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朱家角商業(yè)市場報告-wenkub.com

2025-07-29 19:40 本頁面
   

【正文】 八、3號地塊概況及規(guī)劃方案建議四至范圍3號地塊東貼珠溪路林帶、西至朱家角中學(xué)、南接農(nóng)田、北臨漕港河基本概況地塊總面積:,地面現(xiàn)狀;拆平至自然標高規(guī)劃用途:公共設(shè)施用地(服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、圖書展覽、影劇院、游樂)土地使用年限:50年建筑密度:不超過25%綠地率:建筑基地內(nèi)綠地地面面積占建筑基地面積的比例不小于50%建筑退讓有關(guān)建筑控制線:建筑不得逾越河道退讓控制線建筑后退基地邊界、建筑間距及日照控制:按《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)技術(shù)規(guī)定控制建筑高度、層數(shù)控制:不超過3層,高度不超過10米基地出入口及車位要求:可以向北側(cè)應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點及發(fā)展需要配置足量泊位。因此希望政府相關(guān)職能部門在市政道路、交通,水電氣管路鋪設(shè)、排污、停車、河道防洪等市政配套工程方面給予本項目大力的支持,能夠就市政配套應(yīng)達到的工期及實施效果形成正式的書面文件,以確保項目今后的順利建設(shè)及銷售成功。作為商業(yè)項目,本項目規(guī)劃的酒店式公寓和獨立商鋪,能否具有獨立產(chǎn)權(quán)證,并且未來能否能夠進入正常的交易平臺,將對開發(fā)商的資金鏈的銜接形成重要影響。比如說朱家角古鎮(zhèn)東端的美食休閑廣場,它的前期規(guī)劃定位其實是對朱家角目前經(jīng)營空白的填補,目前該項目后期銷售都已完成,但商鋪的出租、經(jīng)營情況極不理想,大多數(shù)的店鋪都租不出去,空在那里,整個美食城無一家店鋪開業(yè)經(jīng)營。開發(fā)商在項目規(guī)劃建設(shè)上傾注了心血,都希望項目在經(jīng)營上有好的回報,成為地標性建筑,在社會功能上有著好的口碑與聲望,并引領(lǐng)新的時尚,通過品牌的打造,證明自己的獨到的眼光與開發(fā)實力。而本項目獨創(chuàng)的,有望成為朱家角又一景點的湖畔鄉(xiāng)村酒吧一條街的新型、時尚模式,也極有可能被其它項目所效仿、拷貝。、政府對整體規(guī)劃及項目同質(zhì)競爭控制的重要性目前在青浦區(qū)的朱家角及環(huán)淀山湖板塊,政府以大力發(fā)展運動型、生態(tài)型度假旅游和生態(tài)型低密度高尚居住社區(qū)為主。項目將來實施的成功與否,直接影響到朱家角的整體旅游形象。故此會使本項目在一定時段內(nèi)出現(xiàn)需要培育市場,引導(dǎo)市場消費的品牌塑造與客戶認知階段。產(chǎn)品面臨的市場風(fēng)險:青浦新城區(qū)規(guī)劃將有較長開發(fā)周期,加上房產(chǎn)市場的變化而產(chǎn)生的市場風(fēng)險,將直接影響到產(chǎn)品的投資開發(fā)效益。產(chǎn)品面臨的客戶來源風(fēng)險:適應(yīng)人群面較窄:具有城市生活習(xí)慣的中、青年消費者(含來朱家角旅游度假的各方旅游客、當?shù)叵M者)。(4)商務(wù)會議消費本項目是集吃、住、玩于一體的大型休閑娛樂設(shè)施,而且處在進入朱家角景區(qū)的交通要沖上,位置得天獨厚,對于講求效率的商務(wù)型消費來說,無疑是一個不錯的選擇。六、項目未來盈利分析及風(fēng)險預(yù)測 項目未來主要盈利點所在通過以上的項目可行性論證,我們可以清楚看到,項目的規(guī)劃在目前及未來的朱家角商業(yè)市場是超前的,大有可為的。朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民常住人口數(shù)量表:朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民總計51000人左右,但考慮到居民的消費能力參差不齊,而本項目的定位以中、高端客戶群為主,居民到本項目的消費對象會比較單一,最有可能形成居民消費的是本項目規(guī)劃的娛樂設(shè)施,如K房等,且消費能力也會受到限制,因此這里保守的以每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費一次計算(同樣不計消費次數(shù)):古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項目日消費人數(shù):51000 30% 247。以每年總?cè)藬?shù)的六成到本案消費一次計算:鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目年消費人數(shù):52000 60% = 31200 人鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目日消費人數(shù):31200 247。旅游觀光客到本項目消費日消費人數(shù):860 人 古鎮(zhèn)周邊常住型高檔別墅群業(yè)主到本項目消費人流量預(yù)測注:高檔別墅群業(yè)主包括朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的高檔別墅區(qū)業(yè)主、朱家角鎮(zhèn)周邊如青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等高尚別墅區(qū)業(yè)主朱家角周邊由于水脈發(fā)達、景色優(yōu)美,又擁有如朱家角水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、淀山湖、大淀湖、西洋淀湖、佘山風(fēng)景區(qū)等眾多的自然、人文景觀,因此一直以來都被視為上海最具生態(tài)居住價值的地區(qū)之一,因此眾多的中、高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目都選址于此,其中尤以高檔別墅群居多。(由于朱家角景區(qū)是旅游度假型經(jīng)濟,游客主要集中在周末和節(jié)假日,假日的游客人數(shù)會明顯的高于工作日的游客數(shù),因此以周為單位計算游客量會比較合理。它的規(guī)劃定位經(jīng)過多方論證,是政府重點關(guān)注的商業(yè)項目。MOTEL酒店公寓成功突破了朱家角由觀光型旅游向度假型旅游的瓶頸,景區(qū)居住難的歷史性難題迎刃而解。再次專業(yè)性的餐飲團隊,市場化的競爭模式,底層的鄉(xiāng)村酒吧、餐飲,通過經(jīng)營者的自主經(jīng)營、錯位競爭,形成良好的餐飲氛圍,而且給消費者更多的選擇和價格上的優(yōu)惠。這樣一來,項目在價格方面就遠比度假村內(nèi)的虛高價格合理而實惠得多了。過高的消費成本,對于占絕大多數(shù)的自費旅游消費者來說,顯然不能接受。湖畔鄉(xiāng)村酒吧、MOTEL式小面積酒店公寓為主打產(chǎn)品,有效規(guī)避了與度假村經(jīng)濟的同位競爭,我們的客戶以中外自費型游客為主,由于它本身形態(tài)上的新穎與時尚,對商務(wù)人群同樣有極大的吸引力。 核心競爭力之二:項目定位的差異性闡述項目在規(guī)劃之初,就對朱家角現(xiàn)有商業(yè)項目,尤其是對與本項目規(guī)劃存在同位競爭的商業(yè)形態(tài)予以規(guī)避,主張差異化、錯位開發(fā)。規(guī)劃需要高瞻遠矚的眼光,高屋建瓴的論斷,只有這樣,規(guī)劃的項目才能順應(yīng)時代,引導(dǎo)潮流,歷久彌新。以游帶商,以商促游,轉(zhuǎn)變旅游消費模式,讓旅游消費多元化,以旅游業(yè)帶動朱家角經(jīng)濟的整體繁榮。(5)、隨著諸如體育用品商城、祥凝浜路特色商業(yè)街等大批旅游配套項目的落成,將為朱家角招徠來大批的游客及購物消費者,而本項目的優(yōu)越地理位置,及優(yōu)良的休閑娛樂功能,也將吸引這些過往來客在本項目消費。(2)、規(guī)劃中“水上旅游巴士”直通本項目,開辟出項目與老鎮(zhèn)區(qū)的水上交通線路,游客可以直接乘游船到達本項目消費,項目也成了朱家角旅游的中轉(zhuǎn)樞紐。項目是朱家角向度假型旅游轉(zhuǎn)型的有力推動者和受益者,朱家角度假型旅游的形成,也必將為本項目帶來巨大商機。根據(jù)旅游規(guī)模的擴大和旅游方式的多樣化,相應(yīng)調(diào)整、適當加強餐飲、住宿、交通、管理等綜合服務(wù)接待能力。b、步行:保護區(qū)內(nèi)街巷網(wǎng)絡(luò)自然就是一個步行系統(tǒng)。d、漕河街、西湖街、東湖街、大新街、東市街、勝利街,包括席氏廳堂、郵局、王昶舊居、福履綏計、童天和國藥號等。鎮(zhèn)區(qū)旅游設(shè)施布局規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)旅游開發(fā)應(yīng)堅持“點線面”結(jié)合的原則,即以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游為背景,文物古跡景觀旅游為節(jié)點,水系、步行道系統(tǒng)為網(wǎng)絡(luò)。在新鎮(zhèn)區(qū)與老鎮(zhèn)區(qū)之間建設(shè)3公里長、200米寬的綠化大道,即“中央生態(tài)大道”,起到既分割又過渡的作用。“三島”中的第一島指位于大淀湖北端的水上景觀島,通過新建一條水中長堤與老鎮(zhèn)區(qū)相連,主要為旅館區(qū);第二島為民俗文化集聚地,其功能旨在提升古鎮(zhèn)內(nèi)涵;第三島是會務(wù)中心,結(jié)合南入口建成朱家角的門戶標志。每月接近10萬人次的游客蒞臨朱家角,這對本項目無疑是一個穩(wěn)定的消費人群。朱家角新的旅游規(guī)劃為度假型旅游鋪平道路新一輪旅游開發(fā)原則發(fā)展以古鎮(zhèn)旅游為核心的綜合性旅游,建立多功能和多層次旅游格局,形成內(nèi)容豐富、參與性強的旅游系統(tǒng)。朱家角作為青浦旅游龍頭項目,年旅游人數(shù)就達到了100萬,旅游業(yè)總收入3億元左右,%計算,在朱家角過夜的人數(shù)大約在28萬為主。長期以來朱家角旅游業(yè)都在“朱家角一日游”的觀光旅游模式上裹足不前,游客到朱家角旅游朝出暮歸,游完幾條風(fēng)情老街,參觀完幾處特色古民居住宅后,就感覺再沒停留的必要,只能打道回府。而度假村消費主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊,即商務(wù)會議人群,而占絕大多數(shù)自費型游客(團體、散客),由于在朱家角難覓質(zhì)、價皆宜的夜間消費及住宿場所,只能朝游暮歸,不能盡興而去。青浦區(qū)未來“十五”規(guī)劃的重頭戲是將第三產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展的重點,以重點發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)、休閑旅游業(yè)為主,而青浦區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展,以“水文化”著稱的朱家角及環(huán)淀山湖景區(qū)所在的青西板塊是發(fā)展的重中之重。而“古文化”旅游一塊,則是指青浦趙巷的有著幾千年歷史的“菘澤古文化遺址”景點。以重點發(fā)展度假型休閑旅游和生態(tài)型低密度高檔居住社區(qū)為發(fā)展目標,從而帶動整個青浦區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。項目在滿足以上硬性條件的基礎(chǔ)上,考慮到項目與老鎮(zhèn)區(qū)明清古建筑在風(fēng)格上的統(tǒng)一,并注入現(xiàn)代建筑元素,在建筑的功能性,通透性、藝術(shù)性等多方面綜合考量,借鑒江南水鄉(xiāng)建筑的獨特風(fēng)格,以現(xiàn)代簡約的手法對建筑加以詮釋,建造出全新的具有江南水鄉(xiāng)風(fēng)味、極具人文底蘊,又符合現(xiàn)代新型審美理念,與古鎮(zhèn)在時間及空間上雙重對接的現(xiàn)代時尚懷舊型建筑。游艇旅游碼頭站點距本項目不足50米朱家角河道疏浚、拓寬后,游艇旅游將成為朱家角旅游的一大特色,游艇碼頭也將成為生態(tài)型高檔居住社區(qū)的一項附屬設(shè)施,這更將本項目的休閑娛樂功能發(fā)揮到極致。由于本項目地處淀浦河南面,祥凝浜路西端的生態(tài)島上,四面環(huán)水。在朱家角水系中,橫有淀浦河;縱有攔路港、西大盈港、朱泖河,均為6級航道,可通行100~500噸船只,直通黃浦江,并與太湖水系相通。讓古建筑活起來,老樹萌新芽,讓新建筑造起來,注入現(xiàn)代元素,讓商業(yè)繁榮起來。建筑是死的,水也是死的,而讓他們真正活起來的,其實是“商”。朱家角古建筑較為完好及全面的保存下來,可以說是明清江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)獨特風(fēng)貌的一幅縮略圖,讓今人切身而深刻地感受到了江南水鄉(xiāng)民居的特有風(fēng)情,這些極具水鄉(xiāng)特質(zhì)的民居建筑是可以與北京老四合院、上海市區(qū)石庫門、山西民居等相媲美的。本項目無疑是對朱家角新鎮(zhèn)的一個功能填補及形象上的提升,將來勢必會成為朱家角生態(tài)度假型旅游產(chǎn)業(yè)鏈上不可或缺的重要一環(huán)。文體中心東依大淀湖,西靠中心公園,位于鎮(zhèn)區(qū)的中央,是視覺焦點,其建筑形象要與整體風(fēng)貌協(xié)調(diào)。同時這些建筑都應(yīng)符合與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)的相關(guān)要求,即住宅建筑不應(yīng)超過四層。新區(qū)的住宅建設(shè)分成三個組團。這條商業(yè)街形成后不僅為新區(qū)住宅提供商業(yè)配套服務(wù),而且可以形成新的旅游景點。第一條線即祥凝浜路兩側(cè),以商住綜合樓為主體,形成新的具有古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色的商業(yè)街;第二條線即是淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段,結(jié)合水面的開挖、水網(wǎng)重塑,形成新的商業(yè)中心。中心鎮(zhèn)建設(shè)目標朱家角中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)目標為:1.總體目標:2005年形象顯現(xiàn),2007年基本建成。(3)新區(qū)包括四個組團。城鎮(zhèn)用地布局注重功能分區(qū),同時為使城鎮(zhèn)生活更具活力,各相關(guān)性質(zhì)用地可綜合安排。將原來位于318國道南側(cè)的工業(yè)區(qū)歸并至朱楓公路兩側(cè)的工業(yè)區(qū),新鎮(zhèn)區(qū)不再布置工業(yè)用地。新區(qū)建設(shè)以居住功能為主,同時將行政中心、文體中心從老鎮(zhèn)遷至新區(qū),形成富有現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)特征并與古鎮(zhèn)風(fēng)貌一脈相承的全新城鎮(zhèn)風(fēng)貌。朱家角瀕臨淀山湖風(fēng)景區(qū),是以休閑度假和生態(tài)居住為特色的旅游城鎮(zhèn)。朱家角目前有許多針對商務(wù)會談及企業(yè)培訓(xùn)而開設(shè)的度假村,如大淀湖畔的家化培訓(xùn)中心、復(fù)興路上的虹珠苑、太陽島度假村、大千莊園、景苑山莊、東方綠舟度假村等。因此本項目與朱家角原有娛樂消費存在差異,但兼容江南水鄉(xiāng)建筑風(fēng)貌的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、特色餐飲、大型K房適時地填補了朱家角鎮(zhèn)高檔娛樂的空白,勢必會受到當?shù)鼐用竦那嗖A。除了朱家角地區(qū)本身的別墅群,朱家角周邊的趙巷、徐涇、佘山等高尚別墅區(qū)都有可能成為本項目的消費人群。而本項目作為朱家角新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的一部分,同時也是這些高檔社區(qū)的特色休閑娛樂配套設(shè)施。據(jù)統(tǒng)計朱家角旅游游客構(gòu)成中,上海市區(qū)居民占絕大多數(shù),%,%,入境旅游者(包括港澳臺同胞、海外僑胞及外國人)%。不僅僅是滬蘇浙游客,朱家角還吸引著全國乃至國際游客的目光。這條商業(yè)街形成后不僅為新區(qū)住宅提供商業(yè)配套服務(wù),而且可以形成新的旅游景點。第一條線即祥凝浜路兩側(cè),以商住綜合樓為主體,形成新的具有古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色的商業(yè)街;第二條線即是淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段,結(jié)合水面的開挖、水網(wǎng)重塑,形成新的商業(yè)中心。娛樂設(shè)施(暫定3000m2) 項目純娛樂設(shè)施集中在三層,主打型娛樂項目,擬規(guī)劃為專業(yè)性K房、爵士舞廳和豪華夜總會,更將讓喜歡藝樂的休閑游客,盡享酣暢無限。目前朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)成規(guī)模、上星級的酒店賓館不多,在古鎮(zhèn)四周分布的多以度假村附屬產(chǎn)業(yè)的形態(tài)存在,專業(yè)性、中高檔的酒店公寓還是空白,而度假村酒店存在消費成本高,距鎮(zhèn)區(qū)距離遠的缺陷,對于那些來朱家角古鎮(zhèn)旅游的非自駕車游客來說,急需一種服務(wù)規(guī)范、價格不高的度假型汽車旅館?!《寥龑樱壕频晔焦ⅲ〞憾?000m2)、娛樂設(shè)施(暫定3000m2) 酒店式公寓:(暫定5000m2)我國的古鎮(zhèn)旅游的開發(fā)是根據(jù)旅游經(jīng)濟發(fā)展的不同階段來決定的。為游客及當?shù)叵M者提供一種另類的水鄉(xiāng)景致,讓游客在白天游完老鎮(zhèn)風(fēng)情街,感受到獨特農(nóng)家樂后,晚上來到本項目享受獨具異國情調(diào)的鄉(xiāng)村風(fēng)情酒吧,成為朱家角一道新的風(fēng)景線。日薄西山,駕車路過這里,感覺還不錯,下車坐坐,坐在湖畔,坐在鄉(xiāng)
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