【導(dǎo)讀】2020年，是國(guó)際和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)大幅變化的一年。次貸危機(jī)也演變成百年一遇的金融風(fēng)暴并波及全球，諸多發(fā)達(dá)國(guó)。家經(jīng)濟(jì)已經(jīng)或正在步入衰退。目前金融危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)為全球經(jīng)濟(jì)危。機(jī)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦受到顯著影響。%，其中2020年至2020年，連續(xù)五年以高于10%的速度增長(zhǎng)，偏快轉(zhuǎn)為過熱的風(fēng)險(xiǎn)。9%，通貨膨脹也快速回落。2020年將為“保八”而苦戰(zhàn)，而上海提。但由于世界經(jīng)濟(jì)仍然處于低位，并存在較大不確定性。由于受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，央行開始降息，在不到3個(gè)月的時(shí)間，5度降息，累計(jì)幅度達(dá)到%，實(shí)屬歷史罕見。但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再申請(qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民,比照熱行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)于購(gòu)買第二套普通住房的家庭申請(qǐng)住房公積金貸款的，在符合。額度，表明政府進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求，促進(jìn)住房消費(fèi)的決心。對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅。11月1日起，個(gè)人首次購(gòu)買90平米及以下普通住房的，契稅稅

　　

【正文】 目完成后也將對(duì)周邊商業(yè)、房產(chǎn)市場(chǎng)有強(qiáng)大推動(dòng)作用。 ? 在教育方面，已建和在建的院校有中科大上海研究生院、上海復(fù)旦康橋?qū)W校、巴金文學(xué)幼兒園、浦發(fā)中學(xué)、社區(qū)英國(guó)學(xué)校、美國(guó)學(xué)校等。 住宅產(chǎn)品 A、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)在售樓盤：綠洲康城?親水灣、綠地東上海、保利林語(yǔ)溪； 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 59 周康區(qū)域主要在售樓盤列表 案名 地址 產(chǎn)品 價(jià)格（元 /平方米） 戶型面積（平方米） 總價(jià) 中邦城市 秀沿路 867號(hào) 小高層 高層 13000 98/2房 130140/3房 127萬(wàn) /2房 169182萬(wàn) /3房 綠地東上海 秀浦路 788弄 小高層 高層 13500 8891/2房 139/3房 120萬(wàn) /2房 187萬(wàn) /3房 保利林語(yǔ)溪 秀沿西路 68弄 小高層 雙拼 類獨(dú)棟 14500（公寓） 25000（雙拼） 29000（獨(dú)棟） 90/2房 140/3房 260/雙拼 281/獨(dú)棟 100140萬(wàn)（公寓） 600萬(wàn)（雙拼） 8001000萬(wàn)（獨(dú)棟） 綠洲康城親水灣 康橋路 1388號(hào) 小高層 14500（精裝修） 67/1房 89102/2房 122131/3房 100萬(wàn) /1房 129148萬(wàn) /2房 177190萬(wàn) /3房 印象春城 年家浜東路 高層 多層 8700 8891/2房 114/大 2房 131/3房 7679萬(wàn) /2房 99萬(wàn) /大 2房 114萬(wàn) /3房 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 60 B、產(chǎn)品規(guī)劃分析 ? 該區(qū)域內(nèi)部的差異不大，故物業(yè)類型單一，基本以小高層和高層為主，集中在周浦鎮(zhèn)和康橋鎮(zhèn)。 ? 規(guī)劃是各有特色，但大部分樓盤主要以歐派風(fēng)格為主。 房型評(píng)價(jià)： ? 小高層、高層主要以一梯兩戶和一梯三戶為 主。 ? 房型進(jìn)深較大，許多未充分考慮采光、通風(fēng)、動(dòng)線和私密的房型。 印象春城 中邦城市 綠地東上海 中科大學(xué)村 綠寶園 提香別墅 天臺(tái)星城 美林小城 茗庭 日月星城 綠洲康城 親水灣 康橋半島 東方晶華園 保利林語(yǔ)溪 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 61 ? 主力房型分化不大，大多樓盤以兩房為主力。 ? 經(jīng)濟(jì)型和寬敞型并存，以經(jīng)濟(jì)型為主；三房主力集中在 121122㎡之間；兩房主力集中在 89—91㎡之間。 C、客源總體分析 ? 該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上客源面廣，基本包含了南匯區(qū)域各個(gè)層面的購(gòu)房者。 ? 該區(qū)域公務(wù)員及事業(yè)單位的工作人員和個(gè)體工商業(yè)主是房產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)房大戶，他們消費(fèi)了住宅銷售量的 50%左右。 ? 中高文化層次的收入水平的提高為市場(chǎng)提供了相當(dāng)?shù)臐撛谥袑淤?gòu)房客源。 ? 個(gè)體工商業(yè)主及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者，收入 處于該區(qū)域的高位，在機(jī)會(huì)成熟的情況下或許會(huì)采取購(gòu)房投資的方式，這也是開發(fā)商在開發(fā)中在客源定位上所注意到的。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 62 小結(jié) ? 該區(qū)域，主力戶型 8991㎡之間的兩房與 121㎡之間的三房最受目標(biāo)客戶親睞。 ? 該區(qū)域， “7090”政策模式下，大戶型供應(yīng)緊俏格局預(yù)期以及大戶型項(xiàng)目對(duì)于大宅概念的熱力炒作使得部分改善型需求提前釋放，大戶型投資價(jià)值也被無(wú)限拔高。 2020年 150200平方米以及 200平方米以上戶型需求同步上升。 ? 該區(qū)域，現(xiàn)階段價(jià)格定于 900014000元 /㎡是能被目標(biāo)客戶接受的。 ? 主力客群以市區(qū)，尤其是浦東 區(qū)域?yàn)橹鳌? ? 隨著舊城改造的進(jìn)行，市區(qū)內(nèi)住宅用地越來(lái)越稀少，當(dāng)?shù)鼐用窀纳凭幼l件的要求非常迫切，新城區(qū)板塊將成為今后產(chǎn)品供應(yīng)的主要來(lái)源，新城區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)水平將穩(wěn)步走高、再創(chuàng)新高。 ? 該區(qū)域，具有高尚品質(zhì)、舒適情調(diào)、并且能標(biāo)簽身份的樓盤是目標(biāo)客戶最為重視的；新城區(qū)商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)逐步進(jìn)入一個(gè)品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，企業(yè)品牌對(duì)樓盤銷售拉動(dòng)作用明顯，成為獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要因素。同時(shí)，通過開發(fā)高檔精品樓盤、樹立樓盤品牌，從而提升企業(yè)品牌模式將普遍流行。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 63 三、周浦板塊 ： 區(qū)位 周浦概況 周浦鎮(zhèn)地處南匯區(qū)西北部，西接閔行區(qū)，北鄰康橋鎮(zhèn)，南連航頭鎮(zhèn)，東與六灶鎮(zhèn)接壤，總面積 43 平方公里，有耕地面積 1200 公頃；轄有 13 個(gè)行政村、 9 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。2020 年末，其人口約為 萬(wàn)人。 周浦是南匯連接浦東新區(qū)的咽喉位置，交通便捷。 周浦歷來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)繁榮，商賈云集， “ 浦東十八鎮(zhèn)，周浦第一鎮(zhèn) ” 。 素來(lái)有“小上?！敝Q。 南匯已經(jīng)并入浦東新區(qū)，這對(duì)距離浦東新區(qū)最近的周浦來(lái)說(shuō)，是非常大的利好。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 64 交通狀況 隨著市政建設(shè)的大量投入，現(xiàn)在連接上海市區(qū)和周浦的交通已十分便利， 目前有滬南線、環(huán)南一大道、外環(huán)高架，揚(yáng)高路等主要交通干 線， 有十多條公交線路可直達(dá)市中心各區(qū)域 ， 周浦鎮(zhèn)上的 45 58992 路、陸周專線、萬(wàn)野專線、南新專線更可直達(dá)南京路、人民廣場(chǎng)、陸家嘴、萬(wàn)體館、上海站等地。軌道交通 11 號(hào)線 的建成， 將大大縮短周浦鎮(zhèn)與市中心的距離，只需半個(gè)小時(shí)就可到達(dá)市中心繁華商圈徐家匯、曹家渡。 周浦北鄰康橋工業(yè)區(qū)，西枕黃浦江。距上海內(nèi)環(huán)線 6公里，南浦大橋 11 公里，人民廣場(chǎng) 13 公里，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12 公里。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 65 主要途徑或始發(fā)公交線路一覽表 581路 周浦 — 康橋 — 花木 — 塘橋 — 豫園 — 人民廣場(chǎng) 992路 周東路－ 周浦 — 康橋 — 北蔡 — 六里 — 塘橋 — 陸家 嘴 603路 南橋汽車站 — 周浦 — 川沙客運(yùn)站 624路 鄧三 — 周浦 — 花木 — 易初蓮花 — 南碼頭渡口 639路 周浦 — 北蔡 — 張楊路 — 民生路 — 滬東新村 上旅 2號(hào)線 惠南鎮(zhèn) — 航頭鎮(zhèn) — 茜琦世界 — 周浦鎮(zhèn) — 十六鋪 萬(wàn)野專線 野生動(dòng)物園 — 周浦 — 三林 — 上鋼新村 — 上海體育館 原野專線 野生動(dòng)物園 — 周浦 — 花木 — 上南路 — 延安中路 — 共和新路 — 長(zhǎng)途汽車站 廣野專線 廣中路 — 浦東大道 — 周浦 — 野生動(dòng)物園 南新專線 惠南鎮(zhèn) — 周浦 — 北蔡 — 延安中路 浦衛(wèi)專線 漕涇 — 周浦 — 塘橋 — 第一八佰伴 — 東方醫(yī)院 申周線 周浦 — 蓮溪 — 仁濟(jì)醫(yī)院 — 第一八佰伴 — 人民廣場(chǎng) 申周夜宵專線 周浦 — 蓮溪 — 仁濟(jì)醫(yī)院 — 第一八佰伴 — 人民廣場(chǎng) — 南京西路 滬南線 南匯汽車站 — 周浦 — 花木 — 東昌路 陸周專線 周浦汽車站 — 第一八佰伴 — 陸家嘴地鐵站 惠松線 南匯汽車站 — 野生動(dòng)物園 — 周浦 — 莘莊 — 松江火車站 梅周線 周浦汽車站 — 南華路 — 上南路 — 老滬閔路 — 虹梅南路 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 66 配套設(shè)施及城鎮(zhèn)發(fā)展 現(xiàn)階段周浦鎮(zhèn)的主要商業(yè)還是集中在年家浜路、康沈路一帶。秀沿路休閑街、大潤(rùn)發(fā)以及中邦金座的建成，也將商業(yè)配套設(shè)施得以延伸。 康沈路小上海旅游文化商城 超市便利有：華聯(lián)， 21 世紀(jì)，聯(lián) 華，家得利，農(nóng)工商，友誼等 餐飲食品有：通海酒家，泰苑海鮮，金師傅，東北大媽水餃，麥德仕，克莉絲仃，早苗，名代等 金融機(jī)構(gòu)有：農(nóng)行，建行，中行，工行，浦發(fā)銀行，周浦鎮(zhèn)郵局等； 教育機(jī)構(gòu)有：成人教育學(xué)校，周浦小學(xué)，東南幼兒園，鎮(zhèn)第三小學(xué)，周浦鎮(zhèn)小學(xué)，周東小學(xué)，周浦高級(jí)中學(xué)， 百貨零售有：柯達(dá)沖印，啄木鳥，金伯利，紅星，美亞，老鳳祥，海兒，唐獅，三槍，文峰，明星，天雅，華泰，蜂星，喬家柵，家具城等。 隨著未來(lái)房產(chǎn)不斷的開發(fā)，越來(lái)越多的人口將導(dǎo)入本區(qū)域，而商業(yè)配套設(shè)施也將得到全面的發(fā)展，分布將更加合理，呈現(xiàn)出 點(diǎn)多面廣的特征，以便對(duì)現(xiàn)有商業(yè)地帶進(jìn)行補(bǔ)充。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 67 作為 “一城九鎮(zhèn) ”之一 的 周浦鎮(zhèn)是南匯 “周康中心 ”的重點(diǎn)規(guī)劃城鎮(zhèn) ，它 歷來(lái)商業(yè)比較發(fā)達(dá)，素有 “小上海 ”之稱。目前周浦的舊城改造剛進(jìn)行第一輪，當(dāng)?shù)鼐用窀纳凭幼l件的要求非常迫切。另一方面，隨著城市化、郊區(qū)化進(jìn)程的加快，城市中心地區(qū)人口要有一定的減少，郊區(qū)的城鎮(zhèn)要擴(kuò)容。根據(jù)規(guī)劃，周浦到 2020 年人口導(dǎo)入是 20 萬(wàn)。人口導(dǎo)入除了 180 萬(wàn)平方米市政動(dòng)遷重大項(xiàng)目配套商品房外，將主要靠一些落戶該地的企業(yè)、機(jī)構(gòu)的拉動(dòng)，以及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市區(qū)人口的吸引。 近年來(lái)隨著市區(qū)大量居民遷移 到周邊區(qū)域，使周浦鎮(zhèn)的人口驟然劇增，一批市區(qū)的老店、名店、特色店紛紛在周浦開設(shè)分店，農(nóng)工商、聯(lián)華、華聯(lián)等連鎖超市也已經(jīng)先后人駐 ， 康橋的 大 潤(rùn)發(fā)大賣場(chǎng)已開業(yè)，而周浦鎮(zhèn)上的小上海旅游 文化 商城也頗具規(guī)模，康沈路上商店林立，不少市區(qū)里有的 “ 老字號(hào) ” 和品牌專賣店，肯德基 已 開設(shè)有分店。 年家浜路上的周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將于下半年開業(yè)，這也說(shuō)明了周浦未來(lái)的發(fā)展方向?qū)⒊蔀?又一個(gè)城市副中心 。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 68 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 69 未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 十五期間，上海市府重點(diǎn)建設(shè)“一城九鎮(zhèn)”中，周浦作為示范中心鎮(zhèn)規(guī)劃為荷蘭風(fēng)格，到 2020 年，將建成國(guó)內(nèi)一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。目 前“高壓綠化走廊”計(jì)劃已率先實(shí)施，同時(shí)，計(jì)劃在此開發(fā)的國(guó)家醫(yī)學(xué)園區(qū)也已經(jīng)動(dòng)工。 當(dāng)前，南匯區(qū)政府已經(jīng) 完成了周康一體化的中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu) ，并 邀請(qǐng)荷蘭鹿特丹市 和 同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)周浦新中心城區(qū) 6． 5 平方公里進(jìn)行新城設(shè)計(jì)， 而對(duì)于 周浦鎮(zhèn)老城區(qū)局部地塊 則進(jìn)行 詳細(xì)控制 ，以保持周浦鎮(zhèn)原有的古樸風(fēng)貌 。 可以預(yù)見，在市區(qū) 2 級(jí)政府的統(tǒng)一規(guī)劃和協(xié)調(diào)下，周浦的各行各業(yè)將迎來(lái)一個(gè)嶄新的發(fā)展機(jī)遇，并在不久的將來(lái)展示在世人面前。而房地產(chǎn)作為各地的支柱產(chǎn)業(yè)，將更加當(dāng)仁不讓的蓬勃發(fā)展，表現(xiàn)在市場(chǎng)層面，就是房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)力度加大，市場(chǎng)供 需平衡，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，房?jī)r(jià)隨著不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求而穩(wěn)步走高。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 70 周浦房地產(chǎn)簡(jiǎn)析 周浦鎮(zhèn)的成熟生活配套加上市政規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖，已經(jīng)吸引了很多頗具實(shí)力的房產(chǎn)開發(fā)商，爭(zhēng)相把一批高質(zhì)量、高品位、低密度、中低價(jià)位的住宅建到這片熱土上?？禈虬雿u、綠地老街、菱翔苑、富蘭克林 南郊花園等樓盤在短短的幾年中引起了購(gòu)房者的追捧。這一板塊，樓盤供應(yīng)較多，不僅有低密度高檔別墅區(qū)，而隨著一些著名開發(fā)商紛紛進(jìn)駐該板塊，也出現(xiàn)了一批諸如中邦城市 ，綠地東上海 等品質(zhì)優(yōu)秀的大盤項(xiàng)目。 由于周康中心鎮(zhèn)舊城改造的啟動(dòng)，周康中心鎮(zhèn)的起步比較晚， 隨著第一輪城改的開始，許多當(dāng)?shù)鼐用駨脑瓉?lái)的舊房中解放出來(lái)，有了改善居住條件的需求，自住的用途就成為了本區(qū)域支撐樓市的主力，因此周康板塊房?jī)r(jià)的走勢(shì)相當(dāng)穩(wěn)定。 在 市區(qū)房?jī)r(jià)不斷攀高 的現(xiàn)狀下 ，目前在該地區(qū)的購(gòu)房者中，有很大一部分是來(lái)自 浦東新區(qū)和其他 市區(qū)的。 綜觀南匯版圖，因其房產(chǎn)價(jià)格比鄰近的浦東三林板塊和 北蔡 板塊有數(shù)千元的差價(jià)，從而使得上海遠(yuǎn)郊的周康板塊 在全市的外環(huán)沿線板塊中 具有較高的性價(jià) 比 ，進(jìn)而吸引了不少當(dāng)?shù)氐淖宰】鸵约巴顿Y客。 同時(shí)，隨著近幾年該板塊人氣和生活配套設(shè)施的日益成熟，以及交通條件的逐步完善， 周浦已經(jīng) 成 為南匯房產(chǎn)的指標(biāo)上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 71 性 宜居 區(qū)域。 而其房產(chǎn)市場(chǎng)之所以得以火暴，基本有以下幾大優(yōu)勢(shì)： ○ 樓盤價(jià)格優(yōu)勢(shì) 明顯。以 12000 元 /㎡的 均價(jià)與三林、北蔡板塊房?jī)r(jià)相較，要低于北蔡約 4000 元 /㎡，低于三林約 5000 元 /㎡， 此 為吸引購(gòu)房者的主因。 ○ 周邊生活配套成熟。周浦鎮(zhèn)商業(yè)歷來(lái)較發(fā)達(dá)，素有 “ 小上海 ” 之稱。其中 ，大 潤(rùn)發(fā) 超市所設(shè) 有 的 肯德基、永和豆?jié){、上島咖啡等 知名品牌 餐飲場(chǎng)所， 及 以零售小商品為主 的商場(chǎng) ， 基本能滿足民生之需求 。 而 在鎮(zhèn)中心的康沈路 沿線 ，商鋪林立， 幾乎含概了民生之所需，并隨著新建 的 航母級(jí)商業(yè) —— 周浦萬(wàn)達(dá) 廣場(chǎng) 開業(yè)，使其 成為周浦 又一新興 商圈。 ○ 軌道交通規(guī)劃到位，立體公交系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的建立。屆時(shí)將在周康板塊設(shè)立站點(diǎn)（軌道交通 11 號(hào)線由嘉定安亭至臨港新城，計(jì)劃 2020年 底 建成。）而 到火 車站、人民廣場(chǎng)、萬(wàn)體館、陸家嘴等地均有直達(dá)公交車。具體線路為：南新線 (南匯 → 火車站 )，公交 581 路 (人民廣場(chǎng) → 周浦 )，萬(wàn)野線 (萬(wàn)體館 → 野生動(dòng)物園 )，陸周線 (陸家嘴 →周浦 )等。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 72 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 ： 綠洲康城親水灣 1）地點(diǎn)： 康橋路 1388 號(hào) 中外環(huán)間 2）產(chǎn)品：小高層 3）開盤時(shí)間： 4）量體：總 100 萬(wàn)平米 5）容積率： 6）綠化率： 43