【正文】 所以成立經(jīng)營管理部，競爭中合縱連橫，才能最大限度提升競爭力。c、促銷核心事件炮制若要一炮打響，促銷的高潮應該有一個核心事件來作為推動力。同時為后期帶租約出售打好基礎。四、價格策略含有2層的店鋪，適當提高1層的租金，降低2層的租金：項目類別樓層第一年單位租金**路135元/平米210元/平米**路125元/平米210元/平米**路20元/平米規(guī)劃路25元/平米五、招商策略商家優(yōu)先原則，即盡量滿足商家租店使用時間需求，對租期要求超過3年承租期的商家可預簽3年以上租約。一、地塊SWOT分析就本案的客觀地理位置及環(huán)境條件，諸項要素簡要分析，列 SWOT坐標圖如下：S（優(yōu)勢） W（劣勢） 長途車站 城市東擴 產(chǎn)品存在缺陷，形象陳舊交通的便利性、有發(fā)展前景 商圈尚未成熟、人氣不旺O（機會） T（威脅） 避開競爭 尋找市場空缺 **名城、**花園的競爭（均推出目前已有建材市場 設專業(yè)市場 大量店鋪） 商圈內店鋪空置率高 從以上四個象限中的因素分布情況看，本案所處的地段并非弱勢，幾個劣勢因素都可以經(jīng)過業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃得到不同程度的改善。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5246元● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款，計： 100萬40%18萬=22萬貸款60%，計： 100萬60%=60萬實際成交價，計：22萬+60萬=82萬首付款 ：22萬，先付 ：5萬，余款：17萬，在18個月內分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬?！衲郴▓@如此規(guī)模的小區(qū)，必須有一些經(jīng)營生活配套商家，便利于商戶日常生活之需。※ 改造方案建議大幅壓縮綠化，綠化僅做在騎樓柱子前，且以不影響兩邊店鋪的進出為大小規(guī)范。與成洲路一樣，面對工廠圍墻，是一條單面街。店面售價高，主力價格區(qū)間：1100015800元/平方米，偏離現(xiàn)有價值。地理特征本案位于***國道**段，在**路、**路的交叉口，宏觀區(qū)位，緊鄰**路、**街、**路等城市交通主干道，微觀區(qū)位，北靠**路，東鄰**路，西伴**路，南側以**路為界，東西向寬３２０米，南北進深２４０米，呈方形結構。等等的種種因素，導致某商貿城的價值低于其作為某花園商業(yè)部分應具有的價值。在某商貿城的四個沿街朝向中，由于**路、**路朝向背離汽車站，**路（規(guī)劃路）被HONDA 4S店基本遮住，真正能直接面對汽車站的只有泉秀路。同時，與銷售的緊密結合，招商對業(yè)態(tài)選擇，又應該遵循專業(yè)主題市場的規(guī)范。劣勢(w)區(qū)域的市區(qū)公共交通不發(fā)達生活配套不成熟，區(qū)域缺乏學校、幼兒園、菜市場、商場等生活配套設施。二、目前的店面商業(yè)布局◎**路已售32戶，是某花園各條商業(yè)街中，銷售率最高的街道。大地裝飾城店鋪“3347”號※ 現(xiàn)狀**路“3347”號原為**裝飾城，15間店鋪一層、二層后夾層包括一層夾層均打通，聯(lián)成一體，并且全部裝修完畢，現(xiàn)場排滿展示架及產(chǎn)品。**路大門要常日開通32開始到**路段，所有店面的門口需要清潔。③、返租租期時間銷售返租時間必須與招商的商戶3年租期截止時間一致。10年按揭貸款，每月支付給銀行：6762元〖分期付款方法〗●店面不論總價金額一律先付5萬，簽定〈〈購房合同〉〉，同時簽定《付款補充協(xié)議》和《租賃合同》時，付清60%的購房款，剩余40%的款項，可在18個月內免息分6期支付（按季支付）。部分店鋪較偏僻 b、汽配市場地緣性較強，本區(qū)位置較同類市場偏僻c、專業(yè)商業(yè)區(qū)的形成，客戶對該區(qū)的認可和信心十分重要。B、第一檔強銷期反饋、跟進（200*年1月3日~2月1日）見報3天后，人員大規(guī)模派報《開店寶典》即“招商手冊”（專業(yè)市場、車站重點路段繁華商業(yè)區(qū)）報紙平面廣告、軟文（與銷售廣告同步） 電視、車身廣告（與銷售廣告同步） 實施強銷現(xiàn)場銷售控制客戶過濾、鎖定、成交重點客戶拜訪，細談C、第二檔強銷期（200*年3月8日~5月8日）第2次人員大規(guī)模派報DM重點客戶回訪重點客戶回訪，鎖定、簽約D、掃尾期（收關）（200*年5月25日~6月8日）簡述：（軟文）新聞開路〉現(xiàn)場包裝》（高端）媒體支持》》（低端）招商人員大規(guī)模派報》》》客戶洽談、過濾、鎖定、成交第四章 廣告整體解決方案一、廣告主題某商貿城現(xiàn)在已是未盤，廣告主題的選定要兼承以前的廣告，根據(jù)具體實施背景而定。在報媒發(fā)布促銷廣告，同時通過其它媒體（電視、**晚報、直郵廣告等）宣傳，吸引客戶到現(xiàn)場參觀看房；b、第二促銷期：（ 200*年3/1 日 ）任務：開閘放水，引燃風暴。包裝強調本案與眾不同的特色，對買方對本案有一個整體良好的視覺形象。二、經(jīng)營管理部工作內容經(jīng)營管理部的職能，可理解為商業(yè)物業(yè)。銷售現(xiàn)場包裝售樓部要求寬敞、氣派、喜氣、熱烈、突出商業(yè)氣氛和財富旺氣。在中心街區(qū)人流較為密集的地段樹立戶外廣告牌、懸掛跨街橫幅、插放彩旗進行造勢包裝。招商具體執(zhí)行方案（綱要）A、預熱（開局）新聞事件（200*年1月2日）12月30 日邀請2~3家新聞媒體召開小型新聞發(fā)布會（早報、晚報、電視臺）報刊頭版/電視臺新聞節(jié)目（黃金檔）主題：某集團百萬巨資無償資助創(chuàng)業(yè)者（注：）為了使某汽配市場早日形成規(guī)模，在5月1日前簽約租店的客戶，租期滿一年后，?。。。ㄇ疤幔耗臣瘓F為了規(guī)劃董埭路汽配專業(yè)市場，勸退部分已租客戶，并非店鋪租不出，而是需對專業(yè)市場統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳，注重專業(yè)市場的后續(xù)經(jīng)營管理，對承租者負責，讓承租者零風險進駐）（釋：）即第一年租金部分返還客戶。關鍵是找準突破點，對于開發(fā)商而言，開發(fā)產(chǎn)品的最終目的是將它銷售出去換取價值回報，而對于消費者而言讓度價值越高的產(chǎn)品越受歡迎。組合上述三重銷售策略，得出如下計算方法：113．64 Ｘ =100 (萬元)返租3年，按3年回報率（5%+6%+7）則累計租金為：100萬18%=18萬，〖按揭付款方法〗● 若，3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬18萬=82萬貸款60%， 計：49 萬，首付款40%，計：33 萬，先付： 5萬，余款：28 萬，在18個月內分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬。給客戶一個投資保障，增強購買信心。人行道與公路的泥土障礙要清除。目前，由于尚未交房，處于施工階段，不具備開業(yè)條件?，F(xiàn)房項目，前景不易造夢，且滯銷的商業(yè)量較大，當心引起客戶的投資信心不足。本案占地100多畝，在**屬較大規(guī)模的商住小區(qū)。在銷售中，價