【正文】 消費(fèi)人數(shù)的總量，不計(jì)業(yè)主們?cè)诒卷?xiàng)目的消費(fèi)次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會(huì)有多次消費(fèi)、長(zhǎng)期消費(fèi)的傾向）。以每年總?cè)藬?shù)的六成到本案消費(fèi)一次計(jì)算：鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目年消費(fèi)人數(shù)：52000 60% = 31200 人鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)：31200 247。 365 ≈ 85 人以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)人群統(tǒng)計(jì)，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊20分鐘內(nèi)自駕車可達(dá)本項(xiàng)目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個(gè)粗略的本項(xiàng)目消費(fèi)人群統(tǒng)計(jì)。由于青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等區(qū)域的別墅群，規(guī)模都不比朱家角別墅區(qū)規(guī)模小，這里將青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇四地別墅區(qū)規(guī)模視作與朱家角別墅區(qū)規(guī)模相當(dāng)，也即四地別墅區(qū)常住人口均為52000人，雖然這些別墅群也是常住性質(zhì)的，但考慮到他們距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，業(yè)主蒞臨項(xiàng)目的機(jī)率大大減小，因此我們以別墅區(qū)每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費(fèi)一次計(jì)算：朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)：　52000 4 30% 247。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項(xiàng)目消費(fèi)人流量預(yù)測(cè)注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來(lái)人口居住點(diǎn)居民老鎮(zhèn)區(qū)居民大多以經(jīng)營(yíng)假日型旅游消費(fèi)為主，可以說(shuō)是做二休五，平時(shí)的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時(shí)間正是本地居民的休閑、娛樂(lè)的時(shí)間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費(fèi)正好能填補(bǔ)本項(xiàng)目因工作日度假游客少形成的消費(fèi)真空，老鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民工作日的娛樂(lè)消費(fèi)與游客的假日消費(fèi)銜接，可以為本項(xiàng)目提供固定的客源層。朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民常住人口數(shù)量表：朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民總計(jì)51000人左右，但考慮到居民的消費(fèi)能力參差不齊，而本項(xiàng)目的定位以中、高端客戶群為主，居民到本項(xiàng)目的消費(fèi)對(duì)象會(huì)比較單一，最有可能形成居民消費(fèi)的是本項(xiàng)目規(guī)劃的娛樂(lè)設(shè)施，如K房等，且消費(fèi)能力也會(huì)受到限制，因此這里保守的以每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費(fèi)一次計(jì)算（同樣不計(jì)消費(fèi)次數(shù)）：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)：51000 30% 247。 365 ≈ 40 人綜上所述，現(xiàn)在我們可以對(duì)每日到本項(xiàng)目消費(fèi)的固定客戶數(shù)量進(jìn)行初步的預(yù)測(cè)：最終預(yù)測(cè)本項(xiàng)目未來(lái)日均消費(fèi)人數(shù)在1155人次，作為一個(gè)大型綜合性休閑娛樂(lè)設(shè)施，這樣的數(shù)量是極具有吸引力的，但是理論上的數(shù)據(jù)能否轉(zhuǎn)化為實(shí)際，還要取決于將來(lái)朱家角向度假型旅游模式的轉(zhuǎn)型是否成功、高檔別墅區(qū)的入住率是否達(dá)到理想水平、消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的休閑娛樂(lè)設(shè)施是否接受、將來(lái)的運(yùn)營(yíng)商是否有專業(yè)化、人性化的管理、經(jīng)營(yíng)模式等等。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，好的創(chuàng)意與高回報(bào)必然有風(fēng)險(xiǎn)相伴隨。這里我們只能以良好的意愿祝愿項(xiàng)目取得成功，成為朱家角生態(tài)、度假旅游的又一道亮麗風(fēng)景。六、項(xiàng)目未來(lái)盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目未來(lái)主要盈利點(diǎn)所在通過(guò)以上的項(xiàng)目可行性論證，我們可以清楚看到，項(xiàng)目的規(guī)劃在目前及未來(lái)的朱家角商業(yè)市場(chǎng)是超前的，大有可為的。而項(xiàng)目的盈利點(diǎn)大致集中在以下幾點(diǎn)：（1）度假型旅游消費(fèi)伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，每年百萬(wàn)人次的游客數(shù)量，巨大的消費(fèi)群，假日型消費(fèi)，尤其是夜間消費(fèi)將是本項(xiàng)目最大的盈利點(diǎn)所在。（2）高檔別墅區(qū)人群消費(fèi)從以上論證可以看出，朱家角乃至整個(gè)青浦、松江佘山一帶，都將是高檔別墅區(qū)聚集的地區(qū)，由于本項(xiàng)目適用人群是中、高端客戶，且本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的特色休閑項(xiàng)目是目前這一地區(qū)的稀缺型產(chǎn)品，未來(lái)必將受到追捧。（3）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費(fèi)朱家角鎮(zhèn)區(qū)目前的休閑、娛樂(lè)設(shè)施存在著規(guī)模不大，檔次不高的毛病，這些設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了鎮(zhèn)區(qū)居民日益膨脹的消費(fèi)欲望，并且這些居民對(duì)原有的水鄉(xiāng)景點(diǎn)早已出現(xiàn)審美疲勞，因此對(duì)本項(xiàng)目的特色娛樂(lè)設(shè)施接受度高。（4）商務(wù)會(huì)議消費(fèi)本項(xiàng)目是集吃、住、玩于一體的大型休閑娛樂(lè)設(shè)施，而且處在進(jìn)入朱家角景區(qū)的交通要沖上，位置得天獨(dú)厚，對(duì)于講求效率的商務(wù)型消費(fèi)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。產(chǎn)品面臨的規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：目前產(chǎn)品的規(guī)劃方案還未完稿，本項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃動(dòng)。幢數(shù)、規(guī)劃立面、面積配比等建筑要求能否在將來(lái)的規(guī)劃中確保各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合政府要求。同時(shí)，滿足產(chǎn)品形態(tài)的設(shè)想，做到產(chǎn)品既具有現(xiàn)代時(shí)尚簡(jiǎn)約的風(fēng)格，又能在建筑中溶入江南水鄉(xiāng)建筑精髓，體現(xiàn)出本項(xiàng)目的建筑風(fēng)采。產(chǎn)品面臨的客戶來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)：適應(yīng)人群面較窄：具有城市生活習(xí)慣的中、青年消費(fèi)者（含來(lái)朱家角旅游度假的各方旅游客、當(dāng)?shù)叵M(fèi)者）。鑒于以上因素，本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)乜赡軙?huì)面臨一段時(shí)間內(nèi)曲高和寡、響應(yīng)者寥寥的現(xiàn)象，原因有：。，自駕自游客一般一天即可游覽完畢，至于團(tuán)隊(duì)游客限于行程安排的局限性，也是來(lái)去匆匆，由此可見(jiàn)留宿朱家角的游客量不多。產(chǎn)品面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：青浦新城區(qū)規(guī)劃將有較長(zhǎng)開發(fā)周期，加上房產(chǎn)市場(chǎng)的變化而產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將直接影響到產(chǎn)品的投資開發(fā)效益。，是否會(huì)有相同重復(fù)的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，這將削弱本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目屬于商用物業(yè)，它不同于旅游景點(diǎn)和度假村，具有獨(dú)特商業(yè)稀缺性和產(chǎn)品形式唯一性。同時(shí)又因?yàn)榱⒁庑?、起點(diǎn)超前、項(xiàng)目更具有產(chǎn)品的超時(shí)代的前瞻性。故此會(huì)使本項(xiàng)目在一定時(shí)段內(nèi)出現(xiàn)需要培育市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)的品牌塑造與客戶認(rèn)知階段。產(chǎn)品面臨的金融政策風(fēng)險(xiǎn)：本產(chǎn)品是商用物業(yè)、且商用物業(yè)的各項(xiàng)稅收費(fèi)用較高，鑒于各商業(yè)銀行對(duì)商用物業(yè)的貸款管理較嚴(yán)，這將對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品去化帶來(lái)一定的影響。產(chǎn)品面臨的經(jīng)營(yíng)管理與業(yè)態(tài)控制風(fēng)險(xiǎn)：由于產(chǎn)品在當(dāng)?shù)鼐哂袩o(wú)可比性的特點(diǎn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)理念和思路要求較高，且開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理上無(wú)法控制業(yè)主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，因此建議當(dāng)?shù)卣畯拇缶挚紤]，參與本項(xiàng)目的招商管理，控制好產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)階段的管理和品牌維護(hù)。七、政府支持對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義本項(xiàng)目位于“世博第一地標(biāo)”的朱家角鎮(zhèn)西大門——珠溪路景觀大道與318國(guó)道相交的夾角處，距離滬青平高速朱家角出口不足200米，是出入古鎮(zhèn)必經(jīng)的交通要沖位置，可以說(shuō)游客來(lái)到朱家角，第一眼看到的建筑，便是本項(xiàng)目。項(xiàng)目將來(lái)實(shí)施的成功與否，直接影響到朱家角的整體旅游形象。因此本項(xiàng)目無(wú)論在前期的產(chǎn)品規(guī)劃、定位及建筑風(fēng)格的確定，還是將來(lái)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上，都力求精益求精，以達(dá)到既是對(duì)朱家角文化旅游的詮釋與延續(xù)，又從整體上將朱家角的旅游形象提升到一個(gè)新的高度。作為開發(fā)團(tuán)隊(duì)，我們本著為朱家角“造一處景，添一片情”的態(tài)度，本著將朱家角建設(shè)成為國(guó)際化旅游城鎮(zhèn)的目標(biāo)全力以赴。項(xiàng)目在規(guī)劃之初，便得到了朱家角政府以及青浦區(qū)政府的大力支持，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、定位提出了許多寶貴意見(jiàn)，在此致以誠(chéng)摯的謝意，并希望今后在項(xiàng)目的實(shí)施及運(yùn)營(yíng)階段同樣得到政府的大力支持，以確保項(xiàng)目取得圓滿成功，成為朱家角又一新的特色景觀，為朱家角旅游事業(yè)增添一枚重磅砝碼。、政府對(duì)整體規(guī)劃及項(xiàng)目同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)控制的重要性目前在青浦區(qū)的朱家角及環(huán)淀山湖板塊，政府以大力發(fā)展運(yùn)動(dòng)型、生態(tài)型度假旅游和生態(tài)型低密度高尚居住社區(qū)為主。針對(duì)目前該區(qū)域存在的高端消費(fèi)業(yè)態(tài)的稀缺，政府對(duì)朱家角及環(huán)淀山湖板塊今后的項(xiàng)目規(guī)劃多以3星級(jí)以上賓館、酒店，大型餐飲、娛樂(lè)設(shè)施，大型綜合性購(gòu)物中心（體育用品為主），大型康復(fù)療養(yǎng)中心等為主，而且在朱家角以外青浦區(qū)的其它區(qū)域，還有著許多的大型項(xiàng)目在規(guī)劃、建設(shè)之中，如趙巷占地6000畝的超級(jí)商業(yè)中心，徐涇正在規(guī)劃當(dāng)中。目前青浦全區(qū)最高檔次的賓館僅為三星級(jí)，數(shù)量14個(gè)，而現(xiàn)階段向青浦旅游局提案的五星級(jí)酒店就達(dá)15個(gè)之多。僅在朱家角鎮(zhèn)區(qū)，本項(xiàng)目建造的酒店式公寓就有可能與弘大集團(tuán)開發(fā)的東方體育商城中的酒店公寓，尚都里項(xiàng)目中的星級(jí)賓館，還有位于大淀湖西北，中信泰富開發(fā)的四、五星級(jí)水上賓館、上實(shí)特色居住區(qū)里的五星級(jí)賓館形成撞車，而本項(xiàng)目的餐飲業(yè)（中西式簡(jiǎn)餐），在古鎮(zhèn)東端就已出現(xiàn)了同類型的美食休閑廣場(chǎng)，尚都里項(xiàng)目里也有相類似的產(chǎn)品規(guī)劃。而本項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)的，有望成為朱家角又一景點(diǎn)的湖畔鄉(xiāng)村酒吧一條街的新型、時(shí)尚模式，也極有可能被其它項(xiàng)目所效仿、拷貝。這么多大型項(xiàng)目相繼上馬，并且這些項(xiàng)目在功能定位上存在許多相似性及重復(fù)性，如此巨大的體量，項(xiàng)目將面臨的租售市場(chǎng)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，如果這種重復(fù)開發(fā)不被規(guī)避，產(chǎn)品之間沒(méi)有形成有效的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，將導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)中消費(fèi)者的分流，各項(xiàng)目搶灘市場(chǎng)占有份額，從而引發(fā)項(xiàng)目之間激烈的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，甚至引發(fā)出惡性化的商戰(zhàn)，從而不利于建立健康、有序、活躍的區(qū)域商業(yè)環(huán)境，甚至于進(jìn)一步影響到朱家角旅游業(yè)的正常發(fā)展。要規(guī)避上述的同類型、重復(fù)型建設(shè)，不僅僅需要開發(fā)者、經(jīng)營(yíng)者對(duì)形態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)方向進(jìn)行調(diào)整，而更主要的還是需要政府通過(guò)政府獨(dú)有的規(guī)劃、協(xié)調(diào)職能，鼓勵(lì)開發(fā)商差異化開發(fā)，以“新、奇、特”為開發(fā)目標(biāo)，對(duì)同類型業(yè)態(tài)進(jìn)行控制、調(diào)整，從空間布局和業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)上進(jìn)行規(guī)劃和掌控，并做到信息透明化，讓開發(fā)商能夠從政府手中得到即時(shí)有效的規(guī)劃、開發(fā)信息，從而規(guī)避不必要的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，形成優(yōu)良高效的商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者及地方旅游業(yè)四贏的結(jié)果。、項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)亟需政府監(jiān)管職能支持開發(fā)商在政府的指導(dǎo)下，以政府的指導(dǎo)思想為核心，進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)與銷售，但要確保項(xiàng)目后期的有序化經(jīng)營(yíng)，只能依靠政府部門監(jiān)管職能進(jìn)行輔助管理。開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)上傾注了心血，都希望項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上有好的回報(bào)，成為地標(biāo)性建筑，在社會(huì)功能上有著好的口碑與聲望，并引領(lǐng)新的時(shí)尚，通過(guò)品牌的打造，證明自己的獨(dú)到的眼光與開發(fā)實(shí)力。但若缺乏有力的監(jiān)管措施，經(jīng)營(yíng)者以贏利為目的，其經(jīng)營(yíng)上的無(wú)序性，尤其是一些短視型商業(yè)行為，對(duì)品牌打造是極具傷害的。因此，在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段，政府的參與是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的有序化、良性化發(fā)展的有效保證。政府對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行控制，有的放矢地發(fā)展不同類型、不同形態(tài)的商業(yè)業(yè)態(tài)，塑造業(yè)態(tài)之間良性競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)的差異化達(dá)到資源的合理配置。比如說(shuō)朱家角古鎮(zhèn)東端的美食休閑廣場(chǎng)，它的前期規(guī)劃定位其實(shí)是對(duì)朱家角目前經(jīng)營(yíng)空白的填補(bǔ)，目前該項(xiàng)目后期銷售都已完成，但商鋪的出租、經(jīng)營(yíng)情況極不理想，大多數(shù)的店鋪都租不出去，空在那里，整個(gè)美食城無(wú)一家店鋪開業(yè)經(jīng)營(yíng)。鑒于美食城在后期動(dòng)作可能存在的一些問(wèn)題，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)之后，希望政府能提供一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理的平臺(tái)，直接參與本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的管理與監(jiān)控，這對(duì)本項(xiàng)目將來(lái)的多形態(tài)經(jīng)營(yíng)，以及品牌的打造，塑造新型水鄉(xiāng)文化娛樂(lè)設(shè)施新景區(qū)都將起到舉足輕重的作用。、能否進(jìn)入正常交易平臺(tái)是項(xiàng)目實(shí)施的重要條件項(xiàng)目作為朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃重要的商娛配套設(shè)施，是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃中的重要一環(huán)。而本項(xiàng)目所處的生態(tài)島是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的2號(hào)地塊，地塊性質(zhì)是公用設(shè)施用地，項(xiàng)目未來(lái)是否能分割并獨(dú)立銷售，還未見(jiàn)到明確的政府批文，這讓本項(xiàng)目的后期銷售與經(jīng)營(yíng)存在著一些不確定因素。作為商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目規(guī)劃的酒店式公寓和獨(dú)立商鋪，能否具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，并且未來(lái)能否能夠進(jìn)入正常的交易平臺(tái)，將對(duì)開發(fā)商的資金鏈的銜接形成重要影響。故懇請(qǐng)政府相關(guān)職能部門提供明確的單套單元擁有獨(dú)立產(chǎn)證且能進(jìn)入正常交易平臺(tái)的書面文件，以確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。 、市政配套設(shè)施建設(shè)對(duì)項(xiàng)目提供有力支持項(xiàng)目在實(shí)施建設(shè)階段，政府支持也是必不可少。由于本項(xiàng)目于生態(tài)島上，是重未開發(fā)過(guò)的地塊，而且四面臨水，在開發(fā)、建設(shè)階段勢(shì)必會(huì)遇到許多市政配套上的問(wèn)題。因此希望政府相關(guān)職能部門在市政道路、交通，水電氣管路鋪設(shè)、排污、停車、河道防洪等市政配套工程方面給予本項(xiàng)目大力的支持，能夠就市政配套應(yīng)達(dá)到的工期及實(shí)施效果形成正式的書面文件，以確保項(xiàng)目今后的順利建設(shè)及銷售成功。、項(xiàng)目是對(duì)朱家角整體旅游功能及形象的提升本項(xiàng)目作為朱家角新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃不可或缺的重要一環(huán)，定位明確、功能劃分清晰，并且超前的規(guī)劃填補(bǔ)了朱家角地區(qū)休閑娛樂(lè)上的空白。項(xiàng)目倡導(dǎo)文化旅游、休閑娛樂(lè)的新興旅游理念，以大力推動(dòng)生態(tài)型、度假型旅游為已任。從整體上提高朱家角旅游功能及形象。八、3號(hào)地塊概況及規(guī)劃方案建議四至范圍3號(hào)地塊東貼珠溪路林帶、西至朱家角中學(xué)、南接農(nóng)田、北臨漕港河基本概況地塊總面積：，地面現(xiàn)狀；拆平至自然標(biāo)高規(guī)劃用途：公共設(shè)施用地（服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、圖書展覽、影劇院、游樂(lè)）土地使用年限：50年建筑密度：不超過(guò)25%綠地率：建筑基地內(nèi)綠地地面面積占建筑基地面積的比例不小于50%建筑退讓有關(guān)建筑控制線：建筑不得逾越河道退讓控制線建筑后退基地邊界、建筑間距及日照控制：按《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)技術(shù)規(guī)定控制建筑高度、層數(shù)控制：不超過(guò)3層，高度不超過(guò)10米基地出入口及車位要求：可以向北側(cè)應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展需要配置足量泊位。 規(guī)劃方案建議　　規(guī)劃方案建議一：百聯(lián)式大型綜合性商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)　　規(guī)劃方案建議二：大型康體休閑療養(yǎng)中心注：3號(hào)地塊具體規(guī)劃方案根據(jù)政府指導(dǎo)意見(jiàn)和未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展再作調(diào)整，并行確定。25 / 2