【正文】 （ 5）長(zhǎng)江西路商圈 貴都廣場(chǎng)在售商業(yè)均價(jià)在 /平米，商鋪?zhàn)饨鹪谕怃佋?34元 /平米 /天，內(nèi)鋪在 1元 /平米 /天；都市兒童城的商鋪價(jià)格在首層 /平米，二層在 /平米 ，三層價(jià)格在 /平米；租金的價(jià)格在首層均價(jià) /平米 /天，二層 1元 /平米 /天，三層 /平米 /天。 （ 2）中壩路商圈 明珠城目前售價(jià)首層在 /平米，二層在 /平米，三層在 /平米，租金價(jià)格在首層 元 /平米 /天，二層在 /平米 /天；名品街采用只租不售的形式，首層租金 /平米 /天，二層在 /平米 /天；中洋現(xiàn)代城 目前租金價(jià)格和售價(jià)未定； 新興起的中壩路商圈， 經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展， 受品牌店的支撐和帶動(dòng)， 逐漸趨于成熟， 由于空置面積和業(yè)主經(jīng)營(yíng)不景氣， 商家在運(yùn)營(yíng)管理上后續(xù)應(yīng)有較大的努力。恒天新世界，在容積率 的情況下，綠化率達(dá)到 20%，得房率僅 67%；安達(dá)步行街，容積率 ，綠化率 30%，得房率 80%；明珠城綠化率 26%，得房率 64%；名品街綠化率 25%，得房率 82%；中洋現(xiàn)代城，在 ，綠化率做到了 35%，得房率達(dá)到 80%；奧華國(guó)際裝飾城得房率 92%，聚金國(guó)際建材市場(chǎng)，容積率在 3的情況下，綠化率做到 30%，得房率 80%；貴都廣場(chǎng)，容積率 ，綠化率 32%，得房率僅 70%； 這些數(shù)據(jù)的分析對(duì)比可以看出，從之前沿街商鋪容積率很低，沒(méi)有綠化，得房率基本是在 95%以上的使用，雙層挑高的更是達(dá)到 200%的使用面積；而新增商業(yè)的沖擊，都將綠化面積得到增加，在商業(yè)面積的使用率上降低，增加消費(fèi)場(chǎng)所的空間感、舒適感、和美感； （ 4） 商業(yè)過(guò)量，消費(fèi)不足 由于商業(yè)的過(guò)量開發(fā)，目前在售的商業(yè)基本都在銷售和招商上存在一定的障礙。而新增商業(yè)發(fā)展之后，一站式購(gòu)物概念出來(lái)后，新的商業(yè)綜合體出現(xiàn)，居民一次可以在一個(gè)地方，完成吃喝玩樂(lè)，在休閑的同時(shí)完成購(gòu)物。而商場(chǎng)的階段成功就在于其有一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境。 （ 2）品牌主力的的引進(jìn) 根據(jù)調(diào)研初步了解到，目前海安對(duì)于國(guó)內(nèi)外品牌的引進(jìn)和招商工作取得了一定成效。 增量商業(yè)對(duì)海安商業(yè)發(fā)展的影響 評(píng)價(jià) （ 1）業(yè)態(tài)的豐富 和促進(jìn) 原有人民路商業(yè)以零售為主，主要滿足城鎮(zhèn)居民的日常生活所需；新增商業(yè)的促進(jìn)，大中型百貨 匯聚人流，促進(jìn)居民對(duì)商業(yè)的 最初的繁華。融通原長(zhǎng)江西路資豐市場(chǎng)和蘇中家具城 ，形成了長(zhǎng)江西路商業(yè)圈。但是長(zhǎng)江路與 204 國(guó)道的交通優(yōu)勢(shì)，結(jié)合新客站的人流、車流匯聚，新客站板塊商業(yè)潛力迅速提升并被發(fā)現(xiàn)， 周邊批發(fā)型的商業(yè)迅速匯聚和崛起， 由此而開了地板一條街、奧華裝飾城、東方車城、泰寧市場(chǎng)也開始擴(kuò)大二期，小型零售業(yè)也得到相應(yīng)的發(fā)展。新興商業(yè)中壩路商業(yè)因開發(fā)企業(yè)的大量開發(fā)和努力招商，由此構(gòu)建了中壩路商圈。 從而形成長(zhǎng)江路最初的商圈形成。也出現(xiàn) 了 商業(yè)面積的放量。但是，商業(yè)的發(fā)展主要以零售為主，前期主要的功能是滿足行政區(qū)域辦公、生活的需要為主，如，電影院、醫(yī)院、商店、個(gè)體小門店等；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)，部分品牌 店的入住提升了商業(yè)的檔次和消費(fèi)水平。 增量商業(yè)業(yè)態(tài)變化和發(fā)展分析 新 增量 的 商業(yè)，主 力 以一站式的綜合購(gòu)物體和主題商業(yè)為主， 各綜合項(xiàng)目帶社區(qū)沿街商鋪的僅占少量。 按照國(guó)際管理，商業(yè)面積與城區(qū)人口人均 ，僅新增商業(yè)面積的體量就已經(jīng)達(dá)到了近 。 通過(guò)這些數(shù)據(jù)初步分析（未了解到的項(xiàng)目數(shù)據(jù)不在此分析之列），目前海安縣近年 來(lái)新增項(xiàng)目 總面積（不完全統(tǒng)計(jì)調(diào)查）達(dá)到 萬(wàn)平米。新增的貴都 廣場(chǎng) ，都市兒童城 ， 名流 SOHO項(xiàng)目約有 2萬(wàn)平米的商業(yè)面積， 總體新增 商業(yè)體量達(dá) 。 ，布局合理。二層：餐飲、玩具。 火車站 商圈 （ 1） 沿海大市場(chǎng) 一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目名稱 沿海大市場(chǎng) 項(xiàng)目位置 海安火車站站前南北西三側(cè) 建筑形態(tài) 商業(yè) 占地面積 600畝 建筑面積 10萬(wàn)平米 總套數(shù) 666套 得房率 72% 容積率 2 建筑層數(shù) 12層 每層層高 開發(fā)公司 江蘇沿海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 招商公司 江蘇沿海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司招商部 銷售代理 上海奇正 經(jīng)營(yíng)管理 江蘇沿海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 南通沿海市場(chǎng)管理有限公司 試營(yíng)業(yè)時(shí) 間 20 15 開街時(shí)間 20 1 1 二、商業(yè)招商信息 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 食品、酒類、飲料、水果、汽車 合作方式 租賃經(jīng)營(yíng) 招商優(yōu)惠政策 免租一年、三年 商家進(jìn)駐套數(shù) 208套 空置套數(shù) 458套 租金水平 一層：暫無(wú) 業(yè)態(tài)布局：食品、酒類、飲料、水果、汽車 二層：暫無(wú) 商鋪面積范圍： 3070平米 三層：暫無(wú) 主力商業(yè)品牌：上海大眾、廣本、豐田、別克、斯柯達(dá)、一汽大眾、東本、福特、奧迪、 悅達(dá)起亞、東風(fēng)豐田、富康 補(bǔ)充信息：近水樓臺(tái)酒樓、梅園春大酒店、文峰超市 、陳緣賓館、星光賓館、陽(yáng)光時(shí)代賓館、地稅二分局、國(guó)稅二分局 三、銷售信息 銷售均價(jià) 38005800元 各層價(jià)格區(qū)間 目前優(yōu)惠政策 銷售去化率 空置面積 （ 2） 批發(fā)王 項(xiàng)目名稱 : 批發(fā)王 項(xiàng)目概況 占地面積 16萬(wàn) ㎡ 建筑面積 商業(yè) 16萬(wàn) ㎡ 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 357套 住宅 住宅 綠化率 40% 得房率 80% 容積率 3 物業(yè)管理費(fèi) 1元 /月／ ㎡ 招商信息 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 服裝，糖煙酒類市場(chǎng) 合作方式 租賃、自營(yíng) 目前招商率及空置面積 招 20%空 80% 招商優(yōu)惠政策 免租一年半 租金水平 一層： — 業(yè)態(tài)布局： A區(qū)童裝 B區(qū)男裝 C區(qū)女裝 D區(qū)美食一條街 二層： 200元／月 商鋪面積范圍： 80— 170㎡ 三層： 200元／月 試營(yíng)業(yè)及開業(yè)信息： 07年 9月 20日，運(yùn)營(yíng)困難 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 聯(lián)發(fā)，廣州牛仔，杭派服飾，王大煙酒 經(jīng)營(yíng)狀況 開街時(shí)間 2020年 9月 20日 開街入駐率 90% 現(xiàn)入駐率 20% 銷售情況 銷售價(jià)格 一層二層連賣 4800元／ ㎡ ，一二三層連賣 4200元 ∕㎡ 優(yōu)惠政策 三年返租 6%,7%,8% 去 化 率 80% 空置面積 20% 項(xiàng)目總體分析 此項(xiàng)目從招商入住率是很高的，但在開業(yè)后一年內(nèi)，但由于交通不便，影響了人流量，商家營(yíng)業(yè)額上不去，導(dǎo)致商家不敢進(jìn)貨，消費(fèi)者看到?jīng)]有貨可選可買，逐漸就更不到批發(fā)王逛了，這樣就造成了商業(yè)鏈的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致市場(chǎng)倒閉。 中壩路目前在開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)的努力下，目前商業(yè)人氣較佳，但商戶經(jīng)營(yíng)效益欠佳 。 開盤： 2380元 /㎡ （加 50元 /層的層次差價(jià)） 同比其他住宅樓盤，價(jià)格略高，但由于其規(guī)劃超前、合理、位置 較好，銷售較好，達(dá) 60％ 當(dāng)前： 3048元 /㎡ （加 50元的層次差價(jià)） 抗性：全商居，棟距相比較小，有壓抑感。周邊住宅小區(qū)已成型，較適合居住，前期參照國(guó)內(nèi)多家 樓盤，結(jié)合本地世紀(jì)。 （ 3） 中洋現(xiàn)代城 項(xiàng)目名稱 : 中洋現(xiàn)代城 項(xiàng)目概況 占地面積 建筑面積 商業(yè) 近 60000㎡ 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 住宅 190000㎡ 住宅 綠化率 35% 得房率 80% 容積率 物業(yè)管理費(fèi) 招商信息 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 綜合業(yè)態(tài) 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 0 招商優(yōu) 惠政策 有一定的免租期 ,視具體情況再定 租金水平 一層：租金價(jià)格暫時(shí)未定 業(yè)態(tài)布局：餐飲為主，美容美發(fā)、健身房、網(wǎng)吧、足浴、洗衣店等小區(qū)配套服務(wù)業(yè)態(tài)。內(nèi)鋪 15000元65000元 優(yōu)惠政策 讓利 300500元每平方 去 化 率 63% 空置面積 3000平方 項(xiàng)目總體分析 此項(xiàng)目是海安第一個(gè)具有規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)海安的商業(yè)地產(chǎn)具有標(biāo)桿作用。因其全新業(yè)態(tài)，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，開盤時(shí)強(qiáng)銷期一個(gè)月，創(chuàng)下海安房產(chǎn)界史無(wú)前例的業(yè)績(jī)。 除東大街改造拆除部分商業(yè)外，該商圈的商業(yè)面積目前較難統(tǒng)計(jì)，但新增的恒天新世界約 、安達(dá)步行 街 5萬(wàn)平米、中大街 ，久益旺角 2萬(wàn)平米，目前增量達(dá) 23萬(wàn)平米。具體項(xiàng)目信息不明 人民路商圈 增量 分析： 目前人民路商圈是海安歷史時(shí)間最久，客群認(rèn)知最高的區(qū)域?？罩妹娣e為 16200㎡ 招商優(yōu)惠政策 分別以個(gè)案處理 租金水平 一層：均價(jià) 業(yè)態(tài)布局：一層百貨。 □ 批發(fā)王 開業(yè)后 入住率是很高的，但在開業(yè)后一年內(nèi)，但由于交通不便，影響了人流量，商家營(yíng)業(yè)額上不去，導(dǎo)致商家不敢進(jìn)貨，消費(fèi)者看到?jīng)]有貨可選可買，逐漸就更不到批發(fā)王逛了，這樣就造成了商業(yè)鏈的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致市場(chǎng)倒閉。 。江海西路、永安北路、曙光西路、焦港河，交通便利。商場(chǎng)定位的中高檔品牌為鎖定目標(biāo)，商場(chǎng)主力招商采取聯(lián)營(yíng)的合作方式，就 C區(qū)商場(chǎng)而言， 80%入住開業(yè)， 由于海安中高端消費(fèi)人群不足再加上 滯后運(yùn)營(yíng)支撐不了商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)，以至開發(fā)商每天都要支付不菲 的費(fèi)用來(lái)扶持商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。因全新的業(yè)態(tài)，商鋪相對(duì)的缺乏等原因，最終 100%入住率開街，紅火的開街并沒(méi)有給名品街帶來(lái)長(zhǎng)久的興旺。 中壩路商圈是城市發(fā)展而形成的， 全國(guó) 知名品牌匯聚一堂。 近兩年興起的 主力 店 ：中大街、 安達(dá)步行街、恒天新世界 □ 中大街 坐落于海安商業(yè)中心，可 為百年老街 改造項(xiàng)目 ,緊鄰人民 中 路 ,中壩路 ,寧海路 ,周邊商業(yè)配套 ,生活設(shè)施齊全 .但由于前期規(guī)劃 ,折行力度等因素 ,致使開街效果不佳 ,而使開業(yè)時(shí)間一再順延 . □ 恒天新世界坐落城市核心區(qū)域， 因 整體的規(guī)劃 合理 ，目前已有 幾 家 大型主力品牌 店簽定入駐協(xié)議，現(xiàn)簽約入駐率達(dá) 60%。主要 兩岸咖啡、明珠國(guó)際城商業(yè)、肯德基、世紀(jì)聯(lián)華、新華書店、中洋現(xiàn)代城商業(yè) 等 火車站商圈 火車站商圈雖然輻射區(qū)域較遠(yuǎn)，但因?yàn)榫€路較少， 人氣不足，目前沒(méi)有形成氣候； 火車站商圈由于有較強(qiáng)的鐵路和公路輻 射力，所有商圈的主力商業(yè)以批發(fā)市場(chǎng)為主，目前的主力為沿海大市場(chǎng)的 A、 B、 C 三區(qū)和批發(fā)王大型批發(fā)市場(chǎng)。目前主要商業(yè)主要集中在