眼寧波，本案的綜合優(yōu)勢獨(dú)一無二 但 80120平米大戶型會(huì)面臨眾多威脅 從另一個(gè)角度看，大戶型成功了，本案就成功了。 三問竟品如何？ 明道觀點(diǎn)： 或許，最大的競爭對手就是自己！ 80120平米戶型面臨一定競爭，關(guān)鍵看我們的心態(tài)，看價(jià)格！ 雖然獨(dú)孤求敗，但了解區(qū)域土地供應(yīng)及大市范圍內(nèi)的同類項(xiàng)目， 知已知彼，才能百戰(zhàn)不殆 區(qū)域土地供應(yīng)情況： 地塊名稱 面積 (畝 ) 用途 容積率(≤) 成交總價(jià) (萬 ) 樓面價(jià) (元/M2) 成交地價(jià) (萬 /畝 ) 競得單位 交易時(shí)間 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 與本案的關(guān)系 麗園北路東側(cè)勝豐地塊 31.95 商用 17808 3800 恒茂置業(yè) 2022920 2022年 無競爭關(guān)系 聯(lián)豐仲家橋地塊 63.65 商用 28285 3030 博虹投資 2022121 2022年 城市綜合體為本案帶來利好 氣象路西段 1地塊 81.51 住宅 101973 8530 城投置業(yè) 20221225 2022年下半年 安置房，無競爭關(guān)系 儲備用地 銷售時(shí)間與本案錯(cuò)開，無直接競爭 村級留用地 定向銷售，與本案無直接關(guān)系 同區(qū)域內(nèi)，并無直接的競爭對手，開盤時(shí)間也錯(cuò)開，城市綜合體將為本案的價(jià)值提升再奠基礎(chǔ)。 四區(qū)在推和將推商務(wù)公寓一覽表： 11年還有約 3700套商務(wù)公寓存量，本案如 8月推出時(shí)，仍有 1500套剩余，總量不是很大，再加上海曙的地段優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢，問題不大 樓盤名稱 區(qū)域 開盤時(shí)間 總套數(shù)（套） 現(xiàn)剩余套數(shù)（套） 本項(xiàng)目開盤時(shí)預(yù)計(jì)剩余量（套） 戶型面積（㎡） 均價(jià) 層高 （米） 裝修情況 和美城 高新區(qū) 20221218 1800 1437 1070 30130 13600 2022 皇冠花園三期 高新區(qū) 2022129 689 276 0 95157 18000 3 2500 21碼頭 海曙區(qū) 2022822 1226 441 0 3050 平層 14000復(fù)式 17000 平層 3 復(fù)式 平層 2022復(fù)式 3000 鳳凰水岸 高新區(qū) 20224 467 467 0 3050 17000 平層 3 復(fù)式 未定 陽光豪生 海曙區(qū) 2022223 178 123 0 4599 18000 4000 水清木華 海曙區(qū) 未定 450 450 450 3540 未定 未定 BEST愛都會(huì) 鄞州區(qū) 202218 269 191 0 4448 19000 2500 金東岸 高新區(qū) 20221117 659 309 0 4570 18000 35層 622層 300 學(xué)府 1+1 鄞州區(qū) 20224 159 159 0 2936 20220 6 3000 錢湖云庭 鄞州區(qū) 2022410 601 69 0 3050 18000 2022 合計(jì) 6498 3702 1520 項(xiàng)目周邊新推住宅一覽表： 周邊住宅價(jià)格大都在 1300015000元左右，是本案重要的參考依據(jù) 樓盤名稱 區(qū)域 開盤時(shí)間 總套數(shù)（套） 剩余套數(shù)（套） 本項(xiàng)目開盤時(shí)預(yù)計(jì)剩余量（套） 戶型面積 （㎡） 均價(jià) 裝修情況 羅曼風(fēng)情 鄞州區(qū) 2022111 住宅760 別墅 24 住宅 226 別墅 24 4 住宅 89120